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昨天,鄞州法院发布房屋租赁合同纠纷的审判白皮书。
鄞州法院统计了从2010年至今的房屋租赁合同纠纷案件,发现在持续了几年的平稳后,今年的房屋租赁纠纷收案量有了一个猛增——2010年以来,房屋租赁纠纷案件的数量一致维持在140件上下,但到了今年,截止9月,该类案件收案数已达207件。
这其中,群租纠纷占了很大比例。
2室变6室
房东怒了
2009年1月,赵先生在宁波市鄞州区某小区买了一套二室一厅的房子。当年9月,房子交付后,他与钱先生签订了房屋租赁合同,约定租赁期间为2009年10月1日至2014年9月30日,允许转租。
钱先生每年都会按期将租金打入赵先生的银行卡中,赵先生很放心,也就很少关心这套房子。
去年11月,赵先生接到小区物业的电话,称他的房子一直用于群租,居住人员较多,楼下居民意见很大。他赶到小区处理此事,发现二室一厅的房子被隔成了6个房间,分别租给了6个人。
赵先生要求提前终止房屋租赁合同,钱先生不同意。
今年1月,赵先生起诉至鄞州法院,以钱先生未经他同意、擅自改变租赁房屋设计结构违反合同约定为由,要求终止房屋租赁合同,并将房屋恢复原状。
在法院的调解下,双方最终达成调解协议,房屋租赁合同于2012年11月30日终止,赵先生免除钱先生合同终止后的租金,钱先生于达成调解协议后半个月内,腾退房屋并将房屋恢复原状。
租客擅自群租
房东可解除合同
租到什么程度算“群租”,一直是类似案件的一个界定难点。
《商品房屋租赁管理办法》第8条规定:“出租住房的,应当以原设计的房间为最小出租单位,人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住”。
可是,生活中违反上述规定的“群租”方式比比皆是。除了租赁纠纷,“群租”还导致一系列相邻权纠纷、物业纠纷也涌入法院。
白皮书称,如承租人未经出租人同意擅自进行“群租”,出租人有权要求解除其与承租人签订的房屋租赁合同。如承租人以出租人知情或应当知情进行抗辩,承租人必须对此进行举证。
需要指出的是,当“群租”房屋或“群租客”存在危害或损害其他业主合法权益的情形,即便出租人同意承租人进行“群租”,法院依然可以依据《合同法》规定,以出租人与承租人恶意串通、损害第三人利益为由,直接认定出租人与承租人签订的房屋租赁合同无效。本报通讯员尹璇本报记者陈翔