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集体退房是集体签约未成的无奈之举
位于朝阳区东四环外的丽景馨居是本市第一个遇到挫折的集体签约项目。4月17日下午,20余位购房人与开发商约好最后一次洽谈合同。记者同购房人一起赶到售楼处,销售人员似乎早有准备,直截了当地告诉大家,不愿签约的返还定金,购房人可以签字领取。于是,购房人纷纷来到售楼处前台,依次在已拟好的《退房申请》上签字,当场领回认购定金。一 位在去年6月认购丽景馨居并交纳了定金的购房人对记者说,他作为丽景馨居购房人与开发商集体谈判的召集人之一,在购房人与开发商就合同条款的7次谈判中均参与其中。参与集体购房的买房人最多时达到46人。购房人在谈判过程中,提出过一份5条共16项内容的补充协议,开发商对其中部分内容不予认可。于是,在约定的时间内,双方无法达成一致意见,谈判“破裂”,集体签约最后演变成部分“集体”的购房人退房。据介绍,4月17日当天,当场退房的有12人。尽管集体签约结果不尽如人意,但事后开发商在接受采访时,仍表示对集体签约的欢迎态度:在目前房地产市场不规范的情况下,购房人维权实际上是对开发商工作的促进,购房人考虑得越多,项目出现问题的几率就越小。
集体签约经历艰苦谈判过程
去年12月,一份包括13条共计50余项的补充协议,在80余位购房人集体与知春时代开发商的5轮谈判后最终达成协议。集体签约的购房人中选出的5位代表之一的刘先生在介绍签约过程时首先谈到的就是“艰苦”。刘先生告诉记者,最初购房人集体草拟出一份《补充协议》,在与开发商第一次谈判时,5位代表拿出这份《补充协议》,开发商的第一反应就是:完全不能接受。双方之后的每一轮谈判虽然气氛较融洽,但涉及购房人与开发商之间的利益问题时,双方每做出一个让步都要经过一番激烈的辩论。刘先生说,作为谈判一方的业主,由于不是房地产的专业人士,在谈判过程中时常表现出经验不足,每次谈判都遇到新问题,但每次都取得了一定进展,曾经有一次谈判从晚上8:00开始,一直谈到次日凌晨4:30,艰苦程度可想而知。据刘先生介绍,虽然集体签约取得成功,由于参与集体签约的购房人觉得合约执行过程中开发商的一些做法有可商榷之处,这些“准业主”将在五一后继续讨论与开发商进一步协商。
开发商对集体签约的态度决定一切
“美然动力街区”近日因近百名购房人集体签约受到广泛关注。4月21日下午,80余位自发前来参加集体签约的购房者坐上了开发商的班车,来到华润饭店五层会议室,与开发商就购房合同补充协议条款进行第三轮谈判。开发商总经理直接与80余位购房人商谈合同,这样的谈判规模在本市房地产签约中尚属首次。公摊面积、楼宇的工程质量问题以及相关的装饰设备标准、小区的各项配套设施、产权证办理成为谈判的焦点。开发商总经理杨美玲认为:集体签约的购房人的要求从某种意义上说是对开发商提出的有益建议,是对开发商的一种督促。经过3个多小时的谈判,开发商对业主代表的《补充协议》条款内容逐一进行答复,双方各有让步,开发商认为,最后的承诺已经成为签约的底线。开发商很有信心地表示,参与集体谈判的购房人将有大部分会签约。
集体签约是市场不完善的“阶段性”产物
集体签约被认为是当前房地产市场“发展阶段”的一项“特殊产品”。北京市律师协会房地产专业委员会委员胡凌律师认为,购房人集体签约在目前有两方面好处:首先,会在一定程度上改善购房人的相对弱势地位。由于参与集体签约的购房人“心往一块想、劲往一块使”,彼此间互通信息,相比单个购房人掌握的信息更多更全面,有利于与开发商签订一份最大限度地保护购房人的购房合同。其次,签订这样的“集体购房合同”,对房地产商也有好处,合同条款就是开发商自我约束,要求开发商对房地产项目的开发建设和对客户的服务提高档次。胡律师指出,房地产买卖的专业性特点决定集体签约只能是目前市场不完善的“阶段性”产物。具体到每一套房屋,房地产买卖是个性化内容的体现,每一位购房人对房屋的具体使用要求有所不同。一份“集体智慧”产生的补充协议也不能把所有购房人的要求包含其中。同时,集体签约也不能从根本上改变开发商与购房人之间的法律知识、专业信息的不均衡状况。从房地产较规范的国家和地区看,能够真正体现买卖双方平等地位的运作模式是律师代理签约。据了解,从今年下半年起,律师代理房地产签约制度将在广东开始试行,北京市有关方面也在积极探讨律师代理签约制度的可行性,有望在晚些时候出台相应规定。(刘新雷)