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房地产是个需要大量资金的产业,央行新下发的住房金融政策肯定会使房地产的开发资金重新进行调整,这样的调整进而会对房地产市场产生什么样的影响呢?近日,笔者采访了几位房地产商。
央行通知和建设部政策相一致
万科集团董事长王石表示,央行的通知实际上和国家有关规范房地产市场的政策相配套的。建设部在2000年就发出这样的一些规定,多层住宅一定要盖到封顶了才能准予预售,高层住宅建筑主体要建到三分之二才可以预售。这些配套的政策对降低银行风险、对规范房地产市场、对保障消费者的权益有积极的促进作用。
期房当然不能成为贷款抵押物
对央行出台的个人抵押款发放时间的新规定,北京华远房地产公司董事长任志强对笔者说,国际上大多数国家都没有用期房做个人抵押贷款,因为个人住房抵押贷款应是以实物为抵押物的,而期房是无法被银行当作抵押品,因为期房不是实物,只有当房子是半成品或者成品时,才可以当作抵押物押在银行。在香港,对个人购买期房有一个保障措施:银行把给个人的贷款交给律师,等到房子建到一定程度,律师再把钱交给发展商。
应该说,开发商把房子卖给购房者,购房者把房子抵押给银行,这是两回事。银行给个人的贷款是银行和购房者之间的事,跟开发商没关系。现在开发商利用银行给个人的住房抵押贷款作为建房资金,这是不合理的。央行最近下发的这个通知,对有实力的开发商来说,影响不大,但对小的项目公司来讲,压力就会很大。
严格商用房贷款,可能造成积压
北京红石房地产公司董事长潘石屹在接受笔者采访时说,央行下发的通知,对房地产市场影响会很大,可以说是转折性影响,这些会使市场的需求量萎缩。
对一些产业而言,零库存是可能的,先订货后再开始生产,可是,在房地产行业,中间的存货部门(半成品和成品)会大量存在,如果商业用房要等到成为现房才可以卖,那肯定会造成一部分积压商品。
潘石屹认为这个通知的执行将使房地产市场的规则重新建立,一些小的房地产公司会迅速死亡,对大的有实力的房地产公司影响不会太大。
开发商现有的资金计划要更改
太合万兴房地产公司董事长邢巨臣对此分析说,央行的这个通知对消费者更加有保障,对开发商来说,影响也很大,需要开发商投入的资金量更大了。比如以前开发高层住宅,开发商只要投入总投资的25%,就可以取得预售许可证,而现在需要完成总投资的三分之二,开发商的压力极大。完成总投资的三分之二,这个工程都快竣工了。虽然银行的风险小了,但是开发商的资金压力大了,银行给开发商的支持减弱了。
但是对房地产市场的整体发展是有好处的,限制了资质弱、资金实力差的开发企业的发展,鼓励了资质好、实力强的房地产开发集团化企业,这也顺应了与房地产发展的大趋势。
北京大部分房地产项目处于初期开发阶段。每个项目在开发前,都会有个总体资金计划,目前,这个计划肯定会把取得预售许可证后银行发放的个人贷款作为销售回款打到资金计划之中,而如果现在产生一个突变,原先定好的计划,现在不能实施了,对现在所有房地产企业都有影响,这个政策会对房地产业产生沉重打击,减缓房地产开发的速度,造成房地产大量债务纠纷。 (徐曼 景智娟)