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这两天,在杭州某事业单位工作的90后小毕下单买了一套卖鱼桥小学的学区房方正·御星的90平方米。这是他找到工作后,父母为他买的人生第一套房。虽然小毕还没结婚,但还是坚决选择了学区房。“买房是用来自住的,既然杭州公办中小学已取消择校,学区就成为买房的必备条件了。”小毕说。
在眼下的刚需楼市,学区房的确已成为楼盘标配。要想楼盘在板块内具备较强的竞争力,除了价格、产品外,学区不知不觉已成为购房者对于生活配套的必选因素。地段类似、品质类似的楼盘,不管是新房还是二手房,学区房的价格总比非学区房要高出一截。
于是,开发商想方设法傍名校的故事就在楼市流传。
名校新校区四面开花
新学区房明显增多
杭州的小学名校资源原来主要都集中在上城、下城和西湖几个城区,但近两年来,随着名校集团化开发的深入,杭州各种名目的新学区房四面开花,如雨后春笋般地冒出来。
万达广场旁的新桥西板块,即将落户的卖鱼桥北软校区造就了一大批新学区房。卖鱼桥小学北软校区规划了24个班,预计2014年底完成建设。而方正·御星、德信晓宸、宝嘉御峰、天鸿香榭里都是新加盟的学区房。此外,卖鱼桥小学文澜校区在2013年也新增了两处学区房,顺发·吉祥半岛和富越香郡。
之江板块,学军小学之江校区总投资约1亿元,按省一级重点小学标准建设,总用地面积约43亩,建筑面积约3.3万平方米。花园洋房社区融科瑷骊山不仅咫尺毗邻著名的文三街小学之江校区,而且距离学军小学之江校区也不到2公里,首付18万起在风景区买个学区房的广告语颇为吸引人。
城东也做足了采荷教育集团的文章。先是广宇上东城引入采荷二小教育集团旗下的丁荷小学,接着是龙湖名景台引入采荷小学,再是万科大家钱塘府也宣称是采荷二小教育集团的学区房。从最北面的丁桥到最南面的钱江新城,采荷教育集团的分校可谓四处开花。
记得两三年前,杭州的名校基本还是集中在老文教区一带,人们谈起学军小学、求是小学等一线名校,指的都是本部。之后先是西湖区的名校竞相创办新校区,比如求是和家园分校,学军紫金港小学、保俶路申花分校;再是拱墅区、江干区的名校紧跟而上,比如卖鱼桥小学文澜校区、卖鱼桥小学北软校区和最近扩张势头很猛的采荷教育集团,杭州的名校已经多面开花。
开发商联手引名校
“买路钱”平均几百万
“现在的楼市,90平方米刚需房当道,购买者大多为已结婚或马上要结婚的年轻人,学区配套已成为购房的必要条件。”一位开发商这样对记者解释。
“为了让自己的楼盘成为学区房,做好教育部门的工作是前提,这也是业内的普遍的行规。”昨天,某房产大鳄人员告诉本报记者,为了让自己的楼盘和名校联姻,开发商可谓动足脑筋,各显神通。
一种模式是成为公办小学的规划校区。开发商拿地时,旁边一般规划有小学。按照规划,这里只要建个小学就可以,没有规定必须是名校。但是,板块内的开发商会联合在一起,到教育部门做工作,以便引入优质教育资源。据知情开发商透露,在某次引名校行动中,相关开发商平均向学校缴纳了几百万元的赞助费,才得以如愿。
假如地块先天条件不好,离名校比较远,开发商们也会想法设法让自己的楼盘跻身名校盘。当然,这样的赞助费会更加不菲。
为了绑定名校,不少开发公司的老总为此煞费脑筋:按照规定,一般学区的划定要在新楼盘交房后。为此,不少开发商不得不早早地去教育部门“做工作”,排着队等着签约成为学区房。记者曾碰到过这样一件趣事:有个楼盘的地理位置就在某名校的正对门,开发商原来以为可以高枕无忧了,心想交钱是隔壁邻居的事,自己只管宣传没问题;但没想到,在报纸上一做广告就遭到了查处,最后是通过“赞助费”的形式终于傍上了名校。
另一种模式则是将身边原有的一些潜质学校进行包装再推销。比如城东、城南这些原本教育资源相对欠缺的板块,在采荷小学、胜利小学、江南实验学校等老牌名校之外,闻涛小学、夏衍小学都是近几年口碑不错的新生名校。
还有一种则是开发商自行引入名校。相比前两类,这一种模式花费的精力更加庞大。名校相当于成为楼盘的私属配套。除了交赞助费外,还要代建学校,为了达成合作,开发商做上好几年的工作也是常事。也只有实力雄厚的大牌房企会这么来操作。
新学区房
价格贵上10%~15%
虽然开发商为傍名校付出不小的代价,但学区房相对于竞品楼盘的溢价和其受欢迎的程度,则可以弥补损失。
据记者了解,自2012年4月杭州全面取消公办中小学择校后,学区房成为最后的一波涨价房源。而学区房的溢价能力体现得最明显的,还是各大知名公办小学的本部学区范围。比如学军小学本部,因为教学质量高,二手房价在学区房里也是最高的。中大文锦苑、崇文公寓这些2000年后的次新房,二手房成交价高达4万元/平方米,一向是学区内的标杆房源。如今,求智弄、文二新村这些上世纪八九十年代的二手房也攀上单价4万元大关。而隔了一条莫干山路,没有名校配套的二手房身价相形见绌。像五一新村之类的二手房,1996年的房子,目前二手房成交价不过2.5万元/平方米左右。一路之隔,学区房非学区房房价差了近一半。
学区房的溢价,在商品房上一样有明显体现。中原地产品牌总监荆海燕认为,学区房的溢价能力主要体现在学校的办学质量和口碑度上。相比本部学区二手房,新学区房大多处于近郊,办学质量还不稳定,溢价能力相对差一些。但相比同一区块内的非学区房,学区房的价格还是贵出10%~15%左右。
比如万达广场周边板块。因为竞争楼盘多,去年下半年以来,板块供应量充足,一直战火不断。这个板块包含了分属余杭区和主城区两地的楼盘,但两地楼盘间的相隔距离步行只需5分钟。就这5分钟的距离,却造就了两种价格体系。余杭区没有名校配套的楼盘售价只有13000元/平方米左右,但地属主城、属卖鱼桥北软校区的楼盘比如方正御星,售价一直保持在17500元/平方米左右。“购房者之所以认可4000元/平方米的差距,除了主城区的原因外,有没有学区也同样是重要因素。”方正房产营销总监冯戎说。
还有一个明显的例子是龙湖名景台,1.5万~1.6万元的单价,比相距不远的丁桥楼盘售价高出15%~20%,这和采荷教育集团的加盟也有重大关系。
杭州目前一位开发商说:“当下的刚需市场,要想争夺板块内有限的客户,让自己的楼盘价格卖得尽量高,学区是个很好的支撑。”
而且学区房对于带动销量也很有帮助。据富越香郡项目副总俞晓飞介绍,自从楼盘签约卖鱼桥文澜校区后,客户的下单量明显增加。另外,相比大户型,90平方米小户型的客户更看重学区。