春节过后，平均每月一个的房展会，着实繁荣了京城房地产市场。但从另一方面说，开发商每个月都在为房展会奔波、准备，云里雾里，汗流浃背，累没少受，钱没少花，得到回报究竟有多少？展会的含金量究竟有多高？热闹过后是什么？京城楼市泡沫经济已然浮出水面。五种现象不能不引起人们的注意：

　　现状一:市场总体供大于求

　　只有10%的人具备随时购房能力

　　据一组可靠的数字显示：就北京而言，目前30%的人口只能领取基本生活保障金，年收入不足5000元人民币；40%的人口维持基本生活不成问题，年收入在12000元左右不在购房之列；20%的人口生活较富裕，渴望改善居住条件但积蓄不够，底气不足，由于经济基础薄弱难过首付款这一关，这部分人多为年轻白领或两口之家、丁克一族，个人年收入3至5万之间被列入三年内购房行列；实际上只有10%的人具备随时购房的能力，暂且称其为“中产阶级”(个人年收入在10至30万者或许更多些)，在这个群体当中也分为几个不同层次：5%适合购买总房价款50至69万元之间的住宅；3%能达到购买70至100万元的住宅；剩下的2%能享受100万元以上的豪宅。

　　另外一组调查数字显示：北京目前城市在职人口大约为300万左右，加上外来经商和高级打工族两项合计400万人口。按上述10%具备随时购房置业能力的群体应为40万人，按两口之家计算20万个家庭，这20万个家庭中已购房的占40%左右，所以实际市场需求仅有12万个家庭，从去年至今，商品房供应面积据不完全统计已超过3000万平方米，减去1000万平方米公建配套面积，纯居住建筑面积至少在2000万平方米，按150平方米户型单位计算至少够13.3万家庭需求。也就是说，当前住宅供应量已超出需求量。

　　现状二：盲目开发使市场定位出现偏差

　　东西南北“汤耗子”四处窜

　　春季房展会上开始露头的“汤耗子”迅速被人们关注。目前北京楼市已明显形成东、西两头热，中间凉的发展趋势，从普通住宅到酒店式公寓，从商住两用到纯商务大厦，捷报频传。原因很简单，高新科技与高资本产业的云集，造就了大量高就业与高收入群体的诞生，西部将是中国的硅谷，从未来五年、十年发展预测其发展势头为北京之首，京石高速路、京昌高速路、四环路无疑将为2001年的TOWNHOUSE热销创造条件。东部成熟的CBD，将是中国的商贸金融区，世界财团500强已有100家落户该地区，二十年的建设，其商务配套程度在京城堪称之最，京沈、京津塘、京通高速路及最早贯通的四环路，无疑将为这里的TOWNHOUSE项目输送客源。

　　那么，是不是每一个TOWNHOUSE的赶场者都问过自己，这张饼到底有多大，需要怎样的优势作支撑，才可能被市场所接受？业内人士认为起码应具备以下七点：A、已经形成可持续发展的重点区域；B、有高就业高收入群体的密集区域；C、有发达便捷的道路网络；D、有规模化开发、配套齐全的生活服务设施；E、有优美的自然环境及人性化的建筑设计；F、强调周边人文环境的和谐统一；G、拒绝多种类型物业混杂居住。西部以中关村高科技园区为中心向西，西北方向20公里左右，为最佳位置；东部以国贸中心为轴向东、东北、东南方向20公里为最佳位置。

　　然而，从目前市场情况看，东西南北四面开花，一哄而上，某些项目的市场定位出现偏差。可以预测将有个别TOWNHOUSE项目不会热卖，甚至出现问题，最终成为京城房地产市场的反面教材。

　　现状三：追风炒作不切实际 楼市虚火蔓延

　　展会含金量究竟是多少？

　　首先分析房展会的含金量，开发商从项目类型定位到卖点提炼，从目标客户调查到销售价格确定，再从精美华丽的楼书设计到将沙盘比例放大，前后忙活一个月为房展会作准备。展会上锣鼓喧天，载歌载舞，人潮如流，摩肩接踵，而当你跳出让人头晕目眩的人海，冷静细心地观察后就会发现，逛庙的人多，烧香的人少。售楼小姐养精蓄锐、绞尽脑汁、磨破了嘴皮，登记了几十位甚至上百位有效“目标客户”，事后追踪来追踪去原来却是一批“李鬼”和“穷鬼”，售楼小姐懊悔，开发商无奈，旁观者直言：“不奇怪。”

　　北京目前已开发的房地产项目和待开发的项目不下1200个，每个项目派遣3名市调人员到场观摩就是3600人， 房地产广告公司大小合计也有近千家，展会上到场“开展业务活动”的也不下3000人，房地产相关行业如：本地建材商、外埠建材商、家具商、厨具商、五金电器商等不下3000家，部分到场寻找商机者也要2000人左右，新闻媒体、房地产中介公司、网络公司、咨询公司等也有1000家之多，到场刺探情报，寻找炒作热点也应在千人以上，更有参展项目和不参展项目派遣人员往参观展会的人手里塞资料、送楼书的绝不少于1000人。算下来，与买房无关的闲杂人等有万人之多，难怪，房展会上尽是些熟悉的面孔，大家彼此心照不宣地穿梭于各项目之间，各行其是，房展会成了业内大聚会。

　　展会的含金量究竟是24K，还是18K，还是更低，只有参展商自己明白。再算上房展会的花销，历届国贸房展会一号馆边边角角的一个异型展位组合至少17至18万元，加上豪华装修，约在三、四十万元以上。

　　现状四：房价明升暗降 售房速度缓慢

　　市场需求被扎堆楼盘稀释殆尽

　　由于种种原因，从期房到现房，缓慢销售两三年的楼盘在京城楼市不在少数，价格看上去涨了10%，而实际上，送装修、送电器，甚至送面积等，销售价格已降回起点甚至更低，为了掩人耳目，让先期客户找到心理平衡点，开发商不停地打广告，搞活动，在一边降价的同时，还在继续为买房人算升值空间的投资账，结果算来算去自己都觉得心虚。业内旁观者看得更清，不管你是亚运风，还是欧洲派，市场需求已经被一哄而上的扎堆楼盘稀释得不能再提炼了。

　　现状五：住宅需求与市场售价南辕北辙

　　工新族需求什么样的房？

　　由于2000年至今住宅供应量急剧攀升，供应量与需求量形成巨大反差，加之京城房价居高不下，2001年第一季度住宅销售速度明显下降。

　　北京现有拆迁户15万户之多，这个数字随着市政改造的进一步拓展，还会有新的增加，可谓大势所趋。那么这部分群体实际承受能力有多大，怎样的价位供应才是他们的购房需求？民意调查显示：80%的拆迁户表示对总房款20万元左右的商品房可以接受，20%的人对总房价款45万元以下可以接受。据多项综合资料显示，北京目前普通购房消费承受线为每平方米4000元，房屋总价款45万元以下，户型面积80至110平方米，准现房或现房，物业费每平方米不超过2元，距离交通主干道不超过300米，乘车上下班时间不超过40分钟，“五证及一证二书齐全”，凡具备上述条件的楼盘就有市场而且会大受欢迎。