8月15日至18日，博鳌21世纪房地产论坛在博鳌水城隆重召开，再一次把世人的目光聚焦在这个刚刚出名的小镇上。当今中国地产界、财经界精英云集，以自由交流的形式与近百家媒体记者坦诚对话，一起探讨中国房地产发展新理念，一起反思海南泡沫经济的经验教训，共同展望加入WTO之后房地产市场大趋势。

　　海南房地产的惨痛经历

　　二十世纪九十年代初，曾经有一句流行全国的致富密诀：“要赚钱，去海南；要发家，炒楼花。”由于新建特区的吸引力，导致资金倾斜，商贾云集，使海南一举形成了全国房地产开发的热点和亮点。据海南省建设厅统计资料显示：建省之初，海南房地产还处于零星投资状态，1989年仅为3.3亿元，1990年形成规模，当年完成投资4.1亿元。此后立马出现急剧膨胀的态势，与1990年相比，1991年增长2.6倍，1992年增长7.3倍，1993年和1994年分别增长14倍和13.9倍，连续两年超过57亿元，达到投资的鼎盛时期，形成了一个巨大的经济泡沫。

　　而经济规律是不以人的意志为转移的，“生产――流通――消费”是一个相互连接又相互约束的流程，一下子建这么多房子谁来消费？于是泡沫崩破便成为必然。据统计：从1995年起海南整个房地产投资急剧滑坡，当年比上年下降49％，1996年比上年下降42％，1997年又比上年下降53％，直线跳水跌入低谷。至1998年底，大量资金沉积在594万平方米空置商品房、120万平方米停缓建工程和近30万亩闲置土地上，仅工商、建设、中国、农业等四家国有商业银行被套资金就达406.57亿元。加之企业自有资金、募集资金、老百姓的购房预定金及施工企业的垫付资金等，这个泡沫至少吞食了800亿元人民币，由于银行周转资金紧缺，无力保证生产支持重点建设，因而严重地束缚了社会生产力的发展。

　　泡沫崩破后，海南经济曾一度陷入资金桎枯、债务桎枯和土地资源桎枯之中，1992年至1998年全国GDP峰谷落差平均为4个百分点，海南省却高达35.9个百分点，大起大落，位居前列。高峰期在海南注册的房地产公司有15000多家，至1998年勉强进行经营活动的只有500多家，仅占3％，其余97％的房地产企业，或人去楼空，或债务缠身，有很多老板开着奔驰、宝马四处躲债、要债，却无力缴纳电话费。1991年至1996年海南新增非农建设用地42307公顷，项目竣工的只有7345公顷，占17.36％；开工且投资超过总投资25％的有16129公顷，占38.12％；其余的18834公顷基本为尚未开工的闲置土地，占44.52％。一边是大量被圈占却长期闲置荒芜的建设用地，一边是计划上马的新项目却找不到土地，这无形中形成了尖锐的矛盾，影响了特区的建设和发展。

　　如何面对新的机遇和挑战

　　泡沫崩破后的海南房地产在低谷中沉积多年之后，带着满身的创伤可又满怀希望地跨入了新的世纪。面对新经济的冲击，资本市场的入侵和WTO的挑战，这辆“战车”究竟该如何转弯呢？参加峰会的地产精英和经济学家结合海南的实际，站在更高的层面上进行了论证和剖析。

　　著名经济学家樊纲说：泡沫的危害，全世界都证明过。泡沫越大、持续时间越久，造成的低谷也就越深、越长，它会极大地伤害一个地区一个国家的经济。海南九十年代初的房地产泡沫，虽然只有17个月，可至今没有完全解脱，海南的教训值得反思，而反思的目的就是为了避免重蹈覆辙，防止再出现泡沫。现在有人炒WTO和奥运概念，提倡高消费，这就有可能导致新的泡沫出现，北京房价涨幅超过20％，我看是不很正常的事。海南也一样，房地产升温是好事，可希望一下子进入高潮是不现实的，也是有害无益的，我认为，目前最要紧的还是了结历史旧帐，拧出泡沫中的水分。

　　正如樊纲所说，从1998年开始，海南省在国务院的指导下，政府、银行、企业、社会四个轮子同步启动，以催腐拉朽之势，大刀阔斧地展开了对“半拉子”工程和积压房地产的处置工作，采取政策优惠和操作创新的手段，确认产权、置换资产、回收土地、销售空置房，以摈弃呆帐、盘活资产、挤掉泡沫、确认所有者的权益。迄今为止，仅海口市就受理房地产确权5843宗，收回闲置土地265.08公顷，228宗停缓建工程申报了处置方案，其中30宗已复工建设，消化各类积压商品房约130万平方米，从而有效地促进了社会生产力发展。

　　尽管如此，海南房地产依然背负着沉重的包袱，据了解，由于九十年代前期地价炒得过高，致使海南商品房1994年每平方米平均造价高达2225元，超过全国平均水平近一倍，为全国之冠。1995年虽然下降为每平方米1431元，却仍然超过北京、上海、广东，而同期海口职工平均收入仅居全国中等水平，“低收入”和“高房价”形成尖锐的矛盾，如果开发商不能审时度势，降低“虚拟利益”，势必影响消费者的购买力。

　　对此，华远集团总裁任志强有不同看法，他认为目前同北京、上海、广东相比，海南的地价相对便宜，房价也较低，这样会让人产生预期，买涨不买跌。海南的总体房价应该更高些才更趋理性，才会使海南的房地产发展进入一个良性循环的轨道。任志强还说，现在全国都在议论房价上涨的问题，我以为海南的消费者不必担心，海南的房价不会涨得太高，而是比较缓慢，房价应该由市场来调节。海南的博螯、亚龙湾等本身就具有很好的条件，形成一个局部的带动作用是可能的，但并不会对整个海南的房地产市场产生带动效应。中国入世后，资本市场、房地产政策、开发企业的结构、管理都将发生很大的变化，所得税将会代替流转税，现行税费中的补贴方式也将从“砖头补贴”过度到“人头补贴”，这些对于消费者来说应该都是利好。

　　新希望集团董事长刘永好认为：随着城市化进程的加快，我国房地产规模化、市场化的趋势已日益明显，房地产的“战国时代”将会结束，供不应求的格局将会改变，在未来二十年内，全国将有50％的房地产开发商将被淘汰，现在全国有近3万家房地产开发企业，光北京就有4000多家，以我看200家就不得了了，遍地开花，呈现的是弱、小、差、乱，加入WTO之后肯定会有外国资本进入房地产市场，与本土企业争食吃，最后拼实力，拼信誉，拼品牌，拼杀的结果肯定有一批规模化的企业应运而生。此外，现行的有土地就会报批，报批后就会有钱的情况将得到改观，银行在放宽信贷的同时会更加“嫌贫爱富”，房地产开发中的关系因素将会弱化。海南的房地产开发商经过了潮起潮落之后，正处在历史的转弯之处，我以为应该丢弃包袱，调整思路，重新来过。应该充分利用海南的阳光、沙滩、空气、蓝天等资源优势，开发旅游房地产业，盘活积压房地产。具体来说，一是开发以中青年游客为主的休闲度假居所；二是开发以老年人为主要对象的休闲养老居所；三是开发会议经济所需要的宾馆酒店等。

　　北京太合地产副董事长林少洲给海南房地产把脉时说：近年来，中国很多城市的开发量超过了过去的1000年，海口也不例外，但海南开发商的开发能力与配套相对还是滞后的，随着人们生活水平的提高，消费者对市场的需求已完全细化，买房时越来越多会考虑个性因素，如果开发商一味去追风，不考虑消费意识和消费品味的，那将会导致供给的矛盾和失衡。为什么有的楼盘卖不动，而有的楼盘很好销，吸引买家的很可能只是其中的一个小小的创新。目前是房地产开发的转型期，人们的预期和心态都比较急，开发建设的准备期和决策期都比较低，高强度的开发伴随着低水平的研发，势必造成供求关系的错位。

　　经济学家、地产商表示：目前中国的房地产商是全世界最春风得意的一批。在世界经济整体陷入低谷时，中国却因成本低廉等背景因素而“风景这边独好”，中国房地产业预期看好，海南房地产业预期看好。（崔阳）