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法规滞后,缺乏“三包”约束,是造成商品房维权困难的重要原因随着房产市场的不断发展,商品房已经成为城市家庭选择的最大件消费品,房地产业也成为国家启动消费,发展经济的重要支柱产业。然而,在商品房买卖日益增多的同时,消费者与房产商发生纠纷也日趋突出尖锐,成为投诉的一大热点。
从商品房投诉的情况来看,一个共同的特征是消费者往往不经意间中了开发商的合同 陷阱。消费者由于缺乏经验,对房产的一些法律、法规不熟悉。房地产买卖签订合同的双方,一个是经验丰富的房地产商,一个是可能一辈子没签过合同的买房人,就好比是一个五、六岁的孩子和一个四、五十岁的成年人签订合同,当然会出现误入圈套的情况。一些房产商在合同中玩的花样,始终令人防不胜防,即便是现行的《商品房买卖合同示范文本》中,也有不太完整之处,一是有很多选择性的条款,买房人在上面签字就变成自愿接受。二是房产商推出的格式合同,往往采用免除自己的责任、加重消费者责任、排除消费者的主要权利的手段,使买房人利益受到侵害,告到法院也是败下阵来。三是合同中未对可能出现损害购房人利益的条款作倾斜性的设置,从消费者角度看示范文本还没能真正起到保护购房人的作用。
房产商在售房过程中,一旦违规违法经营,构成欺诈,现行的《消法》却难以对其进行制裁。现行法律法规的相对滞后,是造成商品房投诉难以解决的一个重要原因。有人说,房子是特殊商品,价格高,对此不应该双倍索赔。那么,买萝卜青菜是买卖,买飞机大炮难道就不是买卖只要是商品,不论价值大小,同样属于买卖关系,一套房子如双倍赔偿,确是个大数字。但在整批房子开发过程中对房产商而言却又是个小数字。立法生威,才能震慑违规者。因此,中消协有关人士已提出应将商品房列入《消法》调整范围。
缺少“三包”的约束,也是商品房质量问题始终难以杜绝的一个根本原因。商品房如同其它商品一样,不可能十全十美,不可能没有质量问题,因而,“三包”的问题自然而然地要走进商品房中。购房人用毕生的积蓄买了房子,如果出现了质量问题甚至对住户安全造成威胁时,购房人的损失是严重的,而对房产商而言,即便承担责任,按照现行的《消法》第五十条规定,出现质量问题,对经营者的处罚最高限额也只是一万元。这对于动辄几十万、上百万高额利润的经营者而言,行政处罚,实则上显得苍白无力。即使够得上“情节严重”,责令停业整顿,吊销营业执照的,就无法操作。因为把经营主体吊销之后,使问题非但没有解决,经营者反而可以不再负民事责任了。商品房“三包”的尽快出台,已是规范房产市场、提高商品房质量的燃眉之急。
房产市场的无序和暴露出来的症结,已经引起了市政府的高度重视,整顿规范房产市场将成为今年内的一项重要工作。然而,仅仅靠行政命令是远远不够的,还是要用法治的办法。为此,盼望立法机关尽快出台完善针对房产经营中的适用法规,以法来规范市场。只有这样,消费者的合法权益才能真正得到维护。