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住宅市场四级跳
■大盘增多■房价企稳■技术创新■住宅分化
进入下半年以来,楼市情绪忽而大喜过望,忽而躬身自省,呈现跌宕起伏之势,颇具戏剧色彩。先是7月13日传来申奥成功的喜讯,楼市骤然间被裹入一种狂热加狂喜的情绪之中,少量开发商因而迷失自我,预言京城房价将大幅攀升。进入8月份,楼市爆炒之风有增无减,以致建设部部长不得不站出来说话:警惕房价非正常上涨,避免房地产过热!楼市情绪因而急转直下,归于清醒。接下来,该是我们躬身思虑下半年楼市走向的时候了。
实力型开发商鏖战市场
上半年楼市供求两旺,新的楼盘频频涌现,仅二季度入市的新盘数量便为98个,其中内销住宅类物业占据绝大多数,共有71个项目。但是总体来看,项目规模不大,据伟业顾问统计,5万平方米以下的项目为23个,5至10万平方米之间的项目为19个。而10至20万平方米以上的大项目仅为17个,且多集中于四环路以外及周边地带。
今后,住宅类物业的开发重点将向城市外围转移。今年下半年,这种趋势将会进一步凸现。同时,一批较大型楼盘将在实力雄厚的开发商手中推出。如金地与万达分别在CBD区与燕莎商圈开发的新盘都将在30万平方米以上,另据可靠消息,万科、珠江、天鸿、太合、中远等名企也正在筹划新的大盘。因此,类似上半年小型楼盘占绝大多数份额的局面将有所改变,众多地产大鳄将拉开架势,抢占规模化生存空间。
资深人士同时指出,下半年的新盘数量不会明显超过上半年,因为6月1日起实施的《商品房销售管理办法》将发挥作用;另一方面,央行发布的《关于规范住房金融业务的通知》也将得以落实。建设部住宅与房地产业司司长谢家瑾认为,房地产信贷与销售的门坎将就此抬高,可以把一些投机商挡在门外,还会挤掉一些实力小、信誉差的小企业。楼市规范程度将得到加强。
房价企稳 交易门坎下降
业内人士估计,下半年的房价走势不会因个别开发商的热炒而持续攀升,正如建设部部长所言:百姓的购买力也不会因奥运、入世等利好而大幅增强。据伟业顾问统计,二季度入市的71个内销住宅类新盘中,价格在4000元/平方米以下的项目仅为18个,而且位置普遍较为偏远,难以满足大部分客户的需求。总之,由于百姓购买力不会在短期内大幅增长,因而,京城房价不存在大幅上涨的空间。
下半年,在售的经济适用房项目将增多,而且将呈放射性分布,可有效地拉低房价。同时,市房地局于上半年成立的土地整理储备中心也将发挥职能,制止土地市场的炒卖行为,控制地价非正常上涨。市房地局副局长李林日前还透露,政府将继续调整房地产税费,鼓励群众置业,降低房屋交易的门坎。
住宅流行“本体创新论”
与去年楼市狂炒概念不同,今年楼市开始注重建筑本体的创新。以往,许多开发商把功夫用在广告上,今年,越来越多的开发商开始把心思花在了建筑本体之上,有力地提高了住宅品质。朝阳园的塔楼首推“风车式造型”,被誉为塔楼的全新解决方案,令采光充分、通风良好、视野通透。新起点嘉园力倡“筒中筒结构”,使分户墙可以随意拆改,为业主创造了一个百变空间。前不久,似海怡家与世纪阳光公寓相继举办了产品说明会,围绕工程进度、户型设计、装修标准、电力配置等方面向业主细细讲述,似海怡家还为每位业主派发了《楼盘技术手册》。这种注重住宅本体创新的风气,与过去的概念炒作形成鲜明对比。今年下半年,此风有愈刮愈盛的苗头。一位开发商指出,这是住宅业真正走向成熟的标志。
中档楼盘两极分化
今年下半年,楼市将继续呈现两极分化的态势。高档楼盘持续受到高收入阶层的追捧,城内豪宅与城外别墅仍将成为第二次以上置业人群的选择目标,其中不乏投资型买家。另外,大量的低价位楼盘也将成批涌现,借助新开通的环路系统或分布于城市高速公路网周边。这样的住宅价格不高、品质不差,当然会成为中等收入家庭的首选。与此同时,那些所谓的中档楼盘的处境将会很尴尬,甚至会乏人问津,因为与之相对应的客户群数量有限,而且购房意向不确定。正因如此,中档楼盘将继续分化,一部分楼盘通过提升品质、优化配套,进而跻身高档楼盘之列,而另一部分楼盘通过降低成本、压缩利润,去俯就中等收入者的需求。
资深人士认为,随着中档楼盘的路子越走越窄,今后的楼市将呈现两头大、中间小的供求格局。(杨哲彬)