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央行规范住房贷款引发福州市房地产市场六大变化
今年6月26日,中国人民银行发布了《关于规范住房金融业务的通知》(以下简称《通知》),《通知》要求商业银行发放个人住房抵押贷款,贷款额与抵押物实际价值的比例(抵借比)最高不得超过80%,严禁对借款人发放“零首付”个人住房贷款;借款人申请个人住房贷款购买期房的,所购期房必须是多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资的2/3;借款人申请个人商业用房抵押贷款的抵借比不得超过60%,贷款期限最长不得超过10年,所购商业用房应为现房。
我国的房地产市场是一个发育不成熟,易受政策影响波动的新兴市场,央行规范住房贷款的政策对房地产市场的影响是显而易见的,直接涉及到市场参与各方,但影响程度又各不相同:
1、商业银行和购房者的潜在风险大大降低了。
我国的房地产市场从无到有、从小到大,仅仅经历了短短的十几年时间,发展虽快,但存在问题也较多。近年来,我国有关房地产消费的投诉在各类消费投诉案件中的比例居高不下,商业银行房地产信贷业务中坏帐率较高等现象,均与开发商实力息息相关。在《通知》出台之前,商业银行发放房地产贷款的门槛相对较低,无形中与购房者共同承担了较高的风险。《通知》明确规定,借款人申请住房贷款购买期的,所购期房必须是多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资的2/3,这项硬指标大大降低了产生“烂尾项目”的可能性,既保护了商业银行的资金安全,又减少了购房者可能承担的风险。因此,最终受益的将是商业银行和购房者。
2、政府土地出让市场将面临一个相对艰难的过渡期。
近一年来,土地公开拍卖已经成为福州市国有土地出让的最主要方式。但从历次拍卖情况看,福州市公开拍卖的土地的规模普遍偏小,因此,拍卖市场从总体上比较符合小公司的胃口。可以预见,在今后一定时期内,土地拍卖市场仍将是小打小闹的局面,央行的新政策又使本来就实力不济的小公司群体在资金面上更加捉襟见肘,小公司谈出土地拍卖市场是迟早之事,而大公司对小地块又不感兴趣。因此,今后的一段时间将是政府土地出让市场的艰难过渡期,今年7月初土地拍卖市场的流拍或许就是过渡期的开始。
3、政策的实施将间接推动开发市场的优胜劣汰进程,促进房地产开发企业走上整合之路。
房地产开发是一个资金密集型的行业,在开发市场上,能够单纯依靠自有资金实现整个开发过程的企业是微乎其微的,绝大多数企业必须依靠各种融资手段实现“借鸡生蛋”。我国房地产开发行业自出现至今,由于银行放贷门槛一直相对较低,同时市场需求一直保持较高的态势,造成了房地产开发行业实际进入门槛较低,给了一些开发企业“空手套白狼”的可乘之机。新政策大大提高了对开发企业自有资金的要求,在市场竞争日益激烈的今天,福州市以项目公司为主体的房地产开发格局将面临一次重新洗牌,众多实力不济的小企业要么将快速走向消失,要么必须通过整合之路走向壮大,才能适应今后的市场竞争。整合过程不会短暂,但在整合期间,福州市房地产市场的供应速度必然有所放缓。
4、房地产市场将被动地进入准现房时代。
今年初,北京市规定所有的房地产项目必须在完成一次装修成型后方可进入市场销售,这项规定标志着北京市商品房市场开始步入现房时代。北京市的这项做法曾在福州市业界引起热烈的讨论,讨论的主题就是福州市商品房市场将在何时以何种方式进入现房时代。在按揭贷款已经成为当前福州市商品房市场最主要付款方式的情况下,《通知》中的规定无疑间接地提高了福州市商品房预售的门槛,使福州市商品房市场开始步入准现房时代。
5、二手房按揭贷款可能出现柳暗花明又一村。
今年起,福州市各大商业银行纷纷暂停办理二手房按揭贷款,个中缘由,据业内人士分析,主要有以下方面:一是因为二手房按揭贷款的平均贷款额远远小于商品房按揭贷款而办理手续却繁琐得多,造成银行的投入产出相对不划算;二是二手房成份复杂,实际价值不易把握且变现能力相对较差;三是商业银行有了更好的投资品种。基于以上考虑,今年福州市各大商业银行先后暂停办理二手房按揭贷款业务,受此影响,福州市风头正劲的二手房市场骤然降温。如今,《通知》出台后,预计福州市各大商业银行下半年的商品房按揭贷款业务将出现一段时间的相对真空期,商业银行在重新为这部分资金寻找出路时,有可能会退而求其次,重新启动暂停的二手房按揭贷款业务。
6、市场的整体发展态势将由高速发展期步入稳步发展期。
显而易见,《通知》的出台提高了开发企业的入市门槛,也提高了开发市场的投资风险,受其影响,福州市开发市场大量存在的诸如项目公司之类的小公司将主动或被动地退出市场,开发市场将在重新“洗牌”的过程中走上规范的发展道路,市场的整体发展态势也将由高速发展期步入稳步发展期。 (杨荣南)