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现在很多媒体都在不断报道房价上涨的消息。从市场层面看,当然是积极的,显示我国房地产市场回暖,楼市看好的大趋势:但从消费层面看,人们的心情也是复杂的,广大中低收入的消费者,即使是收入较丰的白领阶层,都更希望在房子越造越好的同时,房价稳中有降,并非愿意房价越高越好。
我国存在着巨大的住宅消费市场,然而房价相对于大多数老百姓收入来说肯定是太高了。我国的商品房价与居民家庭年收入比为16%左右,远远高出世界各国3-6倍的一般情况。商品房价与居民家庭年收入严重脱节,因此,绝大多数消费者认为房价偏高。
房价是由土地税费+建安成本+利润+其它费用组成。其中土地税费相对固定。根据中房指数发布的信息表明:我国房价中土地税费占房价39%,整个其他费用占住房成本的10%-15%,真正住宅的建造成本约为三分之一左右。因此,降低房价应成为启动消费的重要途径,而要降低房价,应从以下几方面着手:
一、切实建立土地使用权转让的招投标制度,严格规范土地供应,建立公开、公正、有序的土地供应机制。
土地一级市场的垄断和不规范是造成土地二、三级市场及房价过高的一个主要原因,因此土地出让严格实行招投标、拍卖制度,增加土地出让、转让的市场透明度,防止土地的炒买、炒卖。政府出台的相关法律、政策要规范运作,要有约束性和严肃性。对土地闲置两年以上的要坚决收回对转让土地所获得的收益,政府要控制其收益的比例并收取一定的级差收益,防止因炒卖土地而导致的不合理“暴富”,防止国有资产的流失。
二、政府要适当加大城市基础设施的投入,从而降低房产商的开发成本。
政府应在供水、供电、供煤、通讯、污水处理、道路建设等市政建设方面加大投入,提供大市政基础设施配套,政府在这方面应有所作为,也一定能有所作。住宅产业良性发展了,政府的支出完全可以从增加的税收中得到弥补。政府要多元化、多渠道开辟资金来源,吸引各种投资(甚至是外资)、发行基础建设债券和利用银行低息贷款。
三、房地产开发商要加强经营管理,提高自身素质,努力降低成本。
目前,全国房地产开发企业可谓多如牛毛,难免鱼龙混杂。由于体制上的原因,许多国有企业人才资源配置极不合理,不利于人才的培养和脱颖而出。因此,企业如何提高管理者自身素质,努力造就高素质的企业家队伍,解放人的生产力,加强经营管理,从而降低管理成本。
四、政府要加强住宅建设的宏观管理,严格新注册开发企业的资质标准审查和年检制度,对不合格企业“关、停、并、转”。
对房地产开发企业的重组,兼并势在必行。政府可采取以下措施:1、严格新注册开发企业的资质标准审查,适度提高注册资本金标准。2、严肃注册企业在年检制度。3、鼓励联合开发和企业兼并重组。4、在开发项目审批时,应严格规定最低投资额低开发面积,以期达到规模经济和生态环境效益。5、政府应成立相应的土地储备、招商机构,制止土地市场的混乱和不规范。
五、政府要建立适度的面向普通居民居住的经济适用房供应体系,平抑过高的房价。
适度的经济适用住房的开发对整个房地产市场健康、理性、有序的发展将会起到十分深远的影响,会平抑市场高企不下的房价,使房地产开发商的利润逐步趋于平均化和合理化,以防止开发商的过度投机和过高利润。
房价过高是制约我国住宅产业发展的“瓶颈”。降低房价,有效需求相对来说也就提高了。当然,启动住宅消费、提高有效需求和降低房价(供给成本)两者是相辅相成的,不可偏废的,只有当两者关系和谐时,住宅产业才能良性循环,才能带动相关产业的发展,使我国国民经济发展越上一个新台阶。 (顾海波)