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业内人士都认为土地储备对开发商来说就是生命线。没有土地储备,对开发商们是不可想象的。针对土地储备问题本刊记者采访了一些房地产业界的专业人士,让我们听听他们对开发商进行土地储备的看法。
南开大学经济学博士刘玉录
◆房地产企业的有形资源有两种选择,一是储备一部分功能齐全、有升值潜力的房子,老百姓讲叫做“看家的财产”;另一种是储备一部分开发地块。
◆有意识的进行开发土地储备,面临着选择地块的决策,除了要考虑诸多的相关因素之外,所选择地块的区位有若干指向标准。
记者:请您谈一下开发商储备土地的性质和意义。
刘玉录:我先说一下土地储备的性质。土地储备作为一种企业行为属于经济范畴,是把已经获得使用权的土地资源,作为投资来看待,其实这种行为可以称之为土地资本经营。马克思曾说过资本是能带来剩余价值的价值,说白了就是能带来回报的货币。开发商储备土地就是为了使该项目的土地开发实现利润最大化。房地产企业的有形资源储备有两种选择,一是储备一部分功能齐全、有升值潜力的房子,老百姓讲叫做“看家的财产”;另一种是储备一部分开发地块。在我国房地产业目前的状态下,城市土地的稀缺性,决定了开发商储备土地更为意义远大。现在房地产市场日趋成熟,开发企业的竞争加剧,为了增加企业自身的抗风险能力,土地储备是必要的。还有宏观经济运行的周期性因素,开发商为了使自己常处在有利位置,当经济景气时有房子可以卖,当经济萧条时有土地可以开发,也应该储备一定数量的土地。
记者:那么土地储备的合理界限是什么呢?
刘玉录:这包括经济界限和时间界限两个方面。
首先是经济界限。既然土地储备定位在土地资本化上,就存在经济界限这个问题。假如城市土地只升值,朝一个价值方向运动(当然也有贬值方向运动,比如地块邻地建了一个加工厂,作为住宅而储备的土地,就会相对贬值),那么储备土地的合理界限应当是:土地还贷利息小于土地升值额。自由使用权土地也适用于这个领域。因为,即使是不贷款而来的土地,也有一个机会成本的问题,储备不用,实际也在发生着费用支出,或者叫“影子利息”即在经济上是不是划算的问题。
其次是时间界限,储备土地不是无限期的当“地主”。由于有关于土地闲置两年未开发,政府无偿收回的政策规定,于是在理论上形成了土地储备期的时间界限。在项目实际运作中,为了消除这一时间差,开发商总会想出一些办法,造成陆续开发着的印象,因而,现实中很少有储备中的土地被政府收回的事情发生。当然,凡事都有个度,在城市中心区总不能长年累月的空着一块闲置土地,这样不仅影响市容,也同样影响开发企业的社会声誉。
记者;那么如何进行土地储备的选择呢?
刘玉录:有意识的进行开发土地储备,面前着选择地块的决策,除了要考虑诸多的相关因素之外,所选择地块的区位有若干指向标准。
第一是规划指向。美国人约翰塔西楼在它的文章中是这样说的“有关房子的大小、位置、价格等都是易得信息,而该房子所在地已被划分为商业区,或附近有可爱的、绿树成荫的公路将被拓宽,由三车道变成六车道等不易为人所知的信息,才是最宝贵的经验。”我个人认为,新开辟的(新拓展的)干线沿线、规划中重点发展区域如卫星城、规划中的物流通道、各个组团及活动中心之间的交汇点、拟建的公园、广场、清水河流周围及沿线是具有升值潜力的地块,这就是规划指向的具体表现。
当然,规划也分层次。城市总体规划决定了城市各项基础条件,这是房地产开发的先天条件,直接影响地价和开发的方向;控制性详细规划确定了各地块的使用性质、容积率、建筑形式、交通配套设施和其他控制性要求,这一点决定着开发的可行性;修建性详细规划与单体设计,从法规要求、技术要求和审美艺术等方面决定着项目的具体状况,这些是房地产开发工作流程中的基本因素。
第二是市场指向。约翰塔西楼曾经说过“通过观察边缘市场,我们可以进一步了解市场的变化。变革常常来源于这些边缘事物,而不是来自主流”。我个人认为市场指向实际上是开发商去寻找那些适合潜在的需求的开发地块。一般来说,以市场为指向,开发商所选择储备的土地,只要达到一定的回报率,都可以适量买进。
最后是人口指向,是由人口移动(迁户)所形成的未来居住区。比如,农村人口向城郊结合部的聚集,外来人口常住化形成的某村、某城,随着旧城改造,新开辟的成片外迁安置区,大型产业基地的建立所吸引的人口聚集,以上这些都是人口指向所决定储备土地所在地。
当然在实际选择中,各种选择不会是单一的,可能是多指向的综合,也可能是一主多辅,还可能是有眼力的开发商捕捉到的新出现的指向机会。
青岛建设(天津)有限公司副总经理张贵富
◆土地储备是房地产的第一生命。
◆随着房地产行业的竞争日益激烈,开发公司最好有一个开发部,负责公司未来的土地储备和开发方向。
◆高息贷款储备土地必须支付利息,会抹杀土地的增值潜力。
记者:作为从台湾到内地投资的商人,请你谈谈土地储备对房地产企业的重要性。
张贵富:土地储备是房地产的第一生命。房地产业也应该和制造业一样,从工厂的留存开始到生产制造最后是销售,形成一套完整的工作流程,但目前国内开发企业重视土地储备的并不多。香港比较大的地产公司如长江实业和恒基建设,都在香港土地局标购土地作为房地产的原料储备。台湾最大的地产开发企业如国泰建设,在土地储备上也是不遗余力的,他们10年前通过政府渠道标购的土地,经过10年的开发建设地价都翻了很多倍。由于国泰建设拥有庞大的土地储备,从石油危机到第二次经济不景气,大的经济环境对其影响甚微,其现有土地价值甚至超过了其原来购买土地价位的10倍以上。这个例子很好的说明了土地储备在房地产开发企业抵抗风险中的作用。
记者:以你在台湾的经验,企业要储备土地需做哪些工作?
张贵富:作为房地产企业要培养专业的土地估价人员,这些人的职责是观察哪个区域的发展迅速,或者潜力巨大,进行土地存量的投资分析,以备几年后的开发建设,并精通宏观经济的发展走势,为企业储备土地的时间和数量进行可行性分析。随着房地产行业的竞争日益激烈,开发公司最好有一个开发部,负责公司未来的土地储备和开发方向。
记者:你认为在土地储备上有哪些是需要注意的?
张贵富:在宏观方面,政府规划部门对区域内的土地存量储备要时刻注意,标售地块开发的时机要适度、适量,不能过量引资,否则会产生土地价值降低,使房地产企业为了微薄的利润而进行恶性竞争。
对于企业,进行土地储备要注意自己的资产积累和现金流量的情况。在宏观经济快速发展的大环境下,有的企业采用杠杆原理,利用银行贷款进行土地储备,可能会赚一些钱,企业并得到迅速扩张,但是这种情况的潜在风险是很大的。在台湾有很多地产企业,用这种办法从政府那里标购了很多土地,但是,当经济危机爆发以后,这些企业全部倒闭了。而且用高息贷款储备土地必须支付利息,会抹杀土地的增值潜力。
记者:开发企业在进行土地储备时投入的资金是如何界限的?
张贵富:在港台地区,经济低迷的时候,企业大量的囤积土地,用来进行土地储备的资金将达到全部资金的70%,只用很少的一部分资金用来开发建设。经济平稳的时候,开发企业一般是50%的资金用来土地储备,50%的资金用来开发建设。到了经济快速增长的时候,企业会用很少的一部分资金进行土地储备,这部分资金也就占资金总量的30%,剩余的全部资金用来开发建设。总之,运用合理的资金投入将土地的增值发挥极至。
港宁房地产公司副总经理苗沛
◆储备的地块有可能是你赚钱的宝地,也可能是你赔钱的墓地,这里地价的评估非常重要。
◆运用银行贷款进行土地储备,只是企业进行土地储备时资金运作模式的一种方式。
记者:请您从操作层面上谈谈房地产企业进行土地储备与整体经济环境的关系。
苗沛:房地产属于风险投资的范畴,周期一般是在3年到5年才能看项目是否能运作成功,这在时间上决定了房地产的走势与地区经济的发展是连在一起的。在国外,通过股市的反映来看,房地产的跌落是经济的晴雨表,经济危机或政府紧缩银根,首先影响的是房地产行业。在国内,也有房地产企业储备土地受经济影响的例子。例如海南的房地产泡沫,导致了很多房地产企业因为大量的土地存量而血本无归,同时北京中鸿天的老板潘石屹因为了了解海南当地的经济状况,并预测到了可能会出现的房地产泡沫,而全身退出也是一个很好的实例。
记者:企业在储备土地的过程中评估地价是很重要的,这一点请您谈谈看法。
苗沛:目前国内对土地的评估、转让、买卖刚刚开始规范起来,其实地价的评估是受多种因素影响的,储备的地块有可能是你赚钱的宝地,也可能是你赔钱的墓地,这里地价的评估非常重要。企业既然是经济组织,地价评估就要从经济效益出发,看是否能赚钱,成本构成又是怎样的。看土地不仅看地块本身的发展潜力,还要从项目定位的角度看该地块的发展潜力,在你押地的时候,如果还没有想好项目定位,那是危险的,即使项目后来能取得成功,那也是偶然的。
记者:请您介绍几个土地储备的例子,成功的经验或失败的教训。
苗沛:在1992年小平同志南巡讲话之后,全国各地掀起了招商引资的高潮,天津经济技术开发区自然也不例外。当时开发区建设集团主要以开发住宅类产品为主,但在当时的大环境下,我们决定买下很多厂房用地,盖了很多的工厂和厂房,不多久,这些厂房或卖出去了或租出去了,企业借此有了一个大的发展。
还有个例子,津滨发展上市的时候,管委会以土地的形式进行参股,于是这些土地成了公司的储备土地。当时看来这些土地价格不高,但现在看来,因为滨海新区面临新的发展,要建成金融贸易区,这些储备多年的土地在规划中位于金融贸易区内,地块不仅升值,而且对公司的发展也会有不可估量的作用。
当然有成功也有失败。1987年的时候,位于河北省的白沟地区,有很多开发商在那里投资,我们也不例外,储备了200亩土地。在刚开发了很少一部分商场时,白沟的经济就出现了滑坡,现在想来除了教训之处,还略微庆幸,毕竟投资白沟的资金不太多,没有动了企业的根本。
记者:有人说运用贷款进行土地储备是非常危险的,您是怎么看的?
苗沛:运用银行贷款进行土地储备,只是企业进行土地储备时资金运作模式的一种方式。资金运作还有很多方式,比如说企业可以运用自有资金进行土地储备,还可以利用资产置换的方式,股权置换的方式,以及债转股等很多方式。其实说到贷款进行土地储备,如果在经济发展迅速的时候,开发建设用贷款买下的土地,并将其出租出去,不仅可以还银行贷款,还可以赚到钱。千万不能一朝被蛇咬,十年怕井绳。 (陈露露 王辉)