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杭州这几年发展加速,就像长大了的孩子,急需更大更舒服的衣服。产业发展了,人口增加了,城市也得相应扩大,为产业为人口提供丰富的房产品。但令笔者困惑的是,目前杭州的新区开发却有点让人看不懂。
困惑之一:规划和开发的错位。滨江区和下沙区将是杭州今后重点发展的新区,规划2010年滨江城达到18万人,下沙城32万人。在过去的几年里,有统计资料表明,杭州经济开发区(下沙城)到1999年为止,基础设施投入已经达到13.4亿元,滨江区从1997年至今也已达到10亿元左右,应该说这两个区域内已初步形成完善的基础设施。但是,尽管这两个区域日渐成熟,但住宅开发却不被重视。交通不便和人气的不易聚集,是这两个区域住宅开发时机不够成熟的关键原因。
与上述两个区域住宅开发的冷寂相反,在城市外围的余杭、富阳区域却有较多的开发商进行大规模的开发,且不说3.6万亩的总开发量有多少变成现实,只说近期房交会上亮相的郊区楼盘,开发面积已达3000余亩,可见气势不小。
这种地理位置的错位会不会造成这样的结果:一方面一些区域中大量投入的基础设施不能被充分利用,另一方面其他开发区域的基础设施和生活性设施却相对缺乏?
困惑之二:产品供需错位。众所周知,杭州楼市需求量最大的是价格合理的普通住宅,目前老城区范围内已无3000元/平方米以下的住宅,若能在离老城区不远的新区开发2000元/平方米左右的普通住宅,只要有良好的基础设施和生活设施,交通便利,相信会受到消费者的青睐。
但是,目前在近郊开发的楼盘因基础设施和生活设施不足,不适宜开发人口居住密度较高的普通住宅,绝大多数楼盘的产品不约而同地定位在别墅上。
这种产品上的错位可不可以这样比喻:一个人急需买一件普通的冬衣,而店家却只出售漂亮的晚礼服,尽管晚礼服很漂亮,但却不能满足他的御寒之需。
当然,开发商们有足够的理由相信,开发别墅也是为了满足市场需要,21世纪了,享受时代来到了,老百姓不但要是大,还要住得好,别墅市场前景广阔。令人困惑的是,杭州这个长大了的孩子,谁来替他做件合适的衣服?对那些不断加入杭州发展行列的产业和人口,他们需要的是价格合理、实实在在的房产品,谁来满足他们的需求?
困惑之三:新区开发何时能真正满足杭州城市发展的需要?
先来看滨江区,首先在价格上,按目前的土地招标、拍卖方式,只怕是又拍出了高价,不得不又定位在高档楼盘上了。所以说,有关部门是不是该慎重选择,不要单凭“市场行为”,让一些胆大艺不高的投资商拍了个高价,老百姓又得望价兴叹了。再看物业本身,目前市场需求最强烈的是多层住宅,但下月即将拍卖的滨江397亩地,容积率为2.2-2.5,在目前追求优美的居住环境的需求下,建筑密度不可能太大,那么只有提高高度,才能满足容积率,因此,建高层和小高层是开发商不得不做的选择,那么在钱塘江南边建高层是否会受市场欢迎?
再说下沙城,下沙城的天然条件不错,现在教育园区的建设轰轰烈烈,相信不远的将来,人气将大大聚集。但眼前不争的事实是,离城区太远,目前还不能被杭州人所接受,所以,拉近下沙与城区的距离是使下沙成为成熟居住用地的关键。这样,轻轨被提到了重要的位置上来。当然轻轨的建设投资巨大,并非易事,但杭州这个长大了的孩子急需新衣,总不能因为布料贵,就只好让他冻着吧?
很希望上述困惑在不久的将来不再成为困惑。(俞彩萍)