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北京最大的几家房地产经纪公司二手房成交的资料显示:购买二手房的客户中贷款者仅占60%,其中多数是中低收入和年轻白领,他们的年龄集中在25~40岁之间,申贷年限为10~15年居多,以客户的年龄可分为两个时段。
二手房贷款者以中青年为主
年龄在25~35岁之间的二手房购买客户,由于前期资金不足,不能支付全额房款,选择贷款买房的比例较高,占贷款买二手房客户总量的40%,是现在市场上二手房客户新增比例较快的一部分人群,他们采取梯级消费形式置业。这些买家对房屋情况、地理位置要求相对不苛刻,主要选择二居、50~60平方米、总价30万元以下的房屋,位置在二环或三环以外,甚至南部价位便宜的房屋也能考虑。因为银行规定申贷人年龄越小、贷款年限越长、成数越高,因此这部分客户的放贷年限以15~20年居多。
第二类客户的年龄段在35~40岁之间,他们大都有一定的积蓄,多数人想通过一次性购房改善居住条件,或不愿一次投入房产资金太多而选择了贷款。这些人对房屋及周边环境要求稍高,根据家庭情况,通常选择交通方便、配套设施全特别是教育环境较好的成熟小区。三环和三环以内的二居或三居是他们的首选,投资型客户大多购买一居或二居,对房屋的格局、朝向、楼层等条件往往会详细考察。因为不想承受太大的还贷压力,申贷年限在10~15年之间的买主占多数。
申贷限制多,二手房贷款有门槛
眼下二手房市场上贷款的客户比例在不断增加,但总数并没有太大的突破,事实上目前北京二手房市场中申贷的买家只有近60%,而在两年前这个比例还不足20%,制约的原因具体表现在以下几个方面:
1.二手房房价偏高。自北京二手房市场开放至今,房源紧缺、供不应求的局面始终没能得到缓解,致使房价居高不下,普通消费者根本无力购买。
2.公积金贷款无法实施。虽然政府在年初制定了新的公积金管理办法,但由于申请贷款程序中规定,购买二手房的借款人只有取得房屋产权并进行抵押登记后,才能取得公积金贷款,而购房人一定是因不能一次性付清全款才选择贷款的,大多数买房人拿不出全款,不能与卖方办理立契过户,这种办贷和过户程序的矛盾使二手房的公积金贷款无法进行。
3.对商贷承受能力低。虽然央行这几年一再降息,但实际上购买商品房和二手房的客户完全是两类人群,大多数的二手房消费者因对商贷利息承受能力有限,而不能选择商业贷款。
4.卖方愿意接受一次性付款。按照银行的操作过程,放贷一般在买卖双方立契过户以后,这使得许多卖主在同等条件下,大多选择一次性付款的客户,因此,买家在选定好房屋、资金能够承受的范围内,宁愿一次性支付全款,保证自己的优先购买权。
二手房贷款门槛降低是一个“综合”问题,使更多二手房的购买者享受到贷款的益处,政策层面的优惠、专业机构的扶持是非常必要的,例如专业担保公司的参与等,应能解决部分难题。