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银行人士称:针对北京的具体办法还未出台
近日,中国人民银行发布《关于规范住房金融业务的通知》(以下简称《通知》),为此,记者走访了工商银行北京分行房地产信贷部主任刘女士,她认为:“《通知》主要是针对没有资金实力的小企业的。并没有增加申请贷款的难度,也不会影响到办贷的速度。现在市面上小公司太多,银行为它们贷款不放心,老百姓买这些公司的房子也会不放心。这一次是用金融手段来规范房地产市场。”这个规定主要降低了老百姓购房的风险以及银行的风险。不过,银行的贷款资金主要是从储蓄中获得,降低银行的贷款风险同样也是对老百姓负责。
至于这个《通知》什么时候开始执行,怎样执行这一规定,刘女士说:“现在我们还没有看到具体的文件(截止到记者发稿时),估计会有一些调整,但什么时候开始执行这一规定,现在还不好说。不过可以肯定的是,这对北京现在的开发商影响是很大的。”针对前一段时间流行的银行将最高30年的贷款期限改为20年的说法,她说:“我们没有得到通知,因此,现在贷款的最高期限还是30年。”
央行的这一《通知》实在是给热得已经发烫的北京地产市场泼了一盆冷水,那么它到底对房地产市场影响有多大呢?我们请来了三位发展商,一位中介代理商就这一问题进行了讨论。
刑巨臣:太合万兴房地产开发公司总经理
陈昕:北京万科副总经理
张斌:北京亚运新新家园总经理
李文杰:北京中原物业有限公司总经理
资金成本变高,但对房价影响不大
记者:央行对于住房开发贷款和住房抵押贷款的严控,势必使房地产企业的资金成本加大,这会不会影响房价呢?
刑巨臣:现在市场上的现房整体水平不高,如果一下子不让期房销售的话,现房和准现房的腰板就直了,就没有了与之竞争的对手。
陈昕:这样操作前期投入资金确实多了,但这种成本增加占房价的比例非常小,大概每平方米也就几元、十几元钱的样子,因此影响不会很大。其实,房价并不完全是由成本来决定的,它主要是由市场的竞争关系和人们的购买能力以及需求有很大关系。因此,竞争的关系还会使房价的含金量提高了。
李文杰:价格与供需、市场竞争关联大,资金成本只占很小的一块,不会对房价造成影响。
张斌:会对价格有一些影响,因为毕竟成本增加了,但影响不会太大,因为资金成本只占到房价的1%左右,很小。
严控贷款发放,对目前市场上项目建设速度影响不大
记者:目前北京房地产市场上大部分都是期房项目,央行此次对于房地产贷款的严控会不会使项目的建设速度受到影响?
刑巨臣:影响不会很大,因为以前也是这样规定的,只不过现在再一次强调。
陈昕:对那些资金实力不强的小公司、小企业会有很大影响,但对于实力强劲的大企业并没有太大影响。有实力的多项目操作的发展商,它可以进行内部的资金调配,而小发展商可能会因为资金的问题造成工程进度的放慢。但并不会显现得这样快。
李文杰:银行要求发展商先期投入大,对于资金实力很强的大企业没有太大影响,因为,与它关连项目较多,资金调配也很方便。对于小的发展商,没有实力的,特别是那种有“炒地”嫌疑的发展商,对于这种发展商约束是很大的。
今后市场供量不会降低
记者:现在北京房地产市场之所以供应量大是因为有很大一批小企业、项目公司参与了进来,如果小公司逐渐消失,那么今后北京市场的供应量会不会降低?
刑巨臣:今年的供应量不会减小了。因为,下半年要出台的项目基本已具备条件了,它会通过其他一些融资方式来完成现有项目。但对今后,小企业可能就会出现两种方式,一种是退出房地产市场,还有一种是通过合并、重组等方式来运作已有项目。
陈昕:会有些影响,它会使供应量的释放时间会延长,但总量不会有太大变化。今年下半年的供应量会有一点儿影响,但不会太大。
李文杰:我认为不会,因为,没有实力的发展商大多是本地的而外地进京的开发商都是开发实力很强的。限制了小企业进入的同时,会有更多的有实力的外资、外埠的发展商进来,据统计,每年北京房地产市场的外来资金投入都在不断上涨。因此,小企业的供给会被大企业取代,供应量也就不会有明显的减少。
张斌:影响会滞后,以后的供应量会减缓释放速度。
央行给购房人上了保险
记者:央行通过对期房主体结构形象进度的控制来控制住房按揭贷款的发放,从而制约发展商,这对于购房人来说是又上了一个保险。
陈昕:最大的受益者就是买房人。对于抵押贷款发放的控制,实际上就是在保护消费者的利益。它要求发展商有很强的实力。防止一些不法发展商靠卖楼花来套现。
刑巨臣:我觉得央行实际对工程进度的控制来控制抵押贷款,虽然对购房人很有好处,但马上实施困难会非常大。因为,现在有许多项目都处在起步阶段,在做项目开发规划的时候都是按照项目投资25%使可销售来做的。现在的这种抵押贷款规定,几乎就是发展商所有的投资,打了这些开发商一个措手不及。比如,绿化隔离带项目,要三年实现,要实现就得有资金。因此,如果逐步实施会起到对市场的控制作用,但假如一刀切的话会造成市场的委缩,对国民经济也会造成不良影响。逐步走还可以,因为,现在的市场供应量太大。
李文杰:购房人应该更踏实了,因为对发展商的要求进一步提高,今后市场上可能有品牌的公司会占到60%以上,购买者就会更加放心。不过,虽然目前市场上一些小公司面临着一定的困难,但不一定会体现到项目上,如交不了房、交问题房等,因为,它们会通过其它渠道将项目进行到底。
不会为赶销售时机而出现质量问题
记者:房地产销售也是有时机的。“借款人申请个人住房贷款购买期房的,所购期房必须是多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资的3/2”的规定,会不会使一些发展商为赶销售时机,匆忙建造,出现质量问题?
刑巨臣:发展商当然会出现赶工期来抓销售时机的现象,但这一现象的出现要求有足够资金的支持。因此,赶工期这不是按照主观意愿就能办到了。
陈昕:销售时机会受到一定的影响,但由于门槛高了,进入的发展商会越来越重视自己的长期发展。因此,质量应该不会受到太大影响。以前,人们只重视规划设计单位、开发单位,今后会有越来越多的人重视设计单位是谁。
李文杰:工期与质量问题有关联,但并不是最大的。工期与资金的关联最大。
《通知》对于大企业同样是一种考验
张斌:央行的这一规定限制了小企业参与房地产开发,同时也对大型房地产企业是一种考验。原因有三:首先,目前房地产企业主要的融资渠道是银行贷款和发行股票。现在贷款门槛提高了,而上市并不是每个有实力的房地产公司都能做的。其次,中国人民银行发布《关于规范住房金融业务的通知》中有一条是“住房开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高的房地产开发企业,”这一点对于北京房地产市场的影响最大。因为,北京没有土地一级市场,用于开发的土地都在土地方手里,因此,资质和信用等级高的企业就要与土地方成立有独立法人的项目公司进行联合开发。而新成立的项目公司很难评定其开发资质和信誉等级,因此,也就很难从银行贷到款。第三,对于银行将工程形象进度纳入申请住房按揭贷款的条件中,同样使大型公司也面临着资金回流速度减慢,资金成本增高的问题。因此,我认为央行的《规定》对于大型的、有实力的房地产企业也是一种考验。
但总的来说,减少了小企业参与的北京房地产市场,对有实力的开发企业来说,是一件好事儿。
没有开发实力的小企业将逐步被淘汰
记者:央行此次提高贷款门槛会不会使一批小开发企业消失?
刑巨臣:对于小企业来说这样做有很大影响。因为,虽然以前也这样规定了,但可以通过其他方式进行一些变通。但现在人行明确了这一规定,将使一批有地、有点儿钱就想做房地产投机生意的小企业受到控制。另外,房地产市场上也会出现小企业被淘汰的趋势。其实,这也是房地产市场一直所追求的。北京房地产开发肯定要从“万马奔腾”的局面走向集团化、品牌化的生产,使土地的使用更集约化。
陈昕:会有这种趋势,但不会这么快,它是逐步逐步地在抬高进入房地产的门槛。资金对项目来说至关重要,但它并不是决定一个项目成败的绝对因素,还要包括市场、产品特点等诸多因素的影响。贷款是一个方面,它还有别的融资渠道。
对于目前市场上的一些小型项目公司会是一种威胁。
李文杰:我估计它真正显示效应应该是在两年左右的时间。现在是开发投资的一个新高潮,在这个时期,人们的投资热情是很高的,因此,融资是比较方便的。对于那些目前已经推出项目的小公司,可以通过与其他公司的合资、控股等方式拉入非金融机构的资金,并不困难。据我所知,现在有一些非房地产公司就想把资金投入到房地产市场中。
但以后会有这种趋势,这主要是房地产的准入门槛高了。下一次再进行开发的时候你就不能再拿一点点钱压住一块土地,通过贷款来运作项目了。到那时,你会看到市面上的发展商几乎是大型的、专业的房地产公司,其他小的会慢慢消失。