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当前房地产业发展存在的问题
一是很多城市住房分配货币化的方案还没出台,有些出台了但补贴资金到位率不明显,只有补贴按月发放是启动个人买房的重要前提。
二是二级市场的潜力还没有很好地发挥出来,35个大中城市中有将近一半的城市还没有开放二级市场,有些开放的城市仍存在三个问题:政策不明确、手续烦琐;门槛过高、国家收走过多,百姓卖房没有积极性;中介服务跟不上,评估系统不完善。
三是住房金融仍然滞后,还不能适应个人买房的需要,这里有老百姓负债意识的问题,国家统计局做了十个省市的调查,有82%的人靠家庭存款买房,有47%的人向亲友借,用公积金贷款的只占24%,向银行借款的只有22%.不向银行借款的原因有57%的人选择手续烦琐,47%的人选择利息高,43%的人选择条件苛刻,选择审批时间长的占23%,说明我们的金融服务和金融品种还不能适应房地产市场发展的需要。
四是住宅质量,无论设计、施工、管理等方面均不适应个人买房的发展势头,个人挑剔较多,面积不大、但功能较全的房屋市场较大。质量索赔跟不上,虚假广告等都影响了个人住房消费的发展。
五是物业管理市场化程度低,收费不规范。
六是中介服务不完善,首先是中介机构本身的权益没有保障,其次要规范中介的发展。
三、今年住房市场发展的有利条件
一是中央和地方政府的高度重视;
二相关部门对住房市场发展形成共识;
三是中央和国家机关住房分配货币化的政策方案及地方的方案得到了大部分老百姓的普遍赞同;
四是老百姓的住房消费观念逐渐转变,等单位分房的观念在转变,负债消费的观念逐渐树立,国家统计局在十个省市的调查表明,下一步消费的意向选择住房为第一项的占61.8%,有40%的人表明在两年内有改善住房的愿望;
五是房地产开发的结构调整基本完成,以适销对路的经济适用房为主的普通住房已经成为市场的主体;
六是消化积压商品房的政策明确;
七是大多数地区的经济适用房的销售价格和建设水平和居民的需求已逐渐适应。
四、今年住房市场发展的不利条件
一是我国的住房建设已经连续多年保持较大的规模,近5、6年一直保持3亿平米以上的年竣工面积,规模较大增长难度也加大;
二是集团消费将完全退出,个人能否填被市场还未知,取决于政策力度;
三是各项体制改革使居民消费预期和支出预期不明确;
四是各地区财政比较困难,机关的住房补贴还不能一步到位;
五是住房质量还不能让人满意,影响了住房消费;
六是国有企业亏损没有明显好转,住房补贴不一定到位;
2000年工作的总体思路:按照中央经济工作会议精神、围绕切实启动个人住房消费这一中心工作,以落实住房分配的货币化为切入点,提高个人买房的支付能力,深化改革,拓展需求,改善供应,搞活流通,扩大信贷,制定各项政策优化市场环境,提高个人买房积极性。尽管难度很大,但我们充满信心。当前我们一是进一步提高认识,二是要有明确工作思路,三是切实落实政策,进一步出台配套政策。
2000年工作的8个重点:一是落实住房分配货币化政策,把原有的建房买房的钱转为住房补贴;二是启动企事业单位住房分配货币化的工作;三是进一步加快公房出售,稳步提高房租;四是完善住房销售环节、提高住房质量;五是消化积压商品房;六是进一步启动住房二级市场、培育拓展住房租赁市场、发展中介市场;七是发展住房金融,完善信用制度;作是加强物业管理,规范运作。
五、加入WTO对我国房地产业的影响
由于我们原来在房地产业并没有对外商有什么限制,所以加入WTO对房地产影响较小,主要影响体现在:
一是外来的企业机构会增多,会增加对办公房地产的需求,有助于我们积压房地产的消化,因为我们积压房地产主要是办公写楼和商业用房。
二是提租对每个家庭都有影响,前提必须是增加补贴,不加重家庭负担,发不起补贴也要采取减免的政策。
加入WTO就要求我国房地产的法律制度与国际接轨,与市场接轨,对于完善我国的房地产法律、政策和制度会起到重要的作。加入WTO有利于加快住房和房地产金融保险、抵押贷款证券化这些工作的进程。加入WTO会营造一种更加开放的竞争氛围,进而有利于提高整个房地产行业的整体水平。