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购房合同应与物管协议
现在买冰箱等家用电器,没有不同时给一个保修单的。同理,买房子也必须有保修单,房子的价值远远高于冰箱等家用电器,使用年限也远远长于一般家电。不仅如此,家电维修和维护只能延长使用寿命,不增加家电的价值,而房子的维修和维护不但能延长使用寿命,而且,会与时俱进地增加房子的价值。可见房子的维修维护比家电更重要,更有价值,更关系到购买者的利益。
现在有了新的《商品房销售管理办法》,按规定开发商在销售住宅时要向购房者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。这两个证书就相当于保修单了。但是,与家电有所不同的是,家电的维护主要是使用者本人,而房子的维护责任更多的是在于物业管理公司,可以说,房子比家电的售后服务的专业性更强,技术服务要求更高,所以,买房子不仅要有保修单,还要有个“保养单”,还要确定保养负责人,服务内容明码标价。这样才能让购房人放心,也不会出现购房以后的生活成本加大了、买得起房养不起房的情况,所以,现在人买房没有不关心物业管理的,在买房时都要明确物业管理费用是多少,是哪家物业公司管理自己的住房。
随着住宅市场的发展,开发商的销售行为也越来越规范,购房人越来越成熟,维权意识也越来越强。而且越来越多的购房人更加重视物业管理了,然而有的购房人可能会发现,把有关物业管理的条件都了解清楚不容易,即使是了解清楚后,也没有办法写进合同,下面两位就属于这种情况:
刘先生被开发商的销售代表通知去签约,签约时发现合同文本中没有关于物业管理方面的条款,刘先生问起物业管理费怎么收,销售代表的回答是:物业管理费可能在二到三元之间,还没有定。
王女士买房,销售代表承诺:物业管理费只有一元四角,免收电梯运营费,如果国家政策要求降低物业管理费的话,届时的物业费还会按国家规定下降,当问及物业管理公司是哪一家时,销售代表让王女士放心,说物业公司已经选定了,而且是业绩很不错的公司。王女士对此非常满意,但要把这些承诺写进合同时,销售代表告知,这些承诺不能写进购房合同,要写入《物业管理合同》中,王女士关心何时能与选定的物业管理公司签下《物业管理合同》时,被告知要一年以后,因为她买的是期房,只有现房出售时才在签购房合同的同时签《物业管理合同》。王女士只好签了购房合同,而物业管理方面的权益只是销售代表的口头承诺,事过几天后,那个劝王女士尽管放心的销售代表离职了,新的销售代表对原来那位说了什么似乎什么也不知道。
以上两种情况不在少数,因为现在很多人都买的是期房。像这样的情况下,物业管理方面的权益就没有保障,购房者该怎么办呢?
看一下新的《商品房销售管理办法》,也没有这方面的规定。《商品房销售管理办法》中,仅有的两处提及物业管理的地方是这样的:第一处是第二章销售条件的第七条,商品房现售,应当符合条件中的第七条:“物业管理方案‘已经落实’。”第二处是本章第十三条:“商品房销售时,房地产开发企业选聘了物业管理企业的,买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议”。
可见《商品房销售管理办法》中没有提及在期房销售中,开发商还没有选聘物业管理企业时,购房人这方面的权益遵守什么规定。这表明新的《商品房销售管理办法》还存在这样一种疏漏,应当规定期房销售也应在签约的同时签署一个预备性的物业管理协议。
这样做不但有利于保护购房人的权益,也有利于开发商保修与物业管理公司维护之间的接口,帮助开发商更好地实现其保修的承诺。很多人都知道,物业管理最好在工程竣工前就介入,才有利于日后物业的维修和管理,同时避免了物业管理和开发商相互推诿,最终损害购房人的利益。(郑华)