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去年秋季以来,北京等一些大中城市的房地产市场在经历了前三季度的一路攀升后销售转缓。业内人士纷纷寻找原因,有说是美国“9·11”事件的影响,有说是进入冬淡季的原因,也有说是因为开发门槛提高,企业缺乏专业信心、业内唱衰、舆论误导,总之,楼市进入“调整期”。与此同时,上海楼市却始终供需两旺,市场开发和销售均稳步增长,许多人都在探究上海房地产久盛不衰的原因。
作为国际化大都市和长江三角洲龙头的上海,自20世纪90年代末期以来,其房地产业无论是在市场发育,制度创新和产品质量提升等方面,都走在了中国主要大中城市的前面,它所反映出来的状态、所折射出来的趋势,都能为全国的房地产行业提供借鉴。
二手房新建商品房交易两头旺
据有关专家分析,代表一个地方房地产市场结构完善的主要标志是存量房(二手房)交易量超过增量房(新建商品房)交易量,这是国际上通用的惯例。因为商品房不等同于普通消费品,它的价值量大,使用年限久。在过去计划经济向市场经济转轨时期,由于市场的紧缺性,造成我国增量房比例大大上升,而一旦这个时期过去之后,它就进入相对平稳状态。对一个城市而言,土地总是一个恒定的数量,开发也只能是一定的量,不可能是无止境的。因此,市场需求就要靠存量房来调节,增量房在整个市场中只能作为一种需求补充,许多发达国家房地产业存量房交易量都大于增量房交易量。
据上海市房地产交易中心统计,2001年上海存量房交易过户登记面积达1422万平方米,共16.46万套,比2000年增长71%,面积增加83%,成交金额增长106%,它的平均增幅大于增量房。纵观最近几年来,存量房交易在整个房地产市场交易中所占比例的逐年递增,更让我们感觉到其迅猛的发展趋势。1996年上海全年的存量房交易量为82万平方米,增量房交易量为500万平方米,存量房与增量房交易量之比为1∶7;到2000年,上海全年的存量房交易量已经上升为779万平方米,增量房交易量1397万平方米,存量房与增量房交易量之比已经在逐步缩小,为1∶1.8;2001年存量房交易量成倍上翻,达到1422万平方米,而增量房交易量维持在1700万平方米左右,存量房与增量房之比为1∶1.2。
专家估计,到“十五”期末(2005年),上海的存量房交易额完全可以超过增量房。从这一点上说,上海的房地产市场正逐步走向成熟并与国际接轨的道路。
旺市来自制度创新和完善
上海的房地产投资开发热潮形成于1992年以后,那时受小平同志南巡讲话的鼓舞,各种企业纷纷加盟房地产业,大量开发商品房在当时对于推动该行业的发展确实起到了很大的作用,但由于盲目性开发带来大量商品房空置卖不出去的后果,一方面是居民住房严重紧张,需求量大,另一方面是市场大量商品房不能转化为实际需求。上海市政府当时强烈意识到必须在培育市场上下功夫,于是,首先确立的一个概念就是要启动需求市场先把居民手中的存量房盘活,让居民原有住房流动起来。从1995年开始,成套公房可以按政策买下来,原来对已售公房上市交易规定必须在5年以后,但在实际运作中,上海在1996年就允许已售公房上市出售了,而对不可售的非成套公有住房,也采取了《公有住房差价交换》的方法让它流动起来。这样,把居民原有住房这块市场盘活了。
税费过高一直是阻碍居民买房的重大因素,上海过去买房所有税费要占总房价的35%,税种过多,税率过高,让大家望而却步。1996年开始,上海政府逐步降低税费,直至现今,个人购买普通住宅只需交纳0.75%的契税和3的印花税,两者相加不到1%,而交易手续费由双方各交1%改为双方各交8;存量房交易手续费则按件收取,30万元以上为500元,30万元以下为250元。由此,个人买房就由过去的绝对困难变为相对容易。旧房出卖得一块利益,商业贷款(包括公积金贷款)得一块,降低税费得一块,个人积蓄拿一块,这样大部分的工薪阶层也能买得起新房子了。旧房出售后,加些补贴去购新房,这样就使旧房和新房两块交易都活跃起来,从而加速了市场的运转。原来政府担心降低税率之后会不会使上海整个房地产业税收减少,实践证明,由于税费下降使老百姓有能力买房,房地产交易量的增加不仅没有影响房产税收,同时还带动了其它相关产业,从而使上海总体税率增加。
彻底放开存量房买卖无阻
最新统计表明:2001年上海的存量房交易量已经超过1400万平方米,进入租赁市场的住宅面积达3000万平方米,很多区县存量房交易量甚至超过了新建商品房。据上海市房地产交易中心“网上房地产”介绍,目前三级市场交易十分忙碌,一些网上房源三、五天就会被买家“摘走”,甚至还出现了几个客户同抢一处房源的情况。上海房地产三级市场的发展势头相当猛,有关方面估计,按此速度2002年三级市场交易量就能与二级市场并驾齐驱了。
仔细分析上海存量房市场火爆的原因是:一、市民改善住房愿望仍十分迫切,虽然近年来上海居民住宅条件发生较大变化,但仍有一部分人动迁没份儿,分房无望,只好掏钱买房。一般来说,在上海,20万—30万元一套的二手房相当不错,用原有住房置换,再花上10多万就能住上两室一厅或三室一厅。
二、动迁居民买二手房安居,随着上海新一轮旧区改造启动。上海每年拆除200万-300万平方米旧房,相当多的居民选择货币化动迁,平均每户安置金额15万元左右,只要再拿10万元就能购一套满意的二手房。
三、买房不仅为住,更为投资。现有很多年轻人工作不久先用不多的积蓄买套二手房,等到成家时再贷款添置新房,再将原来的二手房出租以减轻还贷压力,若干年后贷款还清,还能多一套属于自己的产权房。有的人干脆买上几套二手房来出租,过几年再转买,反正房子不会贬值,有的二手房还会升值,索性通过买房子赚钱。
目前,上海有8000万平方米住宅在居民手中,而其中可售公房的70%以上已经取得了产权证,可以上市交易。因此二手房的供应渠道是畅通的,供应量是相当充足的。
存量房盘活带活新房销售
上海市房地产管理局跟踪调查显示:旧公房出售中,卖出房每套平均面积为50平方米,价格平均为12万-15万元,卖出旧房的人中,95%买入新房,平均面积为91平方米,价格为27万—30万,平均增加面积41平方米,增加消费为15万元。根据2001年新增商品房销售突破1700万平方米,存量房交易量达1400万平方米估算,每销售0.8平方米旧房,就可能带动1平方米新房销售。
2001年上海的二级市场供应处于相对供不应求状态。据统计,2001年1-9月份已登记商品房预售面积1288万平方米,供求比为1∶1.25,商品住宅预售面积1256万平方米,供求比为1∶1.38。2001年1-9月批准销售面积为1666万平方米,已登记销售面积为1599万平方米,供求比由2000年的1∶0.79上升到1∶0.95,商品房上市量为467万平方米,成交量为599万平方米。由此可见,预售量高于上市量,说明上海这几年在加快市场消化空置商品房上有所起色,另外,上海商品房正处于供需两旺阶段,尤其是需求增长大大超过供给的速度,这正是培育市场,发展存量房交易带来的必然结果。
2001年中房上海指数全年持续攀升。目前一手商品住宅的均价已经达到3800元/平方米,从整个市场层面上看,上海的房价在涨,但其上涨具有一定的合理性。与前几年相比,上海目前的商品房品质已经有了相当程度的提升,无论是规划、建筑形态、环境营造、工艺用料等硬件,还是服务和配套等软件,都有明显的进步。另外,上海城市建设和发展给商品房带来利益提升。1990年—2000年,上海城市基础设施累计投资3100亿元,平均每年增长33%,政府这部分投资,在地价和楼价上得到体现,所以房价上升也在情理之中。
但就总体而言,未来上海房价上涨空间有限。首先是上海对土地有较好的控制,土地供应量还比较充足,土地有效供给在持续稳定增长。“十五”期间,上海将加快新城和中心镇的建设,将有越来越多的远郊土地进入房地产市场,政府有足够的土地供应来抑制地价,进而调控房价。随着规模开发和建筑产业化的推进,建筑行业工业化程度和水准提高,建筑成本会有一定程度的下降。在全球经济不景气的状况下,资金大量进入中国的房地产行业已经是不争的事实,这种吸聚效应将导致房地产供应的放量,从而平抑房地产价格。此外,由于存量房交易趋旺,很大一部分居民考虑用手中的钱去买二手房,这从另一个角度上说,将刺激新建商品房尽量压低价格以期获得消费者的青睐。如此看来,由于成熟的市场已经形成自动调节的机制,所以房价在未来几年中仍会小幅上升。
(王丹尼杨联民)