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山东人渴盼已久的二手房市场的春天终于要来临了。日前,省政府下发了《关于深化住房制度改革,进一步开放和搞活住房二级市场的意见》(以下简称《意见》),对我省二手房市场的发展做出了指导性的规划,长期处于低迷状态的二手房市场无疑被注入了一支强心剂。二手房市场的坚冰即将突破。
负债消费是关键
伴随着全国范围内房地产投资的持续生温,二手房市场也空前活跃起来。在江浙一带,二手房已经成为当地经济新的增长点。上海、南通、宁波等城市,二手房市场大有超越一手房市场之势。据了解,到去年底,上海市已购公房累计上市14.4万套,占已出售公房总量的9.7%。而在北方,仍步履维艰,北京的二手房市场也门庭冷落。
我省的二手房市场长期以来一片沉寂。据统计,我省现在共有住房10亿平方米,其中一半是新房,300万套是旧房。如果把这一部分房产投入市场,不仅可以拉动房地产产业本身,与之相关的产业如家电、五金、装潢也可趁机火一把。守着这样一块大蛋糕而难以下刀,不光是房屋中介机构,有些想搞点外快的老百姓也只能徒生手痒之感。
事实上,与外省产生如此大的差异,与我省消费者的住房消费观念有很大关系。据山东省建设厅住宅与房地产业处王晓瑜处长分析,山东人,特别是年纪稍微大一些的人,普遍存在一种“一房终身”的观念。这部分人思想保守,仍然回味着计划经济福利制度带来的“甜头”,直接导致了买房卖房积极性的丧失。山东人目前还没有树立起超前消费观念,尚存在“等、靠”等心理,消费者不愿负债进行消费。除此之外,认为二手房就是低档房的落后思想也阻碍了消费者购房的热情。记者在一所房产交易公司随机采访了前来买房的巩师傅,他对记者说,要不是小儿子急着要结婚,自己也不会来买二手房,无论怎么说二手房是又旧又破的房子,住起来总觉得心里不舒服。持巩师傅这种想法的人不在少数。
降低门槛好上市
上市门槛高也是困扰山东二手房市场的一个棘手问题。据省建设厅的负责人介绍,二手房要上市需要具备两个证书,一个是房产证,一个就是土地使用证。目前,全省共有279万套公有房,卖给职工个人的有255万套,占总量的91%,发了房产证的占到86%,然而省直机关、学校、部队的住房,拿到房产证的只占一半多一点。全省土地使用证的发放情况也很差,还不到10%。淄博市的二手房市场几乎不存在交易行为,根本原因就是土地使用证的签发力度不够,而当地的政策是非两证俱全者不许上市,因此相当一部分房子无法在市面上流通。王处长分析,济南和青岛两市的二手房市场之所以在全省范围内看还比较活跃,是因为济南和青岛现在市面上流通的房子,只要具备房产证就可以了。记者采访了几个房产交易市场,工作人员告诉记者,由于现在二手房大多数都是楼房,所以一般情况是一个楼一个土地使用证,交易过程中,单套的房子与土地使用证并不挂钩。据记者了解,在上海,早已实现土地管理部门和房产管理部门的联合办公,将《土地证》和《房产证》合并,这是值得我省借鉴的。另一个阻碍二手房上市的因素就是繁琐的审批手续。现阶段的公房上市交易过程之中,房改部门、原产权单位和售房人夫妻双方单位的审批环节,也需要简化。
税费空子要堵严
繁荣二手房市场的一个重要环节就是健全二手房中介机构。但是一些中介公司,特别是一些没有资质的经营不规范的小公司,往往利用一些居民对房产交易政策不懂,对有关法律法规不熟的情况,从中非法谋利,这也成为阻碍我省二手房市场健康发展的一块绊脚石。济南市房屋管理局的韩小姐对记者说,在济南,购买一处二手房,须向税务局交纳1.5%的契税,再向房屋管理局交纳每平方米6元的交易费(通过中介机构购房者另外须交纳2.5%的委托代理费)即可,如在这两项费用之外加收别的费用,一律都是违反规定的。但是记者在采访中发现,各个房产交易公司的税费收缴明显不一致,有的交易公司竟然连具体的收费款项都说不清楚。在省委附近的一家房产交易公司,当记者问及她所说的2.6%的税费究竟包含那些款项时,她竟然回答说“不知道”。这样的房产公司老百姓实在不敢放心“委托”。
如何规范中介机构,严肃查处非法中介企业的违法行为,已是摆在有关部门面前的一道难题。
信贷手续要简化
贷款难是许多急需贷款买房的市民面临的问题。据记者调查,在济南本地,可办理住房公积金贷款的只有建设银行一家,二手房抵押贷款只有市中区农业银行办理。住房公积金贷款只适用于一手商品房的贷款。另外,我省尚未开办存量贷款和住房装饰贷款等新的住房金融业务。
市中区农行的一位工作人员对记者说,如果办理二手房抵押贷款,需要交纳40%的首付金,这在无意之中就增加了购房人的贷款难度。贷款繁琐的步骤也使许多购房人犹豫不定。按照个人二手房贷款申请程序,办理过程中一般要涉及银行、房地产商、保险公司、房产交易所、律师事务所、房产评估、公证处、买房人单位等多个部门,贷款人通过这多重关卡要有很多麻烦,所以想利用贷款圆住房梦的人,在贷款时退避三舍的也不在少数。
看来,我省要开放和搞活二手房市场,还有不少的事要做。(吴文锴)