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利用共有物业
经营所得收益
今日公布!
拿出物业项目经营情况和调价方案审计报告,面积和人数双过半业主点头同意,才可以涨物管费。《广州市物业管理暂行办法》昨日正式出台,针对业委会成立难、物管乱收费等问题开出“药方”。其中规定,利用物业共用部位、共用设施设备以及业主共有场地进行经营的所得收益依法归全体业主共有,要设立专项账户管理并定期向全体业主公开,管理机构不得擅自挪用,该办法将从5月1日起正式实施。
●南方日报记者郑佳欣实习生陈浩兴
亮点
1
指导成立业委会政府部门细分职责
物业管理谁来管?专家表示,在强调物业服务企业和业主自律的同时,需要强化政府相关部门和街道办事处、镇人民政府、居(村)民委员会的指导和监督职责,有效解决管理中缺位、越位等问题。
在《广州市物业管理暂行办法》(以下简称《办法》)中,政府部门职责进一步细分,建立了齐抓共管物业管理工作机制。
按照规定,房地产行政主管部门负责物业管理活动的监督管理工作;街道办事处、镇人民政府会同区、县房地产行政主管部门指导、协助业主大会成立和业主委员会选举工作,监督业主大会、业主委员会和物业服务企业日常活动,调解处理物业管理纠纷;居民委员会、村民委员会协助街道办事处、镇人民政府指导和监督社区内物业管理活动。
房地产、价格、公安、城市管理、交通、工商、环保、质量监督等行政管理部门和城市管理综合执法机关应当按照法定职责加强物业管理区域内房屋安全、物业收费、治安消防、公共秩序、环境卫生、房屋和设施设备使用等方面的监督管理,建立违法行为投诉登记制度,依法处理物业管理区域内的违法行为。
值得一提的是,相关行政管理部门、街道办事处、镇人民政府直接负责查处物业管理违法行为的主管人员和其他直接责任人员如果接到投诉、举报后不受理、登记、处理,或者发现违法行为不予查处的,或者利用职务上的便利,收受他人财物或者其他好处,不依法履行监督管理职责等的,将由其所在单位、上级行政机关或者行政监察机关责令改正。拒不改正的,给予行政处分;给当事人造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
亮点
2
政府提名首次业主大会筹备组组长
实践中,首次业主大会筹备组成立难、争议多等问题,已成为制约成立业主大会的瓶颈。
《办法》进一步完善了业主大会筹备制度,创新建立实操性强的有效机制。按照规定,筹备组业主代表是按业主联名推荐人数多少的顺序产生。筹备组成员名单应当向全体公示,并建立对公示名单有异议的处理机制。
建设单位和物业服务企业应当在规定期限内向街道办事处、镇人民政府提交成立业主大会所需的资料。逾期仍拒不提供的,由房屋登记机构免费提供业主姓名和房屋面积等资料。
《办法》规定,街(镇)应当组织筹备组成员集体学习筹备成立业主大会和业主委员会的相关规则;筹备组组长由街道办事处、镇人民政府在筹备组成员中提名,经过半数筹备组成员同意后产生。《办法》还建立了筹备组会议议事制度,筹备组作出决定必须经全体筹备组成员半数以上同意。
《办法》规定,可以将筹备组完成筹备工作期限由6个月延长至1年。
亮点
3
业主大会决策可电子投票
据了解,在实践中,由于业主对业主委员会委员候选人了解不多,经一轮投票选举的委员往往不能达到法律法规规定或者议事规则约定的人数底线,导致业主大会反复投票而不能形成决议,无法产生业主委员会。
为解决该问题,《办法》创新建立了多轮补选制度,并规定选举产生的委员人数达到5人即产生业主委员会。
按照规定,“业主大会会议选举的业主委员会委员人数未达到业主大会议事规则约定人数的,应当通过多轮投票补选。经补选后,多轮选举产生的业主委员会委员总人数仍未达到议事规则约定人数,但已超过5人(含5人)的,业主委员会产生。业主委员会应当按照议事规则组织召开业主大会,补选业主委员会委员”。
因小区人数多、场地受限、采用传统书面方式征集业主意见难、确定选票的真实性难且争议大等困难,导致召开业主大会难,形成决议难,《办法》创新提出建立业主决策电子投票系统。《办法》规定,“广州市建立业主决策电子投票系统,法律、法规、规章和规范性文件规定以及管理规约约定需要业主共同决定的事项,提倡业主通过电子投票系统进行决策”。
亮点
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业委会要定期公布行使职权情况
实践中,部分业主委员会由于缺乏业主的有效监督制度、内部管理制度不健全、不及时组织换届选举、任期届满不退位,其行为已损害到多数业主共同利益。
对此,《办法》通过创新建立业主监事会制度,建立业主委员会报告、公开和财务管理等制度,明确换届选举规定和由议事规则约定代行业主委员会职责的执行机构等多项规定,进一步强化实现业主自我管理、自我监督。
根据规定,“业主大会可以设立业主监事会,履行业主大会赋予的职责,代表全体业主监督业主委员会的工作”。业主委员会应当定期向业主大会报告业主委员会行使职权的情况并向全体业主公布,接受业主质询。业主委员会应当向全体业主公布与业主共有和共同管理事项相关的情况和资料,接受业主监督。
业主委员会还要建立规范的财务管理规定,物业专项维修资金、物业共用部位和共用设施设备经营收益、业主大会和业主委员会工作经费应当按照会计要求建账并及时入账。业主委员会对收支原始凭证及形成的会计资料应当妥善保管。
业委会如果未按照规定组织召开业主大会定期会议、临时会议的,由物业所在地的街道办事处、镇人民政府责令业主委员会限期召开,并公告全体业主;逾期仍不召开的,由业主监事会组织召开;未成立业主监事会的,由物业所在地的居民委员会、村民委员会在街道办事处、镇人民政府的指导和监督下组织召开。
业委会换届“难产”也是不少小区碰到的难题。《办法》规定,“业主委员会任期届满6个月前,应当组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会”,比广东省条例规定的时间提前了3个月,确保换届选举成功。而“业主委员会在规定时间内不组织换届选举的,经业主申请,物业所在地的街道办事处、镇人民政府应当责令其限期组织换届选举,并通告全体业主。业主委员会逾期仍未组织的,由业主监事会组织换届选举;未成立业主监事会的,由物业所在地的居民委员会、村民委员会在街道办事处、镇人民政府的指导和监督下组织换届选举”。
亮点
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共有物业收益纳入专项账户管理
立法征求意见过程中,有市民反映小区公共物业收益被侵占的情况较多,产生的主要原因是业主共有部分的信息不公开、产权不清晰、公共收益管理混乱等。
对此,《办法》作出了明确规定,“新建物业出售时,建设单位应当将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。物业服务企业或者街道办事处、镇人民政府应当将经备案的物业管理区域公告全体业主”;其明示或者公告的内容包括了物业管理区域内业主共有部分、共用场地和绿地等信息。
按照规定,“房屋登记机构应当在房地产登记簿中对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋予以记载,业主有权查询”。
同时,“利用物业共用部位、共用设施设备以及业主共有场地进行经营的所得收益依法归全体业主共有,由管理规约约定或者相关业主、业主大会决定的管理机构设立专项账户管理并定期向全体业主公开,管理机构不得擅自挪用。业主大会、业主委员会或者业主监事会可以委托会计师事务所对管理机构进行审计并将审计报告通报全体业主”。
亮点
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前期物管要招投标禁止开发商指定
今后,开发商再也不能随意指定自己的下属公司负责物业管理了。《办法》明确提出,建设单位应当在领取《商品房预售许可证》之前,以公开招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行前期物业管理服务,并书面签订前期物业服务合同。
对违反该规定的行为,由房地产行政主管部门责令限期改正;逾期不改的,予以通报批评,处以5万元罚款,并在企业诚信档案中记录其违规行为。
针对广州市老城区众多旧住宅配套设施不全、环境较差,未实施专业物业服务的难题,《办法》规定,“对配套设施不齐全、环境较差的旧住宅小区,区、县级市人民政府应当结合城市环境综合整治和更新改造工作,完善配套城乡基础设施和公共服务设施,逐步改善旧住宅小区综合环境。旧住宅小区的范围由区、县级市人民政府确定。未实施物业管理的旧住宅小区需要实施物业管理的,由物业所在地的街道办事处、镇人民政府征求相关业主意见后,合理确定物业管理区域;指导和协助业主成立业主大会,选举产生业主委员会,选聘物业服务企业”。
亮点
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过半数业主同意才可涨物业费
物业服务收费调价过程不规范是目前业主投诉较多的问题。《办法》明确了业主大会成立之前调整物业服务收费标准的专项审计、公示公告、多数业主表决、救济途径等程序要求。
业主大会成立之前需要对物业服务收费标准进行调整的,物业服务企业应当对上一年度物业项目经营情况和调价方案进行审计,取得审计报告;在小区公告调整物业服务收费的相关事项,并书面告知物业所在的街道办事处、镇人民政府,居民委员会、村民委员会以及区、县级市价格行政管理部门和房地产行政主管部门;调价方案必须经专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主表决通过,表决结果应当以书面形式在小区公示60日以上。
业主对调价方案的表决结果有异议的,可以查验本人表决意见,物业服务企业应当及时提供业主本人表决意见以供查验。查验的业主表决意见与公示的表决结果不一致的,物业服务企业应当重新统计表决结果;业主对物业服务收费标准的调整有争议的,可以向物业所在地价格行政管理部门申请协调处理或者依法向当地人民法院提起诉讼。
-记者观察
直面广州物管五大难题
物业管理关系广大人民群众的切身利益,对满足城市居民日益增长的居住生活需求和维护社会稳定起到了积极作用。如何规范物业管理活动,指导和协助业主实现自我管理,维护广大业主合法权益,引导物业管理行业健康发展,这是时代赋予广州这座国家中心城市的改革命题和历史使命。
广州作为国内最早引入物业管理服务的城市之一,经过30年的发展壮大。随着社会经济的发展,物业管理活动中也出现了一些不容忽视和亟待解决的问题。政府相关部门、房地产开发企业、物业服务企业、业主之间权利义务不明晰,因物业质量、维修责任、物业服务、费用收缴等引发的物业管理纠纷日趋增多,已经开始影响到城市居民的日常生活和社区的稳定,影响到物业服务企业的健康发展。这些问题具体表现在:
——业主大会和业主委员会难以成立。虽然国务院《物业管理条例》对业主大会的召开和业主委员会的成立作了明确规定,但实际上多数住宅小区并未成立业主大会和业主委员会,业主与物业服务企业之间缺少沟通与联系的桥梁,业主和物业服务企业的合法权益难以有效维护,物业纠纷难以得到有效处理,业主自我管理制度未得到有效贯彻执行;
——开发遗留问题比较突出。房屋质量较差、配套建筑及设施设备不健全、权属关系不明确等问题很大程度上直接导致了物业纠纷的产生,很多业主以这些问题为由拒付物业服务费,引发了后期物业管理中的诸多矛盾;
——部门行政管理职责需要进一步明确。物业管理是社会管理的重要组成部分,既有业主、开发商、物业服务企业之间平等的民事法律关系,也有相关政府部门对物业服务活动监督的行政法律关系;
——物业服务企业生存状况堪忧。目前,物业服务行业普遍存在亏损现象,由于欠费率高、不合理负担重等原因,很多企业出现亏损,难以维持正常经营,如何解决物业服务行业的生存问题已迫在眉睫;
——物业服务不规范。部分物业服务企业乱收费、形象差、服务意识不强,缺乏先进的管理机制和优质的服务能力,物业服务行为有待进一步规范。
广州对面临的现实问题创新解决思路,制定了《广州市物业管理暂行办法》。其中,尊重业主自我管理权利,采取具体措施增强业主对小区公共事务的参与意识,建立了业主自我管理的激励和引导机制;合理定位政府介入时机,在业主自我管理机制失效,无法正常发挥作用时,由政府部门适时介入,指导和协助业主实现自我管理;明确政府相关部门监管职责,加大法律监督力度,为业主自我管理创造良好外部发展环境。
我们看到,物业管理暂行办法针对业委会成立难、物管收费、共有物业收益等老百姓关注的焦点问题作出了回应,让人拍手叫好。但是我们也应该看到,任何一项制度的生命力都在于执行,这些规定和条例需要落到实处,需要相关部门真正承担起职责。如街道办事处、镇人民政府会同区、县房地产行政主管部门如何指导、协助业主大会成立和业主委员会选举,推动解决业委会的成立,是需要拿出实实在在的措施和力量推进的。
物业管理可以说是政府职能转变的一道时代命题,不仅是公共服务型政府的题中应有之义,更是全面深化改革的生动体现。我们期待广州交出一份漂亮的答卷。郑佳欣