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进入2001年以来,此起彼伏的入住纠纷愈演愈烈,直至酿成了买卖双方的肢体冲突,发生“喋血事件”。而相当数量的购房人经受着“期房变欺房”的激愤,正所谓“听广告以为是套花房,住进去才知像套柴房”。在耳闻目睹了大量纠纷后,一位购房人告诉记者,今后买房一定要选择现房。
央行发布新政策 严禁“空手套白狼”
上月末,央行发布《关于规范住房金融业务的通知》,其中涉及楼盘开发贷款与按揭贷款的内容,注定将为楼市带来轰动性效果,但却未能引起媒体的足够关注。
依据该通知精神,今后企业办理开发贷款需具备四项硬性条件:一、开发企业贷款应主要投向适销对路的住宅项目;二、企业自有资金应不低于开发项目总投资额的30%;三、开发项目需具备四证——国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证;四、存在欺诈经营行为的开发企业,商业银行不得为其发放贷款。上述四条规定,对非实力型开发企业而言,明显带有“卡脖子”的性质,妄想“空手套白狼”的开发商无路可走了。
该通知同样对个人按揭贷款做出了规范:一、多层住宅主体封顶、高层住宅完成总投资的2/3,银行才向个人发放贷款;二、商用房的按揭比例不得超过6成10年,而且所购商用房须为现房。以上两条规定,旨在降低期房风险,保护消费者权益,同时也间接地提升了开发商的盈利门坎。而过去的现象是,开发企业刚刚把一块地圈起来,挖下一个大坑,然后就敢卖楼,于是酿成了1992年之后的那场房地产泡沫。
不挤掉泡沫,房地产行业便不能健康发展。央行提高金融门坎,楼市拒绝期房买卖,没有实力的开发商玩不转了。万科、华远、太合等大型开发企业负责人均认为,央行的这一政策,对小开发商而言不啻于致命性打击。
楼市竞争激烈 楼花渐渐失却芬芳
从1至5月份的统计数字来看,北京市住宅销售量为167万平方米,而同期竣工量为108万平方米。销售量明显大于竣工量,这说明期房仍占据着相当比例的销售空间。但是,应该看到,项目的开盘日期与销售档期开始明显后移,不少开发商选择在准现房之后再行发售。在发达国家的房地产市场上,现房发售更占据着绝对主流地位。
毫无疑问,眼下的楼市正面临着空前的繁荣期,楼盘竞争态势也是空前激烈。文视广告公司的当家人裴林不无幽默地说“开发商们快急疯了,不少项目狂打广告,但就是卖不动”。无奈,竞争太激烈,广告太多,楼盘又鲜有个性。然而,已进入现房阶段的华亭嘉园上个月的销售业绩据说是1.2亿元,而同样处于亚运村地区的风林绿洲在封顶之后也迎来了热销期,上月的销售业绩据说是1亿元。相比之下,大量的期盘却不容乐观。调查公司提供的数据表明,1999年,北京楼盘的平均销售周期约为6个多月,而时至今日,楼盘的平均销售周期已延长至一年有余。楼盘销售档期的后移,是房地产市场趋于规范的显著标志。楼花不再像从前那样芬芳诱人了。
年初的一项调查数据表明,在楼盘开发资金构成中,银行贷款约占40%,预售款约占30%,而开发商自有资金仅占10%,另外施工单位垫资占到10%。更有甚者,某些开发企业的开发贷款与预售款合计竟然占到总体开发资金比重的80%以上。面对逐年攀升的房地产纠纷,有关人士一再呼吁保护消费者权益,规范房地产市场,但是收效甚微,此番央行的通知一经实施,相信会带来轰动性效果,这便是政策调控的力量。
房企迎接整合期 行业高唱“浪淘沙”
自去年以来,现房开盘的项目正在逐步增加,首倡英式管家模式的和乔丽晶公寓开盘之时,景观环境已经做好;今年开盘的阳光华苑的开发商华远集团宣称,交了定金即可入住;光大花园的最后一栋楼——朗清阁今年3月17日现房认购,仅一周时间便热销出93%,据说有消费者连夜从天津与河北赶来排队。
现房发售的魅力当然难以阻挡,但是没有实力的开发商玩不起。央行提高贷款门坎,并不等于减弱了对房地产行业的金融支持力度。我们可以完全有理由相信,央行下发的这一新政策,犹如一剂猛药,药力直逼房地产行业的心脉。专业人士认为,中小房企将面临命运的抉择。接下来,房地产行业将唱响一首“大浪淘沙”。
浪淘沙——这难道不是我们企盼已久的吗?中房集体总裁孟晓苏指出,全国住宅开发企业近90%是1992年房地产热后一哄而起的,至今企业的资产负债率多在70%以上,全行业70%以上的投资份额是由三级以下资质的小企业完成的。孟晓苏把这种状况形象地比喻为“遍地小高炉”。
华远集团董事长任志强介绍说,目前全国开发企业总量约为3万家,总体特点是注册资金少、负债比例高、开发规模小,平均每个企业年开复工量仅为6000平方米,平均年盈利水平只有50万元,还不如一家小餐馆。没有规模化,中国的房地产行业又怎能做大做强?
那么,好吧,让我们从抬高贷款门坎做起,先来催生一个“现房时代”。(杨哲彬)