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案例:
成都林老板,在家乡经营数家火锅连锁店,为拓展业务,他只身来到天津,意欲将其火锅产业做大做强。
2010年12月底,林老板与房东齐某签订《房屋租赁合同》,约定齐某将其名下商铺出租给林老板做火锅店使用,年租金20万元,预付半年租金,租期8年(自2011年1月1日起至2019年1月1日)。
经营中林老板发现,在家乡备受欢迎的口味,并不为天津食客所认可,虽经多次改良,生意一直冷清,亏损严重。为及时止损,林老板决定把火锅店转让出去。2012年12月,经人介绍,林老板将火锅店转让给同乡张女士(次承租人)继续经营,双方签订《火锅店转让协议》,火锅店炊具、桌椅等物品折价卖给张女士,林老板按其与房东齐某签订的《房屋租赁合同》约定的租金数额及支付方式收取张女士的房租,期限至2019年1月1日,林老板口头承诺期满后由他负责向房东续签合同。
张女士接手火锅店后,经营有方,生意逐渐火爆起来,按期向林老板支付了房租,再由林老板转交房东。房东虽然对火锅店已转给张女士心知肚明,但见林老板按期交租,也就没多说什么。
一年后,房价开始飙升,火锅店周边商铺租金纷纷上调,加之火锅店经营火爆,房东心理失衡,要求林老板提高租金,林老板转而要求张女士提高租金,遭到张女士的拒绝。林老板见自己协调未果,左右为难,就将火锅店早已转给张女士的实情告诉了房东,让他们直接谈,自己不再参与。房东直接找到张女士,张女士却称火锅店是从林老板手里转来的,与林老板有合同,现还在合同期内,租金不能说涨就涨。房东一听也火了,说:“房子是我的,林老板只是二房东,不涨租金,就马上腾房!”双方互不相让,不欢而散。
2015年11月,房东将林老板、张女士起诉至火锅店所在区属人民法院,以被告林老板擅自转租为由,要求解除与林老板签订的《房屋租赁合同》,并请求法院认定林老板与张女士签订的《火锅店转让协议》无效,张女士立即腾空、返还涉案房屋。庭审中,被告林老板、张女士提出房东齐某明知火锅店转租但从未提出异议,只是因原告要求提高租金遭到被告拒绝,才导致本案的发生,请求法院驳回原告的诉讼请求。
审理期间,因双方未能就租金数额达成一致,法院认为,原告房东齐某与被告林老板签订的《房屋租赁合同》合法有效,被告林老板、张女士未能就其提出的原告房东齐某明知房屋转租但未提出异议的抗辩理由提供相关证据,故被告林老板将租赁房屋转租张女士应认定为未经出租人同意,擅自转租行为,林老板与张女士签订的《火锅店转让协议》无效,判决支持了原告房东齐某的诉讼请求。判决生效后,张女士腾房,火锅店关门停业。
律师说法:
我们认为,这是一起因市场租金调整升高而引发的诉讼案件,类似这种因市场价格波动引发的合同违约等法律纠纷非常普遍。前不久,商品住房价格飙升,大量二手房的房主或新售商品房的开发商,追利毁约现象普遍存在,相关纠纷集中爆发。
就本案而言,火锅店按期交租是不争的事实。我们不妨设想:如果市场租金不提高,房东就不会要求提高租金;如果张女士能够满足房东的租金要求,房东就不会到法院起诉;如果林老板守约不转租或张女士懂法收集、保留房东明知转租、未提出异议的相关证据,自己就不会败诉,红火的生意就不会关门停业。所以说,在瞬息万变、竞争激烈的市场经济中,市场经营主体一定要熟悉自己业务领域的相关法律常识,知法、守法,善于用法律的武器维护自己的合法权益。
在此提醒广大读者,根据《合同法》相关规定,承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。但出租人不同意承租人转租的,应当在得知承租人转租后的六个月内提出异议。