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每平方米高出全国水平2700元,北京成了众人皆知的“高价庄”。最近,关于北京房价过高的议论又引起了人们的注意。
年前,人们关于北京房价的讨论可谓是火爆。一种说法是,北京市将出台一些优惠政策,对北京市的房价进行干预,有人预言:北京的房价马上就要降下来。还有一种说法是,虽然北京房价非常高,但是市场行为,无可非议。
业界有这样几种声音:一是北京住房市场缺乏宏观调控,土地开发无序无度导致北京房价成本过高。二是作为首都和经济活跃地区,北京有必要保持高房价来减少外来人口的过度流入。高房价能对外地人进京就业制造一个要素瓶颈,以制止外地人盲目进京。三是北京良好的经济发展形势也在一定程度上支持北京的高价,北京房价与北京的经济发展水平是相吻合的。四是北京的房价之所以成为“高价庄”,是因为北京不是一个简单的地域概念,而是全国人民的首都,不夸张地说,全国甚至是世界各国的消费者在此购买房子。
北京市市长刘淇认为,北京房价高最主要的症结在于地价高。他说,北京的房价主要由3块组成,建造费用管理成本和统一的税费这两块对于房地产开发商来说都差不多,而主要的差距还是在地价和市政费用。据测算,北京市商品住宅项目的毛地价水平大致为:离市中心最近的地铁环线以内约为每平方米700元至950元,即使是东、西、北四环及南三环以外也需每平方米600元;而地价在整个房屋成本中的比例可以达到三分之一。刘淇于近日提出,今后北京将采取控制地价、建大量经济适用房等措施以降低房价;将出台一系列的条例法规以降低地价,同时还将成立土地交易和土地储备中心,由政府审批的土地要严格地进行公开、公正、公平的招标。政府还将根据市场经济的规律,对房屋价格的利润构成给予适当的约束,以降低房屋价格的利润率。
北京房价之所以成为“高价庄”,一个最主要的原因是房地产市场结构不完善,市场结构不合理:只有一级市场,而占有相当比重的二手房交易却几乎是空白。这与上海已经拉开了相当大的差距,并形成鲜明对比。
从2000年10月份至2001年10月份,北京二手房交易量只有3600多套,不足30万平方米,在北京的房地产交易中,连2%都不到。而在上海,截至2001年10月份,二手房的交易量达到了1105万平方米,占到上海房地产交易量的39%;
供应量直接决定了二手房的价格。上海二手房的平均价格是每平方米2369元,远低于每平方米4212元的一手房价格。由于一手房价格居高不下,很多人就选择了购买二手房。
而在北京,房地产市场结构严重失衡导致供求关系的严重失衡,大家都冲着新开发的新商品房而去,不仅造成新开发的商品房居高不下,也使二手房成了紧缺资源,价格高昂,多数二手房的房价直逼新房的价格。在北京朝阳区二手房的均价达到了每平方米4538元,而商品房的价格也不过是每平方米5894元。
北京市一家大型二手房公司负责人认为,北京对放开二手房交易有顾虑,担心引发其他事宜,所以迟迟下不了决心。他还透露,由于北京有大量的中央、军队、大专院校等单位的二手房,上市又不是北京市所能拍板。
二手房房源比较少、交易不顺畅、价格居高不下,使得一部分人即使没有多少钱,也只好咬牙去买高价的一手房。如果有充足的二手房上市,并能作银行按揭贷款,那么二手房市场一定会对一级市场形成较大的冲击将是难免的。
回过头再看上海,正是因为上海二手房交易的火红,才使得上海房价趋于合理。以致北京房地产巨商潘石屹也坦言,上海利润空间太小,至今都不敢贸然涉足上海房地产市场。因此,较之北京高昂的房价,上海之所以保持适宜的房价,上海的二手房市场可以说起到了稳定房价的作用。与北京还没有松绑的二手房市场相比,上海二手房市场以极快的速度在增长。1996年,上海的二手房交易量只有256万平方米,2000年就达到了1000万平方米,而去年则预计可能达到1300万平方米。因此,如果北京市有关方面能加快二手房的上市与流通,北京“高价庄”的房价肯定会从高空冲下来,给老百姓一个实惠。(杨明炜)