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今年10月楼市的开场有点“冷清”。
7天仅成交385套住宅虽与去年十一黄金周同比上涨近四成但与今年“金九”相比成交回落明显
文/记者蒋幸端
图/记者卢政
今年十一黄金周共成交385套住宅,虽然同比去年上涨近四成,但是相对于“金九”每周成交近2000套的成绩来说,“银十”的开局显得过于冷清。业内人士表示,由于十一期间开发商降价少,加上“金九”最后一周抢跑黄金周楼市,购房需求被提前透支,造成十一期间成交相对较差。而部分开发商则对后市仍然充满信心,认为十一黄金周成交有延迟签约情况,成交或在随后几周数据中体现,预计“银十”成交将恢复“金九”热销的态势。
10月开局冷清开盘或加推项目不到10个
相对热闹的“金九”而言,10月楼市的开场有点“冷清”,开盘或加推的项目不到10个,市场以自然销售或蓄客活动为主,住宅成交也较“金九”期间出现明显回落。据瑞峰置业市场研究部统计数据显示,一手住宅成交网签仅385套,环比十一节前一周住宅成交的1840套,回落明显。但是同比去年仍然上升38%;成交均价8838元/平方米,成交价格与去年十一相差不大,微涨2%。
瑞峰置业市场研究部介绍,从成交额以及现场人气来看,今年市场较显平淡。主要原因是开发商错峰促销,部分刚需在假期前就已提前释放,而十一期间销售量也尚未完全网签,预计节后东莞楼市成交将重新恢复节前水平。
而从楼盘开盘情况来看,瑞峰置业市场研究部认为,刚需盘签约情况较为理想,部分楼盘开盘去货量在7成以上。东莞中原研究部数据监测也显示,今年十一期间东莞楼市商品房签约占主导的仍然是住宅,住宅签约套数占商品房总体签约量的88.81%,其中比重最大的仍然是洋房,签约353套,占住宅签约量的88.92%。
记者踩盘
镇区:楼盘“价值洼地”吸引人气
10月3日,东莞樟木头镇楼盘香樟1号进行72~175平方米N+1百变空间样板房开放及认筹活动。记者在现场看到不少人排队认筹。据了解,由于距离深圳龙岗等地车程仅半小时,樟木头镇大部分楼盘主打深圳客,代理该楼盘销售的一地产中介董事总经理李宝柱透露,香樟1号首次进行推货,深圳客就达到3成以上,但有7成仍是樟木头本地购房者。而楼盘之所以吸引大量人气,除了推出的是刚需户型外,价格也是一个主要原因,该楼盘的价格在6500~7500元/平方米左右,相对于樟木头周边镇区特别是深圳购房者来说,樟木头镇拥有价值洼地的优势。
东莞中原地产统计的数据显示,拥有价值洼地优势的镇区楼市在十一期间表现亮眼,全市住宅签约385套,其中排在前列的有沙田53套、南城40套、凤岗37套。
城区:价格过万销售速度有所放缓
今年,东莞城区楼盘由于供应量不足价格节节攀升,“金九银十”期间虽然有大量城区新货入市,但是价格高昂也让购房者望而却步。记者了解到,位于东莞东城的楼盘格兰名筑十一期间推出二期新品,价格在10000元/平方米以上,10月1日开盘当天现场仅两三百人到场,相对东莞镇区楼盘,人气显得相对冷清。
据了解,东城、南城、莞城楼盘定价过万成为常态,南城的君珆花园价格在10000元/平方米以上,十一期间继续加推108~110平方米单位,与此前开盘两小时售罄的速度相比,销售速度也有所放慢。不过业内人士也表示,城区刚需楼盘供应量少,即使价格高也不愁卖。
原因分析
新盘开盘、加推少营销以暖场活动为主
据不完全统计,今年十一黄金周期间,东莞楼市合计有超过30个项目举行营销活动,从整体的楼盘活动类型来看,十一楼市活动主要以常规性的暖场活动为主,较少楼盘选择在十一大量推货。业内人士表示,新盘开盘、加推少也降低了楼盘成交的吸引力。
10月1日,广源·香市1号推出首付13万元起优惠活动,该项目当前在售的是楼王产品——190~204平方米,据项目负责人介绍,该活动将延续至十一假期结束后,预计不少购房者会选择在节后继续入市。
东莞中原地产市场研究部认为,十一黄金周作为下半年重要的营销节点,开发商抓紧时机进行产品营销推广,但是在十一长假有许多人外出游玩,人流量不会在此间过于集中,因此十一期间各个楼盘在此节点举办的营销推广活动,主要以小型的常规性活动为主,以活跃现场气氛,如来访抽奖、砸金蛋、DIY活动等。
实质让利少对购房者吸引力不大
十一期间,市场优惠促销现象明显增多,但是记者观察发现,实质让利的楼盘却并不多,大多数楼盘优惠促销力度较小,对于购房者的吸引力并不大。
据了解,十一期间楼盘优惠促销活动主要有一口价特惠单位、送车位、送管理费、送家电等形式,如大朗碧桂园、宝安·山水江南、丰泰·旗山绿洲等项目推出特惠单位,江南第一城购房送油卡、家电,丰泰·观山碧水一次性付款享九七折、部分单位送车位,怡丰·君逸名轩青年置业基金直减8888元等。业内人士表示,促销活动多为噱头性促销优惠手段,更多的作用在于提升现场人气,实质性让利较少。
预测
楼市价格仍高位企稳
今年以来,随着楼市的持续热销,众多项目楼盘均价不断上涨,虽然楼盘竞争加剧,但从后市房价走势来看,预测东莞楼盘价格高位企稳微涨。
东莞中原地产市场研究部分析认为,第一,楼市成交持续走好,降价促销等让利失去其市场基础;第二,今年来良好的销售状况使开发商资金回笼压力及全年业绩压力减少,且开发商对后市普遍持乐观态度,对后市成交看好,降价意愿低;第三,楼市潜在需求仍然不俗,刚需客普遍持看涨入市心态,价格呈上涨趋势;第四,虽然9月市场新增供应剧增,9月底东莞商品住宅存量474万平方米,按过去12个月的消化速度,消化周期约为7.5个月,而洋房当前的消化周期仅为6个月,当前住宅供应仍然偏紧;第五,从当前楼市状况来看,旧盘加推项目维持价格高位,全新项目入市基本与同片区高位价格看齐,随着全新项目的陆续入市,整体均价将在高位运行中稳中微涨。