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城市综合体,又被称为“城中之城”,是集大成的城市缩影。
自“国五条”及其细则出台以来,对于住宅产品的调控层层加码。在此背景下,越来越多的投资者转向不被限购限贷等政策限制的商业地产,其中集商业、娱乐、购物、办公、居住、餐饮等于一体的“城市综合体”更是受到了地产商的青睐。
城市综合体与城市经济有着密切的联系,需要与其他区域之间有便捷的交通网络做纽带,需要有良好的环境,它的功能不能是单一的,而是复合性的。通过对土地功能的混合利用,在有限的区域内,运用城市设计的手法将城市功能与城市建筑合理结合利用,在空间上建立一种相互依存的能动关系,进而产生超出自身功能的联动作用。城市综合体将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合,建立一种相互依存、相互助益的能动关系,形成一个多功能、高效率的综合体。
城市综合体的出现是城市形态发展到一定程度的必然产物。城市本身是一个聚集体,当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候,在这个区域的核心部分就会出现这样一种综合物业。它满足了习惯快节奏生活的人们需要在一个方便、快捷、经济、集多种功能于一体的综合空间里,享受高效率的生活的基本需求。
说到天津城市综合体的发展史,那首先要说说天津最早出现的城市综合体:天津中心。
2009年4月正式精装修交付的天津中心,项目位于南京路与贵阳路交叉口,总建筑面积151903㎡,是集办公、酒店、餐饮、娱乐、购物、休闲诸多功能于一身的复合型城市综合体。
天津中心坐落于天津城市核心区位,紧临的南京路是政府极力开发的中央商务区与城市景观带,高档写字楼、酒店云集于此;项目东北与滨江道、和平路商业街交汇,名店荟萃,品牌云集,最高日客流量达到百万人。天津中心项目由国际化5A写字楼、5星级酒店、涉外服务式公寓和精品购物中心四种业态经典组构,商业商务价值无可限量。
要说早些年天津成熟的城市综合体,那就是新安购物广场了。
新安新世界购物广场坐落于南开区东马路——天津市繁荣的“商业黄金线”(东马路—和平路—滨江道)上。同时也处于文化、旅游重点发展的区域内,紧邻文庙、古文化街、附近有食品街和旅馆街,文化优势显著;广场周边正在进行建设和已经落成的房地产项目多为中档社区,如:新安花园、儒园、新文化花园等,这些社区的居民,届时将形成购买力极强的群体;广场有国内一流的购物环境,可与北京、上海的大型商场媲美。
我们再来谈谈天津城市综合体的时代标志:河东万达广场。
河东万达广场于2010年12月正式投用,是万达集团自己持有的四大产业之一,首次进驻天津。河东万达广场位于河东津滨大道与泰兴南路交口处,占地面积82000平方米,建筑面积172000平方米。河东金街定位为餐饮、休闲和娱乐。全国连锁大歌星量贩KTV。大玩家电玩城是室内电子娱乐园,全国连锁经营模式。作为非核心商圈的综合体,河东万达广场以住宅产品为先驱,复制万达的成功模式,它将彻底颠覆传统的生活模式,拉升区域价值。正是从2009年,从河东万达广场开始,“城市综合体”开始成为天津商业地产的关键词。
接下来我们看看老城厢的首个综合体:铜锣湾广场。
天津铜锣湾广场2004年一期竣工,是老城厢商圈最早投用的综合体。项目总投资20亿元,占地面积8万多平方米,建筑面积约31.5万平方米。项目从功能上分为五大区域,分别为:五星级酒店、百货主力店、百汇名店街、科普乐园花园住宅区。项目运营状态一直并不很理想。
老城厢的第二个综合体:仁恒海河广场。
仁恒海河广场是进驻老城厢的第二个城市综合体,是仁恒在天津的首个项目。项目位于天津市文化发祥地老城厢沿海河地带,附近是天津传统的商务商业区,如小白楼中央商业区和南京路,兼具自然人文景观和商业人脉。总用地面积9.5万平方米,总建筑面积愈52万平方米。仁恒海河广场集精装修居住式公寓、写字楼、零售商场于一体,为老城厢注入了新活力。