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所谓业主自营式物业管理,就是住宅小区(台湾地区称社区)的物业管理,既不由房地产开发公司负责,也不聘请社会上专门的物业管理公司负责,而是由楼房业主自已管理。这种方式在台湾地区的城市中比较普遍。
整个社区的建筑物分为两部分:一部分是私产(即居民的套房),由业主自己管理;另一部分是公产,包括庭院、各种公共活动场所和临街的配套建筑物,共社区全体成员所有,由全体业主自己管理,即所谓业主自营式物业管理。全体业主选出一个比较精干的管理委员会,全权负责物业的管理。管理纯属义务,没有任何报酬。委员一般任期1年,每月开会一次,讨论决定社区物业的重大问题。
台湾地区的物业管理队伍非常精干,小区内专职人员只有两位,一位是干事,另一位是守门员兼监控员(他们的房间有对公房部分监控的先进电子设备,进行24小时录像并保留2周),另外有少量的临时工,如保洁员、修理工等,由干事根据需要聘请,他们的工资以及维修资金等从出租房收取的管理费中支出。工作人员尽职、敬业,加上文明程序较高,设备先进,通讯发达,所以其物业管理成本不算高,水平和效率却很高。
业主自营式物业管理最大的特点是,可以从出租的房屋中收取管理费,所收的管理费在支付了人员费、设备费、公产运作费、卫生费以及其他费用(如6年1次的楼面清洗费等)公共开支以后,一般还有节余,无需再向住户收取费用,从而减轻了业主的经济负担,也避免了不少我们常见的纠纷,保障了社区生产的安全和有序。
此外,住房均实行公约制度。公约中明确规定,所有住户要爱护使用房屋及设施,维护环境卫生和整洁。如有人违反公约,就会受到本楼其他住户的遣责,从而为搞好自营式物业管理创造了有利条件。有专家指出,内地大可借鉴台湾地区业主自营式物业管理的做法,在居住小区普遍建立楼房住户公约,要求每个住户自觉遵守,违者将受到全体住户的强烈指责。
台湾地区各城市的经济发展与居民收入和消费水平,均比内地很多城市高出许多,在此条件下尚且能普遍推行业主自营式的物业管理,而内地在大多数居民收入较低的条件下,却普遍推行公司经营式的物业管理,其结果是许多中低收入者交不起管理费,拒绝物业公司的管理,而物业管理公司由于收入减少,出现经营困难,使小区物业管理难以开展。因此,我们必须对现行的物业管理体制进行改革,由单一的物业公司管理模式,改为物业管理公司与业主自营式管理并用的两种模式。