|
||||
在日常的采访中,老百姓向本报反映了在买房过程中遇到的许多问题,本期我们结合《商品房销售管理办法》(以下简称《办法》)的出台,就一些带有普遍性的问题,以案例的形式,给您一个明确的说法,希望能对维护您购房的合法权益有所帮助。
■设计变更可退房
去年年底我们购买了一套开发商承诺赠送两个阳台的房子,入住时发现赠送的阳台中,客厅的阳台变小了,厨房的阳台由封闭式变成了半封闭。我们与开发商交涉要求退房,开发商却以赠送面积不在销售面积之内为由,不予退房。
虽然赠送的面积不在销售面积之内,但不能以此为由不退房,阳台的面积与形式的变更都属于开发商擅自变更规划设计,消费者有权退房。依据《办法》规定,经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化,以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的,房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内,书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的,视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的,买受人有权退房;买受人退房的,由房地产开发企业承担违约责任。
■广告内容应写进合同成为凭证
由于某项目广告中提及有地下温泉入户,我们担心这是开发商的促销手段,所以想在购房合同中约定,如果没有温泉,则退我房款本息,我这样要求开发商是否可以?
购房者应该将广告内容在合同中约定。《办法》规定,房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告,应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关规定,广告内容必须真实、合法、科学、准确。房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项,当事人应当在商品房买卖合同中约定。购房者发现所购房屋与广告内容不相符的,可视为卖方违约。
■样板房也是房产交易中的依据
我看中某项目样板间的设计风格,可开发商拒绝将样板间的装修效果签在补充协议里。如果房屋交付使用后与样板间的效果有差距,应如何对待?
《办法》规定,房地产开发企业销售商品房时设置样板房的,应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致,未作说明的,实际交付的商品房应当与样板房一致。
■商品房面积由谁来申请测绘
我们买房入住后由于测绘问题,一直没有办下产权证,测绘该由购房人自己去申办还是由开发商去申办?
目前购房人“办证”难的主要原因之一就是房地产开发企业不能及时对已竣工的房屋实施测绘、不能及时将应由其提供的办理产权所需的有效齐全的资料报送房地产行政主管部门。为此,《办法》规定,房地产开发企业应当在商品房交付使用前将项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘,测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记,不需要由每一个购房人去申请测绘。当然,如果购房人对房地产开发企业提供并报房地产行政主管部门审核的测绘结果有异议,可以由自己委托社会上有资质的测绘机构复测,并报房地产行政主管部门审核。这样可以有效地避免测绘中的二次测量、重复收费,提高办证效率。
■房屋面积不能“短斤少两”
签合同时,开发商将合同约定面积与产权登记面积发生误差时的处理方式规定为“多退少补”,听说有些开发商在房屋面积上做手脚的方法主要是多算公摊面积、面积重复计算、提高计价系数。购房者不仅要多花买房钱,还要多掏物业管理费。这种情况如何规避?
为解决面积误差问题,《办法》增加了新的计价方式,既可以按套(单元)计价,也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价,还规定合同中应当明确合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。
合同未作约定的,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款;面积误差比绝对值超出3%时,买房人退房的,房地产开发企业应当在买房人提出退房之日起30日内将买房人已付房价款退还给买房人,同时支付已付房价款利息。买房人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担,产权归买房人。产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买房人;绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买房人。
■房产商要对所售商品房承担质量保修责任吗
我购买的商品房去年年底交房,现在开始装修,却发现房间内承重墙的墙面多处空鼓,最大处面积近1平方米,请问空鼓现象是否属于房屋质量问题?是否有统一标准?开发商或物业应对该房屋负什么样的责任?我已开始正常还贷,是否能要求开发商赔偿?如果房屋质量确有问题,是否能让其换房或要求退房?
《办法》规定,房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期;存续期少于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中确定的最低保修期限的,保修期不得低于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中确定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。 (刘惠娟)