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从房地产周期的外在表现看,房地产业并不是平缓地持续地向前推进的,有不少突发事件或价值体系的变化,干扰、阻碍和改变了其发展进程。致使房地产业发展受阻或倒退的因素一旦发生,就往往会呈现出必然的周期性,房地产业也随之发生波动。在发生衰退的过程中,大量的房地产商品被迫空置或降价,整个价值体系在这一阶段重新进行组织,而后逐渐走出低谷,进入新的发展时期。
新的复苏阶段并不是过去的周期性进程的简单重复。虽然从发展轮廊的角度而言,新周期与旧周期可能会表现出大致类似的取向,但是其实质已经发生了变化,某些陈旧的价值标准为市场和社会所摒弃,新的期望与衡量标准涌现并成为市场上的主角。
从造成房地产业周期的出现波动的原因可以发现,每次引发危机的直接因素是各不相同的,危机的表现形式也是有所区别的。
以我国房地产市场的发展过程为例:二十世纪九十年代初期,市场经济初步呈现欣欣向荣的景象,加上国家政策导向鼓励引进外资,使得在房地产市场上对办公楼和商住楼的需求迅猛增长,促使众多开发商纷纷涌入这一领域,匆忙地规划着同一用途的大批量楼盘。于是,房地产市场出现了空前的开发和销售热潮。然而,两三年之后,当这一批新建的办公楼进入租售阶段的时候,却突然发现,在狭小的空间里拥塞着过多的在本质上没有太大差异的竞争楼盘,而市场份额却随着时间的推移渐趋稳定,不再像初期那样急速扩张。供给与需求的逆向变化造成房地产市场积压了大量的空置办公楼或商住楼。
在这段时间里,由于福利分房制度仍在延续,因此商品住宅还不是市场关注的重点。此时建造的住宅很大一部分还是由各单位根据国家的有关政策和等级标准进行分配的。这些指令性的新建住宅,又成为房地产市场在90年代中期出现的低谷所持续的时间被迫延长的重要因素之一。在国家取消实物分房,全部转向货币化分房后。人们开始步入房地产市场自行挑选住房,他们心中所潜藏衡量标准也就悄悄地发生了转变。如今,选择的主动权把握在自己的手中,居民开始关注房型、朝向、小区配套等多项因素,而原先针对实物分房制度而兴建的住宅,因市场需求的改变,不少成为了被淘汰的产品。于是,当房地产市场还未能从办公楼大量积压的困境中完全解脱出来的时候,住宅空置的问题又日益显得尖锐起来。在两方面的相继作用下,房地产市场低迷状态所持续的时间也就显得极为漫长。
目前,房地产市场呈现出复苏并趋于平稳上升的发展态势。一是因为住房实行货币化分配制度,并陆续实行多项优惠措施鼓励居民买房。二是房地产开发商对市场的认识渐趋理性,新建住宅都比较重视人性化的设计,房型和小区配套较之先前有了极大的改进,能够较好地满足消费者的需求。三是未能享受实物分房的居民已经接纳了自己买房以及贷款购房的概念,他们就会由潜在的消费者转变为真正的购房者。市场供求双方的共同转变促使房地产业步入了一个新的发展时期。
二、房地产业周期波动的形成机理
在经济周期理论研究过程中众多经济学家对经济周期的成因进行了多方面的分析,但是在经过仔细考察,并抛弃了空洞的或是与事实或逻辑规律明显相矛盾的理论后,大致只剩下三类不同的经济周期理论,即外因理论、内因理论,以及外因内因综合模式理论。外因理论认为,经济周期的根源在于经济制度以外的某种因素的波动。“政治性经济周期”是这一理论的代表实例。内因理论则在经济制度内部寻找会引起自行产生经济周期的机制。外因内因综合模式理论认为是内因与外因的结合推动了经济周期,目前大多数经济学家赞同这一观点。房地产业作为国民经济的有机组成部分,其兴衰在很大程度上要受到国民经济的左右。同时,由于房地产特殊的地位和作用,我国目前仍比较重视对房地产市场的政策调控,因此房地产市场的发展较易受到政策因素的影响。因此,虽然房地产周期是完全属于经济范畴之内的,但是导致房地产发展呈现周期性的原因既可能是源于经济体系自身因素的作用,也可能是存在于经济范围之外的,是外界给予的非经济性的冲击和干扰。
引起房地产市场波动的经济因素涉及房地产领域的投资和有效需求。因为在宏观经济体系中,投资与总有效需求因其自身内在的和外在的特点,表现出明显的周期性波动,而这一特性在房地产领域中也同样存在。推动房地产投资和有效需求的外因包括国家相关政策的变化、人口增长的因素的商业信心的变化等。内因则可以从收入和成本这两个角度加以区分。如果个人可支配收入有所增加或在可期望的时间里将持续增长,或是借入资金利率和存款利率下降,均可能促使家庭购买较多的住房,从而与活跃的供给状态相互配合和促进,推动房地产行业进入景气繁荣的阶段。
但如果出现有效需求渐趋稳定,而开发者为了保持较高的销售业绩持续甚至加倍扩大投资范围与额度的情况,房地产市场总供给与总有效需求之间将出现一定的差距,该项差异性通常会导致开发企业的利润率下降。与此同时,由于房地产商品具有较强的价格粘性,因而开发企业不会轻易地采取降价的措施来促进销售,或是即使开始降价也不可能迅速调整价格而需要等待市场的信息反馈。供需差异与价格粘性的作用可能致使企业陷入一个投资加速的怪圈,即一方面大量的商品房出现积压的情况;而另一方面开发者即为了保持一定的销售水平而再度反复追加投资,扩大建筑物的供应量,直至最终因无法实现公司的预期收益额或出现亏本的情况而暂时中止资金的投入。而后房地产市场又将因为资金的撤离和投资的中断而逐渐陷入冷却萧条的时期。
房地产领域的投资与有效需求相互配合、相互影响、相互作用,再加上价格粘性与投资加上价格粘性与投资加速原理的作用,构成了解释房地产景气上下波动的基本经济原理。
三、值得关注的房地产投资“从众”现象
在此,笔者特别提出一个值得注意的现象,即房地产投资“从众”现象的总是。一般而言,在宏观经济领域里,推动投资的内因主要有三,分别是收入效应、成本效应和预期。投资中的第三个因素预期涉及对将来收益变化的预期。投资决策会随着对未来的预期而摇摆不定。可是令人深感遗憾和紧张的却是,决策所依赖的未来通常是非常难以预测的。
在左右投资决策的三个因素中,收入和成本更为强调的是经济现状对投资者的影响,而预期则是从未来事件的不确定性的角度来阐释其对投资者的作用。
在房地产领域,引起投资波动的主要内在因素是收入和成本的变化,真正发挥作用的内在因素是过去一段时间里房地产行业收益状况的变化,而不是人们所想象和熟知的对未来市场变化走向的理性预期。换而言之,在房地产行业里,“从众”现象是显而易见的。具体言之,当新的投资者要决定是否进入房地产领域的时候,或是原有投资者考虑是否追加投资时,一般会通过了解和分析过去一段时间的收益状况来进行判断和决策。因而,前期房地产市场的经营业绩和景气程度会直接左右着后一阶段的投资额度。因此,当房地产经济处于繁荣和高涨阶段的时候,已经介入该行业的经营者不断获得,进而诱使更多的投资者随波逐流地闯入该领域或是追加投资额,从而使得房地产领域出现一种热闹繁荣的景象。
可是实际上,随着市场供应者的增加以及市场需求的稳定,房地产市场可能即将达到或已经处于一种长短期的动态平衡当中,有时甚至可能是已略微显现出供过于求的状况,“从众”情形的出现只会误导决策者将大量资金毫不迟疑的扔向房地产市场。同时又由于房地产项目具有开发周期长的特性,投资者一旦进入就难以将其变现回撤资金,在市场进入的随意性与市场退出的不易性的共同作用下,房地产市场上最终出现供过错大于求的状况,并有可能进一步引发房地产景气萧条的局面;而最后进入房地产领域的投资跟随者也许会被迫成为市场清空期的主角,将必须以削价的形式尽快摆脱困境,或是等待下一个市场发展契机。所以,房地产投资领域中所存在的“从众”现象是值得关注的和深思的。(深圳招商房地产公司 郝宇)