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他山石——上海市内外销并轨后,原先内外销商品房项目土地使用出让金的价格差异将取消。原标准下一套价值一百万元人民币的外销商品房交易手续费为房价的百分之零点五,即五千元;而新标准下交易双方只须各支付二百五十元,即总共五百元即可。
曾几何时,友谊商店早已不再是外国人的专利,星级酒店的总统套房也成了任何人都可以住的地方,可外国人要想在中国买房子,对不起,你只能买外销的商品房。
今年8月1日起,上海市商品住房将不再有内外销之别,统称为商品房。今后商品房土地供应和交易将并轨,原先内外销商品房项目土地使用出让金的价格差异也将同时被取消。
这就意味着外国人可以在上海自由地选择自己喜欢的房子,而不必看销售许可证上是否注着“外销”两个字。
那么,内外销的合并对北京有何影响呢?我们就来看看——
CBD
——依然坚挺
北京CBD是外销房最为密集的一个区域,阳光100、怡景园都是北京市场著名的外销楼盘。阳光100营销策划总监范小冲认为,内外销并轨虽然是一个必然的趋势,北京迟早也会采取同样的措施,但这种并轨对北京市场不会影响太大。就CBD而言,总体上还是处在供不应求的状况,市场的供需是决定价格的最主要因素,所以CBD将来受内外销并轨的影响会很有限。
从另一个角度看,外销房总体上走的是一条高档化、精品化的路线,在服务、配套设施上都比内销房要高出一个档次,取消内外销限制后,这种档次上的差别并未取消。大成正嘉房地产顾问公司策划总监刘芋汐也认为,对于怡景园这样有特定消费层次的高档外销房来说,客户对于物业的价值取向是高档的服务,而怡景园在这方面早已为他们所认可,尽管内外销合并,但他们的选择不会有太多改变。
类似的区域北京还有中关村。
内销外租
——最大的受益者
据业内人士分析,并轨后最大的受益者将是一些原来定位在内销外租上的楼盘。位于北四环的世纪宝鼎公寓副总经理方方认为,在立项审批上,内销外租房并不是仅仅比纯内销房多一道手续,同时在楼盘的综合素质上也有更高的要求,但也正是这种要使得内销外租房在物业管理、配套、社区建设等方面已经和外销房没有太大差距,如果内外销并轨,将会吸引很多原来受这种限制的客户。
外销房与内销房相比,最大的优势还在于物业管理、小区环境建设等软件方面,而高档的内销外租房正是他们既追求软件,也不放弃硬件的最佳选择。相当一部分客户就是因内外销的限制而只能选择外销房,一旦取消限制,内销外租房就可鱼与熊掌兼得。
这里还要说的是不少高档内销房也是蓄势待发。与内销外租房受益的道理一样,高档内销房也是这种并轨措施的受益者。现代城虽然定位是内销,但却有相当多的外国人对它情有独钟。这也说明国内高档内销房在软硬件上与外销房的差距越来越小。
很多国内房地产开发商面对国际化也开始未雨绸缪。楼盘设计找洋设计,小区规划找洋规划,物业管理也找洋管理。这些楼盘立项之初就走的是高档路线,内外并轨正是合了他们的胃口。
“外销”概念
——最大利空
这次并轨,对一些档次一般、地段不佳的外销房而言,将是最大的利空。这些外销房在产品质量、服务和配套上本来并没有大多的优势,甚至还不如一些高档的内销房,由于在土地批租和土地出让金以及交易费上都比内销房的成本要高,为了赚足利润,都将“外销”概念作为拉升品质的一种手段,要不你很难卖得出那么高的价格。现在,“外销”的概念没有了,想要出口转内销,只能在不多的降价空间里咬咬牙挤掉一块。
市场发展要务实,概念毕竟玩不转,就和北京前几年的“概念房”一样,“外销”也要过时了。
小开发商
——提早出局
如果说内外销并轨对于现有房地产市场的影响还不算大的话,但对于那些实力不强的小开发商而言,将是致命的。很多小开发商都是凭借一些非市场化的手段在房地产上分得了一杯羹,如果取消内外销的限制,那么用于商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品房的土地使用权出让通过招标、拍卖方式这种公平的市场方式进行,国外许多大的房地产开发商将获得更多的竞争空间,很难想象,在这样的环境下小开发商如何与这些地产大鳄一争长短。
上海金马集团张寅认为,未来的中国房地产市场将形成一个强者恒强的市场,小开发商会大量出局。
内外合并
——迟早的事
中国将房地产市场划分为内外销本来就是计划时代的产物,但是市场要发展,中国也要国际化,这种计划体制下的产物毕竟要被淘汰。你不能在一个开放的环境内要求人家只能买此房而不能买彼房,而WTO里的国民待遇原则和非歧视性条款更是要求在公平竞争的市场里每个人都有自己选择的权利。
上海金马房地产开发公司张寅认为,上海房地产的发展也经过了一个由计划到市场的曲折过程。早期,在土地的批租、使用出让金的数额,甚至在产权证的取得上内外销都有很大的差别,这种人为的门槛本来就是不合理的,以后,不论是上海还是北京,公平的市场都是必然。
虽然北京在诸多方面有其特殊之处,但内外销走向并轨却是迟早的事。
我们期望内外销走向并轨,就像我们期望公平一样。
资料:国民待遇原则是指在民事权利方面一个国家给予在其国境内的外国公民和企业与其国内公民、企业同等待遇,而非政治方面的待遇。世贸组织成员的商品或服务进入另一成员领土后,也应该享受与该国的商品或服务相同的待遇,这正是世贸组织非歧视贸易原则的重要体现。(高翔)