|
||||
楼市崩盘不会降临江门二手房市场。
黄文波摄
受到“国五条”政策的影响,去年3月份江门存量房成交得到爆炸性的增长。成交量足足超过第四季度成交总量155套,创历史新高,表现出国家政策对楼市影响的威力。而国五条余威刚过,今年年初楼市崩盘论烽烟四起,这种论调将对江门存量房市场带来哪些冲击?业内人士表示,目前江门楼市泡沫成分不大,刚需为主的市场发生崩盘概率很低,对存量房市场成交影响不大。
南方日报记者黄文波
去年3月存量房成交量暴涨
去年江门楼市存量房呈现异军突起的成交走势,2013年存量房市场整体成交量增速超过商品房市场,主要是由于一季度末大量担忧“国五条”的个税政策地方出台细则落实,导致交易成本上涨而催生的恐慌性购房需求,引发当月成交量暴增。据江门市住建局公布的数据显示,受到国五条地方细则落实的舆论影响,3月江门存量房成交量破天荒达到1785套,同比2012年的328套增长440.2%,环比增长485.2%。该成交数据不仅超过去年存量房第四季度的总成交量,还首次超过去年单月商品房销售最高的1735套,政策对市场的主导影响作用明显。
去年4月“国五条”余威犹在,依旧给江门存量房带来700套的成交数据,随后成交逐渐归于正常。由于政策环境导致大量存量房提前消化,去年第二季度后存量房成交量平缓趋于理性,成交套数在460-570区间波动,没有出现2012年二季度后成交量明显震荡上升的趋势,国庆黄金周及年底成交量变化曲线也不大,节日“大成交”现象表现并不明显。
不过总体来看去年存量房市场交了一张不错的成绩单。去年存量房成交总量7651套,同比增长48.5%,成交面积113.35万平方米,同比增长71.1%,这是继2009年以来存量房市场的再一次突破。
部分二手房价格直逼新房
而马年存量房市场的变动没有太大的看点,春节后市场步入淡季,加之春节假期放假影响,成交量回归清淡,各项数据出现正常的季节性下降。据江门市住建部门数据显示,今年1月存量住宅成交面积4.42万平方米,环比减少24.3%,同比减少19.8%;成交套数455套,环比减少19.6%,同比减少19.0%。而到了春节后,成交数据掉进冰窟窿。2月存量住宅成交面积2.57万平方米,环比减少41.9%,同比减少16.8%;成交套数269套,环比减少40.9%,同比减少11.8%。业内人士分析称,各项数据已经回归理性,按照市场节奏运行,,可以说市民已经完全从国五条的灰霾中解脱了出来。
而在二手房价格方面,受到逐渐火热的商品房成交量拉动,存量房价格也呈现逐年上涨的趋势。随着商品房成交价格的上升,部分刚需客户随之转战二手房市场,存量房顺势进入他们考虑的范围,多客源进驻二手市场,加之部分投资客的搅动,二手房价格也随之水涨船高。据了解,目前江门北新区二手楼盘价格已上升至5000元,而部分配套、装修较为出彩的楼盘甚至与一手房价格相抵,一些拥有10多年的城市边缘老旧楼盘,目前售价也追上了“4”字头。对此业内人士表示,去年存量房市场成交量惊人,与去年火热的商品房市场不无关系,江门兴起的房地产热逐渐吸引更多投资商进驻江门,这从去年商业地产交易火爆中就可以看出来。不过年初弥漫的楼市崩盘论,需谨慎其给存量房市场带来新的不确定性因素。
二手房市场崩盘概率低
随着年初楼市崩盘论的弥漫,各大城市消费者均表现出不同程度的恐慌,虽然楼市崩盘也是商品房首先受到冲击,作为与之一衣带水的存量房市场,或多或少也会受到一定的牵连。不过据业内人士介绍,所谓的楼市崩盘在江门出现的概率很低,目前江门存量房市场成交主要受商品房新盘推出影响,今年新盘推货多,势必给存量房市场带来一定的冲击。
“近年来江门的房价都比较理性,泡沫成分比较少,出现崩盘的可能性很低,更不要说受到影响。”东鹏地产二手楼部经理何梅珠说,江门的经济发展水平使得本地楼市主要以刚需为主,各大房地产开发商也针对市场推出90—120平方米产品,足以吸走很多二手房客源。
而对于今年存量房市场发展趋势,何梅珠认为,2月份受假期及传统淡季影响,公布的成交数据比较中肯。另外3月开始开发商推的新盘产品较多,在一定程度上增加了市民两边摇摆的观望情绪,不过有七成客户看完新房后回流选择购买二手房,毕竟二手房在成交价格,配套设施及入住及时等方面占据优势。“而且现在“两会”没有大的政策出台,形势已经明朗,今年二手房成交或将在震荡中上升。”
链接
二手房购买5部曲
1确定房屋产权
产权调查是购房的第一步,首先确定该房屋的产权是否明晰,产权人是否明确,防止以后出现不必要的麻烦。对二手房进行产权调查并不困难,二手房的产权分为商品房、公房、产权限制房、房改房等很多种类,不同的种类在购买时的政策也有所不同,购买者需提前了解清楚掌握概念。另外,购房者应该调查清楚该房产有没有抵押、查封和诉讼等问题,查清房主是否存在未结清的债务关系、房屋是否存在被抵押或被出租等问题。如果房源确实有房屋产权纠纷,或是部分产权、共有产权、产权不清、无产权的情况,即使房源再好也不要购买,否则很容易产生纠纷。
2确定该房源可以出售
并非所有拥有房屋产权的人都可以第一时间卖出房子,购房者还需询问该房源是否属于公有住房,了解清楚是否房源单位还保留房源的优先收购权,购买这类二手房的时候,一定要征询原产权单位的同意,向其索要所购房屋转让的书面意见,并签章。
3调查内部及周围配套设施
房屋可以买卖,产权明晰,接下来就要对该房源内部及周边配套设施进行全面的了解,其中包括房源的地理位置、周边环境、配套设施和交通状况,查看是否符合自身需求。套房内部方面,需要了解住宅建筑结构、房间的格局等,确保在交房时不会存在门窗被卸、地板被撬、家具损毁、屋内狼藉不堪的情况,防止有些房主为了提升房源的价值,虚报房子的装修情况。此外,还需观察小区内绿化水平、物业管理、小区环境等情况。
值得注意的是,在检查房屋产权面积的同时,购房者除了查看出售房屋产权证上的标准面积,看清房屋建筑面积和房屋使用面积是否与产权证上一致外,还需去现场了解实情,如有必要自己带着测量工具进行实地测量,防止有些房主故意增大二手房的实际面积,以提高出售价格。
4确定价格
二手房作为标准模糊的产品,其交易过程中存在价格不够透明,难以量化的缺陷,为了能够买到物美价廉的二手房,购房者需在买房之前对同区域、同档次的二手房价格有较为详细的了解。购房者可先了解周边二手房价格,再走访距离该房最近的大型的、信誉好的中介公司,得到一个参考价格,切勿轻信小中介、网络上的虚假报价,使自己承受不应该有的损失。另外,切忌在没有全面了解情况就急于交定金,毕竟现在是买方市场,好房子也很多,没有必要急于成交。
5签订合同需注意细节
二手房的买卖合同虽然不需要像商品房买卖合同那么全面,但对于一些细节问题还应约定清楚,如:合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等问题均应全面考虑。
另外还需提防有些中介公司违规提供中介服务,如为购买人提供零首付的服务,即购买人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来,如果被银行发现,购房者将有可能承担所有的责任。