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一个时期以来,房价上涨成为人们关注的话题。不少媒体把房价高归咎于地价高,导致了房价上涨。南京最近一次土地招标,总成交价格超出底价1个亿,其中一幅地竟卖出了几乎翻番的“天价”,更有舆论惊呼,是土地招标拍卖抬高了房价。那么,真的是土地招标拍卖导致房价飙升?近日,省国土资源厅杨任远厅长给记者算了几笔帐。
土地招标拍卖工作起步时间不长,目前土地供应大多仍是实行划拨或协议出让,真正以招标拍卖取得的土地所占比例极小。从正在开展的全省土地批租专项治理反映的情况看,我省招标、拍卖土地面积仅占出让土地面积的5%,95%为协议出让。去年江苏土地招标拍卖收益近20亿元,而浙江招标拍卖收益191亿元,今年上半年江苏招标拍卖土地收益20亿元,浙江已达67亿元。从土地招标拍卖来讲,江苏是远远落后的。浙江的地价比江苏高,但浙江的房价并不比江苏高。杭州与南京相比,房价也不比南京高。
一方面是沸沸扬扬的“土地招标拍卖抬高了房价”,另一方面又是房地产商对土地招标拍卖前所未有的热衷,杨任远说,唯一可以解释的是,房地产开发的利润空间仍然很大。这些年来,房地产业造就了大批百万、千万乃至亿万富翁,倘赚不到钱,谅没有那么多人投资。当然,它是一个高投资、高回报、高风险的行业。但市场经济发展到了今天,房地产业已经到了该规范的时候,不应再有这样的暴利空间。由于土地招标拍卖价格上涨,房价受到人们的格外关注,这让在众多媒体上打专版房地产楼市风云的房地产商坐不住了,屡屡见诸报端的说法有“在经营性用地一律进入市场之后,土地拍卖有可能抬高南京的房价”。事实果真如此?如何看待土地招标拍卖价格和适度上涨?
首先,房地产价格是市场经济发展态势的晴雨表。房地产今年的增长值为31.6%,今年我国城乡居民收入增长近10%,放到经济增长、扩大内需这样一个大的市场经济大格局中来看,土地收入的增长占很小部分,赶不上居民收入的增长水平。其次,市场房地产价格主要是由供需决定的,也就是由市场供求关系决定的,并不是由成本决定。市场可接受的房价高,才引起地价高。再次,房地产价格适度上扬符合市场经济规律。因为房屋本身在断贬值折旧,而土地由于位置的固定性、资源的稀缺性等因素,可供应量越来越少,因此土地是保值增值的。
杨任远分析说,近日南京被称为拍出“天价”的原属于园林实业的土地,事实上有它的特殊原因,土地评估时它的价格高于8000万,由于一些客观原因,政府为了尽快出手,将底价定得低,因此成效地价超出底价的幅度相对较大,听起来似乎不正常,其实很正常。房地产开发企业投标,与竞拍不同,是经过深思熟虑的,是理智行为。
可以简单算一笔帐。南京此次招标中成交价几乎翻倍的地块面积为13万平方米,可开发10万平方米,拍卖总地价为1.5亿元,净地价每平方米1500元左右,容积率为1.8,平摊到每个建筑面积上约每平方米830元。它的周边地区商品房售价每平方米3000多元,地价在商品房价格中最多占三分之一,这样算下来,该幅地房地产的利润也应达到20%以上。
也有人认为是土地供应量偏少,导致了房价上扬。杨任远说,我们的土地供应量不是少了,而是多了。前几年,南京以地补路,有11平方公里土地给了开发商,开发商囤积在手上的还有8平方公里左右,最近,苏州市对房地产开发项目用地进行清理,共回收闲置土地近6平方公里。
房价高升,是商品房销售经营行为,高价格能否实现与供求关系有关。事实上,前一段市场房地产的价格上扬,既有小区功能、设施、配套等完善所带来的价格上扬,更多的是概念炒作,不少房地产土地价格没有变,但概念一炒,房价就上去了。很多商品房空置那么多年了,房地产商至今不破产,支撑着它的是有太多的利润空间。
有些地方房价上扬,一是有供求方面的原因,比如上海是经济中心,各地大批商人涌入上海,价格就上扬了;二是与经济发展接轨,经济增长,居民生活水平提高,房价随之上升;三是与土地价格长期双轨制有关系,随着土应趋向市场化,地价适度上扬,实际上是土地价格的市场复位。
经营性用地一律进入市场,的确抬高了房地产企业的进入“门槛”,南京房地产开发圈内,有400多家正在运作的企业,而且还有更多的业外企业还在想办法挤进来。房地产业也要扶强扶优,没有能力实力的就不要做房地产,要提倡公平竞争。
改革土地使用制度,实行土地使用权招标、拍卖,可以调整政府与开发商的利益关系。政府得少了,开发商获利就多了。通过招标、拍卖,以市场方式调节土地供应,保证政府应得的土地收益,有利于防止国有土地资产流失,积聚城市建设资金,也是给开发商获得空间的一个合理定位。很多搞房地产的以前就是靠低地价赚钱,房地产的利润,按规定经济适用房3%、一般微利商品房8%,但现在30%、40%的都有。
南京的房地产价格中,以如划拨方式供地的,其征地成本占房价的10%左右,出让供地的地价也顶多占房价的30%,因此房地产商是有利可图的。而且土地招标、拍卖的收益,8千万也好,1.5亿也好,都是政府的收益,得来都用于城市建设。房地产商当然希望政府最好不要收钱。但为什么要让政府无利可图?土地如真正招标拍卖,政府可拿出一部分收益贴补低收入人群改善住房条件,改暗补为明补,真正让利于广大消费者。
对于人们关注的地价是否会大幅上涨,杨任远说不用担心。前段时间,听说我省要实行土地批租专项治理,有的房地产商抢地,有的居民抢房,这大可不必。如果政府限期开发,房地产竣工的马上会增加很多。此外,增加土地供应量同样可以平抑房价,杨任远介绍说,我省正在认真贯彻落实国务院15号文件精神,深入开展土地批租专项治理,目的是为了加大政府宏观调控力度,规范土地市场秩序,也是为了控制房价不合理上扬。(丁蔚文)