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羊年伊始,由于政策环境等因素趋于利好,楼市将有望回暖并步入“新常态”。在宏观经济“稳增长”的大背景下,房地产所面临的政策及市场环境正在逐步见底甚至出现好转。然而,总体而言,楼市库存仍处于高位,不同城市、不同房企间的分化还将加剧,因此,去库存的“持久战”仍是许多地方所要面临的问题。
“人找房”时代已结束
楼市一系列利好政策的出台与实施,扭转了之前延续已久的低迷局面,缓解了购房者的购房压力以及对于市场预判的不确定心理,提振了楼市信心,因而逐渐形成了去年末翘尾的行情。尽管去年年末楼市出现回暖,但是从总体看来,今年房企的经营策略将以平稳去库存为主。
从国家统计局的数据显示可以看出,2014年末,商品房待售面积62169万平方米,比2013年末同期增加12874万平方米。其中,住宅待售面积比11月末增加1352万平方米,办公楼待售面积增加202万平方米,商业营业用房待售面积增加361万平方米。
为此,有分析人士指出,这表明楼市库存依然在持续增加,尽管去年以来多地地方政府取消限购限贷等来刺激楼市,但没有改变大部分城市库存较大的市场现状,去库存仍然是市场主基调,房价在今年内仍然有下行压力。
从市场角度可以看出,此前楼市供不应求、价格单边上涨的格局已经结束,由政策变动引发的楼市波动也在向市场自发性调整过渡。房地产市场已经进入供需相对平衡的阶段,部分城市甚至面临供过于求的局面,未来不同城市间以及房企间的分化还将不断加大。不同城市和区域的楼市会由于区域属性定位以及自身供求状况而呈现不同的市场行情。
正如世茂集团副总裁蔡雪梅所言,在供大于求的市场,“人找房”的“黄金时代”已经结束,面对行业利润率整体下滑的局面,接下来考验的是开发商如何在“白银时代”找到“黄金”利润增长点。
众房企面临去库存
据有关方面统计,去年末全国一百个大中城市住宅价格跌幅有所扩大,但下跌城市个数明显减少。究其原因,有分析人士认为,考虑到去年年底房产开发企业为冲刺业绩和加速资金回笼,加大促销力度等因素,百城住宅价格还是处于调整期。从需求方面来看,在调控回归市场化、货币政策支持的背景下,购房需求有序释放,楼市销售低迷的局面有所改善;从供应情况上看,年末推盘高峰促使部分城市库存仍处于较高水平;从企业经营角度看,迫于全年销售目标和资金回款压力,去年12月房产开发企业继续采取低价加推、以价换量等营销策略,使得百城房价继续下行。
同策咨询研究部总监张宏伟表示,从他们监测的2014年12月份部分大中城市存销比指标来看,一线城市及部分二线城市库存去化周期回落至合理区间,但库存压力仍然较大、市场去化周期在15个月以上、市场基本面表现欠佳的城市仍然占到大多数城市。
不光是全国其他地区,放眼本市,在流动性宽松、政策放松、基本面复苏的有利因素驱动下,尽管去年年末楼市出现回暖,但去库存同样是各地房企面临的首要任务。
天津中原地产投资顾问部住宅中心总监焦仲伟表示,2014年下半年开始,金融货币环境已经较为宽松,多数银行在年底给出了比较适合的折扣利率。但到了2015年,金融货币及信贷支持的整体趋势还有可能进一步调整放宽,年末银行一般不会大规模放贷。到了三四月后,银行无论在放贷规模还是条件、额度等方面都会有所松动,再加上政策环境支持,相信对于购房者来说无疑是一种利好。
但是,从总体上来看,本市房地产市场仍面临库存压力。中国指数研究院天津分院分析师祁丽静指出,从该院统计数据能够看到,去年11月底,天津新建商品住宅可售面积达到2358万平方米,出清周期升至33.6个月,创造了有史以来的最高纪录。受市场向好影响,房企资金链压力或将得到缓解。今年部分房企的优惠力度及促销手段可能会有所减弱,但由于目前市场整个出清周期的基数较大,当前存量仍处于高位。因此,对于商家来说,销售出货及去库化压力仍然不可小觑,企业大规模提价的可能性不大,楼市整体将呈现出涨幅平稳的走势。
新政为去库存支招
从房产开发企业本身看,各房企间的分化也将格外明显。中小开发商在资金周转及项目运作上面临的挑战更大,而拥有品牌、运营及资金优势的大型开发商将更有比较优势。从开发商的经营策略看,2015年大部分房企的销售任务制定将较为谨慎,改革与转型也将成为楼市“新常态”下房企的突破口。
某房企负责人中告诉记者,房地产的高速增长期已经结束了,现在土地成本越拍越高,开发商资金压力过大。而在供大于求的市场挤压下,一些房产开发企业将面临被并购或被淘汰的命运。若对回款率、负债率等财务指标把控不严,即使是规模达到数百亿元的房企也会出现问题。
中国社科院近日发布的房地产绿皮书预测,2015年一二线城市房价将继续下滑,限购政策有望全面退出。房地产市场的持续调整将在未来让一半以上的开发商转行或在市场中消失。中国社科院专家倪鹏飞表示,长期来看,楼市调整有助于结束房地产暴利时代,促进中国经济转型和结构调整。
华远地产原董事长任志强认为,去库存是2015年中国楼市的首要任务。现阶段预售面积已接近6亿平方米最高峰,库存压力短时间难以消除。2015年将是房地产的生产小年,如果房企能稳定地消化库存,房地产市场或将在今年四季度回暖。
在政策方面,1月14日,住建部发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》,提出要大力发展住房租赁经营机构、支持房企将其持有的房源向社会出租、积极推进房地产投资信托基金(REITs)试点、从租赁市场筹集公共租赁房源等重大措施。
万科北京区域首席执行官毛大庆指出,目前有指标的土地加上开发商拍下但尚未开发的土地加起来变成楼盘,已足够卖好几年的,更不用说每年新增的土地供应,楼市去库存形势严峻。国家近期也出台相关政策,鼓励房企将新建商品房项目中长期持有的部分房源用于市场租赁。这一政策被业内认为是意在化解巨大的库存压力。