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编者按: 北京建设CBD的计划早在二十世纪九十年代初就已提出,但好几年没有动静。去年,北京市政府宣布全面加快CBD建设后,CBD似乎一下子成为全国各地开发商的淘金之地。土地转让、项目规划、高档公寓赶在CBD详细规划之前炒得热火朝天。具体的规划方案尚未出台,外界对此有很多猜疑和评论。
本报从今日起推出的“CBD六大悬念”系列报道,将从需求、规划、结构、公建、体制及反思6个方面全面剖析北京CBD的建设。
在北京CBD(中心商务区)将近4平方公里的舞台上,正在上演一出大戏,戏的主角分别是政府、CBD待迁企业和房地产开发商,年初开锣的这场三角戏,目前已进入中场小高潮,预计到今年“9·18”国际商务节期间会达至高潮,结局如何目前尚看不明白。但从各位主角在舞台上忙碌的身影中,有理由担心,这出戏有可能走调,不经意间唱成一场空城计。
商务需求在哪里
北京要建设CBD,据说主要出于两种考虑:一是为了满足入世后大量外国公司进驻北京的需要,为北京发展第三产业提供一个平台;二是建CBD有助于提升北京的国内外形象。W TO之于CBD,应该是个长期利好的因素,但是不是入世之后,马上就会有大量外国企业蜂拥而至呢?目前,世界500强中已有156家进驻北京,其中国贸商圈占了98家。156家为数不少,但这是经过20多年的改革开放才累积起来的。其实,国外想进北京的大公司大部分已经进来了,而且进京的企业对写字楼和公寓的需求也不是线性上升的,这在很大程度上要受国际经济景气状况的影响。国际货币基金组织(IM F)在其公布的2001年上半年《世界经济展望》中已将今年世界经济增长率从4.2%下调为3.2%,并表达出对大范围衰退的忧虑。种种迹象显示,世界经济的不景气很可能使我们对入世后外国企业大量进入北京的期望破灭。
另一方面,国内对CBD写字楼的需求也不会有显著增长。去年,北京写字楼供应量为82.76万平方米,比1999年增加了13.9万平方米,今年供应量有望达到100万平方米。新增的写字楼主要集中在金融街、长安街、东三环和中关村区域,由于去年下半年以来网络泡沫破灭,一度旺盛的租卖需求已转缓,这两年上市的项目除国贸二期等极少数外,如东方广场、现代盛世大厦、鹏润大厦等,都还有一定的空置量。目前已知的已开工或在年内有望开工的项目有国际金融中心、富凯大厦、中证大厦、荷华国际大厦等十多家中高档写字楼,CBD区已立项的有银泰中心和中环广场,还有大量项目正在进行前期论证或规划修改,如国贸三期、新城国际等。
这些项目都要在近一两年上市销售。据统计,目前CBD已建各类商务设施约270万平方米,其中甲级写字楼约占一半,公寓、酒店及商业服务配套各占1/4。规划设计要点数据显示,CBD690万平方米规划发展项目的50%即345万平方米将用于写字楼。目前的待建项目中写字楼供应量有多大?对此,北京市城市规划设计院柯焕章在接受本报记者专访时坦言:对这一区域已有及待建写字楼的供应量,目前还没有拿得出的数据。开发商都在测算CBD写字楼的需求量,但都测不准。有关部门在起草CBD规划方案时也没做过预测,CBD建设缺少相应的经济研究人才。
目前北京写字楼供求总量大体平衡。截止到4月底的数据显示,新批复内资开发的办公、综合楼建筑面积为50万平方米,考虑到现有存量需要消化,特别是以面向国际大客户为主的顶级写字楼集中的金融街中区,以及中关村和北京其它区域都有不少项目要在今明两年开工,北京写字楼相对于捉摸不定的需求来说,有可能出现供过于求。
CBD中心地位会不会失守
就像罗马城不是一夜建成的一样,CBD也不会在一个早晨出现在北京的东方。据柯焕章介绍,法国的拉德方斯断断续续建了二三十年,而且国外的CBD都是在市场需求基础上逐步形成的。
在这个漫长的过程中,CBD很可能守不住中心地位。
据了解,1991年至1995年,北京市批准建设的商务设施总量达2000万平方米,北京市城规院在去年给市政府的报告中写道:由于前些年北京高档写字楼、公寓、商厦等建设量大而分散,造成全市商务设施暂时需求饱和与开发建设低迷状态,使北京商务中心区的建设很难全面起动。
有关方面希望,CBD既出,其他地区今后就不要再建写字楼等商务设施了。柯焕章表示,前几年分散建设比较普遍,不利于城市整体功能布局,也不利于CBD建设,因此,政府应加强宏观调控,但全部集中到CBD不太可能,只能相对集中。不少业内人士担心,CBD势必与上海及本市的金融街、中关村等形成竞争关系,甚至CBD周边地区也会分走不少CBD的客户资源。
柯焕章认为,在中关村0.5平方公里内,写字楼只有100万平方米的建设量,只能满足本区域的商务需求,金融街写字楼的建设量200万平方米,主要是国内几大金融机构。在金融机构的对外开放方面,上海领先于北京,但北京是中央政府和外国使领馆的所在地,目前驻京的外资金融机构都在东边,入世后北京作为第二批对外资金融机构开放的城市将使外资金融机构首选CBD。其实,商务中心区是适应市场需要自然生成的,国外CBD如此,国内也一样。改革开放初期,北京的国际商务中心自然集中在建国门到永安里一带,因为那里紧邻使馆区,那时的东三环还是城市边缘。随着国贸、东三环及机场的建成和功能的完善,商务中心向以国贸为中心的十字路口转移,第二使馆区和燕莎、京城等一批商务设施的出现,有使商务中心沿东三环一线集中的趋势,事实上,目前CBD热炒的项目也主要集中在东三环沿线。如果说浦东太远,中关村、金融街功能单一、面积不大不足以动摇CBD的中心地位的话,从通惠河到三元桥会不会形成事实上的“东三环CBD”呢?
无序发展有可能毁了CBD
目前,CBD详细规划尚未作出,但CBD已呈现一哄而起的现象。不少业内人士担心CBD有可能变成生活区,CBD开发有可能演变为房地产炒卖。从目前的情况看这种担心是不无道理的。
住宅项目多于写字楼等商务建筑,从一个侧面说明,进入CBD的开发商对商务建筑的需求前景并不看好,也说明,开发商有炒一把的心理。
写字楼、酒店不同于住宅,一般都只租不售,投资商必须具备足够的资金实力;而住宅只售不租,投资商、开发商在售出房产后即可“离场”走人。CBD无疑是北京购买力最旺盛的区域,因此,这一区域的住宅租售前景将会好于其它区域,但目前在CBD购买住宅的人中,据说有约40%的客户是投资型买家,说得难听点,就是炒家。
由于京内外开发商大举进军CBD,CBD地价暴涨,如北汽摩与中央电视台达成的土地转让协议,除土地出让金外,中央台还要付给北汽摩14亿元。对于他们来说,双方愿打愿挨无可厚非,但这么一来,无形中抬高了地价,对写字楼或住宅项目来说,只有提高容积率和房屋租售价格才能收回成本,这也是为何这一区域高楼一个赛一个的奥秘,地价过高过快上升,最终会抑制有效需求,使CBD成为一座“空中楼阁”。
有没有可能制订一个CBD发展的空间计划和时间计划,根据市场需求情况分区域、分阶段地有序开发CBD?但接受采访的有关单位都表示,囿于体制及市场原因,不太可能有这样的计划,即使有,也很难操作。