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年初至今,无论是从市场方方面面的反映,还是从政府有关部门的统计数据看,北京房地产市场上半年呈现出了产销两旺的喜人势头。与之相呼应的是,有关部门也相继出台了许多规章,采取了一些重要措施,对北京房地产市场加以治理和规范,以整顿和规范北京楼市的市场秩序,保护购房人。但让人遗憾的是,年初以来,有关商品房销售、质量、入住等方面的问题和投诉还是不少。北京已经进入个人购房时代,老百姓呼唤成熟、有序的房地产市场。如何整顿和规范北京房地产市场也成了大家关注的话题。
为此,本报记者特邀请北京天鸿集团公司董事长兼总经理李发增结合自身多年的开发经验和市场运作经验,对如何建立房地产秩序问题,结合天鸿集团多年的操作经验,提出自己的一些看法。目的是要与参与市场的各方面一起共同努力,将北京房地产开发投资和消费活动逐步纳入健康理性的发展轨道。——编者
■土地运作市场化程度低,房地产开发投资竞争无序
一方面是从目前土地转让方式上看,仍然以协议为主,市场化的招标、拍卖较少,许多开发商靠“条子”、“人情”拿地。另一方面,历史上的行政划拨用地无序、无规则进入土地市场,有的开发企业可以通过不同渠道拿到土地,立项后转手炒作。土地市场运作缺乏规范化,市场化,使得土地供应总量失控,导致房地产市场“虚火”旺盛、存在盲目建设问题。新开项目不适应市场需要,造成目前老的住房积压还没有处理完,新的积压又在一些地方不同程度地出现。
■在项目建设中违反规定、弄虚作假,制造劣质商品房
在项目建设过程中,一些开发商为了自身利益,采取种种方式规避建设工程的招标,在招投标活动中弄虚作假、“明招暗定”,严重扰乱市场秩序,还导致工程建设管理的混乱,直接危及工程质量和安全生产,致使一批存在严重质量问题的房屋进入市场。此外,少数开发商违反法律、法规的规定,不执行法定建设程序,在批件不全、项目本身不合法的情况下就开工建设甚至开始进行销售活动。
■销售环节存在各种违规行为
据中国消费者协会统计,各地有关房地产投诉案件数量多,主要集中在虚假广告、虚假宣传、产权证不清、面积缩水、质量无保证等方面。有的消费者购买的商品房,合同面积、产权证面积和实测面积不符,面积严重“缺斤短两”,房款多收。一些开发商的商品房销售后变更规划、设计,导致变更后的商品房套型、朝向、有关尺寸等与购房者当初决定购房时的情况不符。延期交房也是目前房地产市场中比较普遍的问题之一。
■房地产中介机构行为不规范
主要体现在:房地产代理机构销售权属不清的商品房,严重侵害购买人权益;销售质量有问题的房屋,广告、沙盘等表面文章十分诱人,销售人员向消费者隐瞒真实情况;超越代理权进行销售,未经委托人同意擅自进行承诺,造成虚假承诺;还有个别机构将商品房重复销售。
六个建议整顿市场秩序
■加快建立和完善适应市场经济要求的房地产和住宅法律法规体系
要加强住宅与房地产立法工作,清理与当前形势不相适应的法规和规章,该废止的废止,该修改的修改,确保行政管理的合法性和适时性。结合房地产行业立法工作的实际,重点做好《住宅法》、《物业管理条例》起草、论证工作,抓紧制定,争取早日出台。
■加快转变政府职能,营造公平竞争的市场环境
应该把政府职能进一步转换与整顿市场秩序同步推进。应当强调,政府在市场经济中的任务,一是负责宏观调控,二是创造良好市场环境,为企业服务。
理顺体制是整治市场秩序的基础。要进一步推进行政审批制度改革,规范审批行为,增大透明度,强化依法行政、政务公开。行政权力的行使必须规范化,一切按规范程序操作,不得无故拖延不办,以提高办事效率。要减少政府部门对市场的不合理干预,大幅度减少行政性审批,简化程序。要根据简化程序后的工作量和管理成本,进一步减少行政事业性收费,归并费种、降低标准,切实改善行政管理,改进政府管理和服务。
■消费者要增强自我保护意识,冷静对待房地产广告和中介机构
要消除市场秩序的混乱状态,也需要广大消费者与市场管理者和其他参与者共同努力。消费者必须要掌握一定的法律和专业知识,提高风险和保护意识。
■加大政府管理力度,规范中介行为
公正性是中介机构的生命,因此必须彻底实现中介机构与挂靠单位的脱钩,并按照中介行业的内在规律,建立科学、规范的管理体制和运行机制,形成与房地产市场发展相适应的中介服务机制与体制,促进业内公平竞争,提升行业水平。
目前,有关房地产中介的法律法规还非常不到位。所以,要加强对中介公司的管理力度,加快制定房地产中介服务规则。
■树立房地产企业品牌,形成市场公平竞争机制
开发企业要坚持以人为本,克服短期行为,规范自身发展,坚决纠正不规范操作。树立起以市场为导向的营销观念。
要把房地产开发商公平竞争作为提高房地产行业整体水平的重要机制。通过加速市场筛选过程,淘汰实力弱、信誉差的企业,树立优秀企业的品牌,形成优胜劣汰的市场格局,推动行业进步,促进管理体制和运作机制的转换,带动房地产整体水平的逐步提高。
■规范、健康市场的形成取决于市场各主体的共同努力
政府完善的政策法规和有效的调控是房地产市场成熟的必要保障;开发商的良好职业道德和现代管理水平是房地产市场成熟的核心内容;中介公司的专业综合素质和技术水平是房地产市场成熟的关键环节;媒体的客观公正有助于形成有效的舆论监督机制;购房消费者不断增强的专业知识与自我保护能力是房地产市场成熟的根本保证。
我们相信,随着政府有关政策法规的不断完善,有诸多媒体不懈的舆论监督,有广大消费者的积极参与,通过房地产界同仁暨社会各界的通力合作,北京住宅市场的规范成熟将为期不远。
五大原因滋生楼市问题
■法规滞后,缺德失信开发商及不能被时淘汰
目前,一些保障房地产市场正常运行所必需的法律,如《住宅法》等还没有出台,存在一定程度的无法可依问题。现有的一些法律、法规和规定不具体、不规范、不严密,原则性、弹性和任意性条款过多,法律后果不具体,因此实际执行中操作难度大。还有一部分法律、规章带有计划经济和部门色彩,部分内容已经过时,需要更新、完善。
房地产市场各方主体的法制意识、信用观念都比较淡薄,房地产市场监管机构的执法水平也有待提高,缺德失信的开发商和中介不能被市场及时淘汰出局。
■政府职能转变滞后于市场发展
政府职能仍明显滞后于市场经济的发展要求。行政管理中存在的管理程序复杂、管理收费过高、“搭车收费”和增加审批内容等问题没有根本解决。政府既当“运动员”又当“裁判员”的现象还没有完全克服。比如,目前房地产开发企业从取得土地直到发出入住许可证,需要经过规划、计划、房管、建管、建材、市政、电力、公用、环卫、环保、卫生、民防、消防、交通、勘查、质监、住宅等20多个部门的审批,有的部门需反复审批三、四次。
■消费者群体缺乏保护意识
消费者对有关购房的法律和专业知识欠缺,对房地产交易环节复杂性认识不足,风险意识不强。
大多数个人消费者对什么样的住房适合自己的实际需要,应该买什么样的住房,如何在市场中购买住房,都感到非常茫然,购房带有很大盲目性。片面听信开发商介绍与广告描述,缺乏能力进行判断和控制。又由于购房者没掌握自身法制保护能力和意识不到位,使得购房人在市场上处于弱势地位。
■中介机构尚不成熟,信用制度亟待确立
中介机构不成熟一向被认为是市场混乱的最大因素,所谓中介不“中”。到目前为止,北京市既有执照又有资质的房地产中介企业只有700多家,非正规机构为数不少,企业规模、员工素质参差不齐。一些中介机构没有起到应起的市场桥梁作用。还有的中介机构依附在权力部门身上,只收费不服务或提供很简单的服务,或只承担很小的风险却强制收取很高的费用,牟取高额利润。
■开发商良莠不齐,整体水平不高
开发商太多,行业规模过大,企业规模偏小,结构不合理,市场分散、资金分散,项目不成规模,没有品牌意识,过度的无序竞争还引发了一系列问题。特别是一些中小房地产企业、项目公司无相应技术人才,无稳定经营队伍,大肆炒作概念,在合同和广告上做手脚,制售伪劣商品房,出现问题后各方扯皮。项目公司、挂靠公司项目开发、出售后,后续服务管理无人负责,这是造成房地产市场秩序混乱、商品房质量不高的一个重要的基础性原因。