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■CBD蛋糕还有多大
在刚刚结束的国贸夏季房展会上,有数个房地产项目打出了CBD的大旗,这其中有位于CBD规划核心区的富景花园与万豪国际公寓;也有CBD周边的楼盘,如东三环的建业苑;还有怎么看来也和CBD关系不大的楼盘,如双旭花园、阳光华苑。加之前一段时间被许多业内人士关注的北京CBD总体规划方案招标,CBD再度成为楼市的热点。据保守预测,今年下半年CBD区域内新开发的楼盘销售面积将不会小于100万平方米。
如果以开发面积计算,这个数字将更加惊人,这其中有潘石屹的新项目——位于国贸对面,长安街南侧北京第一机床厂的建外SOHO,规模将超过80万平方米;嘉里中心的边上则出现了两个“财富中心”,一个是位于3501厂原址由香江国际开发的财富中心,总建筑面积70万平方米;另一个是世纪财富中心,处于嘉里中心和汉威大厦之间,预计建筑面积15万平方米,项目投资方为香港国际世源有限公司;万通集团停滞了几年的北京开关厂理想世界项目也借着今年CBD的热潮以新名“新城·国际”重新推广,规模超过30万平方米;关东店南街的旺座项目,规模10万平方米;加上目前在销的阳光100、世贸国际公寓、中国第一商城等,CBD的项目竞争真正到了肉搏的程度。
无独有偶,今年进军北京楼市的南北两个重量级发展商,大连万达与深圳金地,都把他们的第一个项目选在了CBD,金地的项目在现代城的对面原夜光杯葡萄酒厂的位置,预计建设规模40万平方米。而万达开发的项目规模也不会小于此。
■CBD房价战会不会出现
如此多的项目在CBD扎堆儿,而且这些项目都将集中在今年下半年推出,供应量的集中放大无疑会加剧市场的竞争程度。以目前CBD区域内的在销项目价位作为参考,均价都在9000元/平方米以上,如果按100万平方米的规模计算,销售额将在100亿元左右。统计资料表明:去年北京全年的成交量约在800万平方米左右。如此大的供应量需要有相当的购买力支撑。因此,业内人士有一个观点,今年的房价价格战将从CBD区域开始。
从买家方面考虑,一项统计数字表明,在世界500强企业当中,有154家来到了北京,而这154家中,有92家将办公地点选在了CBD区域之内。而即将加入WTO也使更多的房地产开发商更为看好这块不足4平方公里的区域。
北京CBD是以跨国大公司为主要支撑,但这些公司的员工是否是CBD住宅项目的主要购买者呢?业内通常认为,CBD公司占大多数的中层以下员工的收入是很难支撑如此高的价位的。他们更愿意选择距离CBD核心区不远,更具生活氛围、价位也相对便宜的项目。
所以,市场上出现了泛CBD的说法,据CBD南侧的九龙花园客户调查分析,近1/3的买家工作在东三环商务圈内。CBD的影响将辐射至城市的其他区域,并带动其共同发展,这一点不容置疑,从住宅市场分析,CBD区域内大量高素质与高消费能力的就业人群也就成为了市场追逐的对象,这也就不难理解很多楼盘争打CBD概念。
从目前CBD在销楼盘来看,投资型买家的比例约在40%左右。项目的增多也将使这里的租金收益水平下降,这对于投资型买家来说不是一个好消息,这部分的买家将影响CBD区域项目的销售速度。
■CBD项目的出路在哪里
由于土地成本的限制,从目前来看,CBD区域内的项目很难真正把价位降下来。去年,阳光100以国际化设计赢得市场,世贸国际公寓则突出板楼与社区园林的优势,今年的诸多项目虽然尚未销售,但从他们的声势来看,又胜于去年,建外SOHO是日本设计、新城国际香港王董中标,财富中心请了8家国际事务所招标,怡和干脆把四家设计方案拿到了展会请客户评判。
因此,个性也许是这些项目的唯一出路。CBD项目的赢家之一的现代城升级板建外SOHO的样板间率先亮相,该项目负责人表示:目前CBD区域内的产品过于单一,如果希望脱颖而出,一定要有个性的产品,这样竞争的范围就小多了。
但就目前来看,CBD的项目竞争虽然激烈,只是会影响到销售速度,很难出现当年的热卖情景。
在人们都在关注CBD楼盘竞争的同时,所谓泛CBD区域的项目却从CBD中获得利好,东区的一些楼盘的买家都出自于此,像九龙花园、阳光曼哈顿等。 (楼德升)
CBD下半年将推出的部分项目
■万豪国际公寓
发展商:北京德润房地产开发有限公司
位置:赛特东南侧
■富景花园(暂定)
发展商:北京白金房地产开发有限公司
位置:赛特东侧
■怡禾国际中心
发展商:北京怡禾房地产开发有限公司
■建外SOHO
发展商:北京红石实业公司
位置:国贸对面长安街南侧北京第一机床厂
总建筑面积:超过80万平方米
■财富中心
发展商:香江国际集团
位置:3501厂原址
总建筑面积:70万平方米
■世纪财富中心
发展商:香港国际世源有限公司
位置:嘉里中心和汉威大厦之间
总建筑面积:15万平方米
■新城·国际
发展商:万通集团
位置:北京开关厂
总建筑面积:30万平方米
■旺座
位置:关东店南街
总建筑面积:10万平方米
■金地国际花园
发展商:深圳金地集团
位置:夜光杯葡萄酒厂
总建筑面积:40万平方米
资料仅供参考