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入世指日可待,面对即将来临的入世,房地产业既有受冲击的一面,主要体现于先进与落后在同一市场中竞争,必定优胜劣汰;但又有起促进作用的一面,它带来了发达国家先进的经营与管理经验以及国际化的设计理念与产品技术,不仅能促进我国房地产业的成熟,而且有利于房地产业及相关行业与国际接轨,加速我国房地产业市场化的进程,因此说,我国加入WTO后机遇与挑战并存且机遇大于挑战。
一、主要影响表现在以下几个方面:
1、对房地产企业的影响
在我国,外商早已进入房地产行业,但多数是港台地区的三资及外商独资的房地产开发企业,来自发达国家的极少。入世后,国外知名的大型房地产企业集团进军中国房地产业肯定会有较大的增加,这些企业实力强,集资金、技术、销售、物业管理等方面的优势,具有较强的竞争力。而我国现有的大多数房地产企业处于规模小、资金少、服务差、资质低等方面的劣势,缺乏竞争力。目前大量的国有房地产企业正处于转制过程中,企业制度还不健全,与国际市场的要求不相适应,入世后有实力的外商就会给国内众多的房地产企业带来较大的冲击。
2、对房地产需求与供给的影响
(1)入世必定带来房地产市场需求的较大增加。首先,外资投入的增加和国外进口产品的增加将导致更多的国外公司进驻,这必然刺激对外销房,增加对办公楼、宾馆、商场、厂房等非住宅类房屋的需求;其次,根据协议规定,入世后外资饭店管理者可自由进入,这也将会拉动酒店类房地产的需求,还有国外商业零售业的进入将会大大增加对商用房地产的需求;此外入世带动经济发展,就业机会的增多带来了收入的增加,居民购房支付能力相应提高,同时,随着汽车关税的逐年大幅度降低,汽车拥有量的迅速增加,邻近郊区的住宅和其它房地产需求增加也更加明显。
(2)由于需求增长的拉动作用和外商投资于房地产业的增加,投资额、开发量加大,商品房供给量随之呈上升趋势。
3、对房地产价格的影响
对房地产价格的影响从短期看,随着进口建材,建筑物设备等关税将从目前的百分之二十几降至百分之十几的趋势,国内建材市场价格也必定会有不同程度的下降,房地产造价成本也将随之下降。但由于房地产需求增加,必然使紧缺的土地价格上扬,特别在一些沿海开放城市、省会城市和涉外经济活动频繁的中小城市,房价构成变动将较为明显。从长远趋势看,房价构成中一些不合理收费将逐步取消,税费日趋规范,房价趋向合理化。
4、对房地产中介服务行业的影响
我国房地产业处于市场化初期,没有较为成熟的运作模式,特别是中介市场的发展更为滞后。从总体来看,我国中介法规不健全、竞争无程序、人员素质差、行为不规范。入世后国外发达的中介服务组织必定会与国内的中介机构争夺中介市场,这必将促进我国中介代理、仲裁、房地产信息咨询、房地产价格评估、房地产抵押、担保、保险、物业管理等中介服务业水平的全面提升。
5、对房地产相关行业的影响
(1)根据WTO的规定,国外建筑企业可以平等地进入我国建筑市场,届时房地产业及其相关行业,包括房地产建筑业和服务业将全面引入国外同行的全方位竞争。由于强劲的国外竞争对手的介入,新增的市场需求及原有的市场份额就有被国外同行抢占的可能。
(2)根据WTO的要求,加入WTO后金融业需落实国民待遇,我国的住房金融还处于起步阶段,住房规模品种、质量与发达国家相比有很大的差距。国际上发放给个人的住房贷款占整个银行发贷总额的20%,而我国这个比例还不到l%。外资金融机构高素质、高效率的服务将给国内的金融业带来冲击,但也会改变国内居民的金融观念。
(3)根据WTO的要求,一年后外资可持有合资寿险公司51%的股权,一般保险公司可立即持有51%的股权,二年之后可成立全资分支机构。国外保险业对房地产的介入很深,而我国保险业刚刚开始涉足房地产业,保险品种单一,几乎仅限于抵押住房保险,面对外资保险业的大量进入,国内保险业应尽快调整政策,拓宽险种,诸如住房信用保证保险、住房抵押贷款寿险、房地产产权保险等等。
二、迎接挑战的应对措施
1、建立健全房地产业的法律、法规。尽快与WTO规则接轨。首先,对国内现有的房地产法规进行全面的清理,对不符合WTO规则要求的法律、法规、政策,按中国的法律程序予以撤销,对部份不符合的进行修改补充,缺门的法律、法规逐步补齐,使整个法律体系趋于完善。第二、对照WTO规则中与我国房地产业相关的部份,做到心中有数,分清利弊得失。第三、要利用WTO的有利规则实施自我保护和发展,如利用技术标准、资质管理等提高市场准入的“门槛”等。
2、转变思想观念,增强竞争意识和市场意识。面对房地产业的全面开放,国内房地产企业应改变观念,增强危机感,学习国外先进的技术和管理,了解变化的市场状况和竞争对手状况,减少房地产开发投资的盲目性,降低房地产开发成本,注重市场定位的准确性,另外房地产企业还可通过资产重组、兼并、购买等方式形成具有国际竞争力的大企业。
3、加强行业管理,建立房地产准入机制。国际市场的准人不是无条件、不加限制的,我国是以发展中国家身份最终与美国、欧盟等签订了入世协议,因此,我国房地产业应珍惜这个机会,加强科学管理,提高企业素质,加快国有房地产企业建立现代企业制度的进程,房地产业的对外开放应在不损失我国利益的前提下,在我国制度允许的范围内有条件地对外开放。
4、培育和发展房地产中介服务市场,规范运行程序。随着国外先进中介机构的进入,我国一要大力发展中介服务市场,组建大型的和“连销式”中介服务企业,利用集团优势开展网络经营;二要规范中介服务,提高服务质量,科学设置企业的资质分类、分级和专业人员的执业资格注册体系,实施考核、专家评审和政府核准相结合的资质管理体制;三要更新技术加快发展信息产业,建立房地产信息网络系统,发展网上查询、网上交易和电子商务。
5、改革金融体制,完善和发展房地产金融。根据有关资料的报道,国外银行发放的贷款中,房地产住房贷款与房地产之外的商业性贷款之比为3:7,而我国在这个方面却控制得比较严,为了使我国的房地产企业能在竞争市场上站得住脚,首先要放松对房地产开发贷款的控制,放开住房消费信贷,扩大贷款规模,及早占领和发展房地产金融市场;其次要调整房地产贷款结构,完善住房消费信贷机制尽早形成适应不同年龄、不同收人群体需要的贷款系列品种;其三要发展房地产保险,尤其是房屋财产保险、房地产责任保险、住房抵押保险和房产质量等方面的保险。
6、完善、规范房地产税费及收缴制度。长期以来,我国在房地产审批方面程序复杂,周期长,而且税费不统一,不稳定,有些也不合理,这对我国将成为国际市场的一部分的趋势会带来负面影响,在这方面可借鉴国外“宽税基、少税种、低税率”的税收政策,逐步强化不动产税,减轻房地产转移税,要统一房地产税制,归并税种,建立统一的房地产税收体系,同时还要规范税费,实行费改税,进一步清理不合理收费。
7、加速土地使用制度改革,全面建立土地有偿使用制度。土地资源是有限的,要积极推行土地租赁制,扩大土地出让招标、拍卖范围,对原行政划拨的存量土地逐步纳入有偿使用轨道,实现城市土地有偿使用全覆盖,土地使用权交易规范化。