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自从国家统计局公布全国部分城市上半年房价同比上涨25%以来,北京市是否受奥运与WTO利好而出现非正常上涨的因素?老百姓是否受到大势的诱因非理性投资或因房价上涨太快而只好持币观望?
最近,中房典型指数根据每月跟踪的北京各个区域市场中的近30个典型项目(因其涵盖高、中、低档价位的不同档次,具有一定的代表性),从各个项目今年房价均价的走势、定价策略、销售数量可以反应出发展商、购房者对北京楼市前景的态度,用数字直接说明北京商品房价的实际涨幅。
各个项目连续8个月以来的均价非常平稳,没有明显的大起大落。其中天天家园、万科青青家园、天竺花园、龙泽苑、慧谷金色家园、安贞雅园、荣宁园、乐澜宝邸、银枫家园的均价始终如一,没有调整,其他项目稍有向上、向下的调整,可以分如下几种情况:
1.产品类型和产品自身的不同阶段影响房价:大雄城市花园6月份推出3栋塔楼,为期房,均价比多层和小高层明显降低;怡美家园尾盘阶段,降价让利客户;阳光华苑、中海紫金苑、万科星园新开楼座,产品品质提高,国展家园、华普中心因工程进展顺利,御景园、紫竹花园因推出高层单元,价格有两个百分点左右的上调;银枫家园、万科星园给客户的折扣越来越小;
2.外力因素:除产品自身因素直接影响房价之外,外力因素对房价的影响在一定时期内非常重要。市政交通、配套的明显改善或近期规划目标以及区域题材,对项目的影响至关重要。仅从申奥成功对奥运题材项目来看,万科星园、千鹤家园、安贞雅园的销售量明显加快,万科星园由7月之前的每月50套左右跳至7月份当月的150套,但价格只略有上调,在2至3个百分点之间,销售量由7月份的突飞猛进转至平和状态,8月份的成交数量比7月份之前略有上升;
3.价格与销售速度:一方面,北京区域市场的供应量越来越大,竞争越来越激烈,产品的同质化程度也越来越高,任何一个项目都很难做到区域市场的惟一性;另一方面,消费者越来越理性,对性价比特别敏感。万科星园均价没变,起价上调100元;更多的奥运项目价位根本没有任何调整,希望在利好的大势下,加快销售数量,占有更大的市场份额。目前的项目规模越做越大,如果前期销售不利,下期的开盘从人气、口碑、资金运作等方面直接受影响,所以发展商不会轻易大幅度上调价格。通州的一个发展商反映,即使上调50元,准备购房者就有可能跑到别的项目去了。天赐良园、武夷花园小步提升,郁花园二里均价一直没变,本月因中小户型销售火爆,只提高20元。运乔嘉园因产品重新包装和定位,在9月初调升幅度较大。
从上述分析可以得出如下结论,北京整体房价上升是因供应结构的变化,主要是高价房的供应量加大导致的,但具体到个案看,即使热销楼盘的价位最多只上调2至3个百分点,或者因产品品质和附加值提高,或者因产品的预期看好,一句话,更加物有所值。看一个项目的泡沫成分多少,需要几年甚至更长的时间来验证,比如投资回报率极低或转手变现时大幅度贬值。方庄小区的老业主目前以低于新开楼盘的价位(5000元左右)急于转手当年7000元价位的房子,就足以说明目前北京楼市的供应产品性价比更高,房屋的户型、功能、配套、环境更好,其保值和抗跌性更强。除去供应产品结构与需求的错位有可能引起的空置外,就高、中、低档不同产品的价格从北京典型住宅可以看出,北京的房价并没有出现普遍不合理上涨和虚高的情况。