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在4月下旬西安举办的西部住博会上,西安市商业银行西木头市支行与房地产中介陕西通腾置业服务有限公司合作,推出了二手房按揭代办业务,从登记结果看,仅4月24日一天有二手房交易意向的顾客就达90多人,这几乎是拜访登记率最高的参展单位之一。通腾公司的苗经理说:西安的二手房市场还没有真正启动,房改房、经济适用房等一大批因为产权问题的二手房目前应该是市场的主力,只有它们的尽快上市,二手房市才会迎来真正的春天。
启动二手房市场,个人与政府的双赢
目前,随着城市人口结构的变化,流动人口增多,人员工作地点变动频繁,人们社会地位、经济收入的不断变化,构成了二次置业的主要原因,二手房交易是其中之一。据中国社会调查事务所(SSIC)对北京、上海的1500位公众进行的专项问卷调查显示:现在城镇居民对现住房的满意率还不到2%,有48%的市民提出在两三年内更换住房,现有住房的家庭中有67%希望通过换房来改善居住条件,34%的被访者认为二手房投资少,回报高。西安的市民虽在收入上少于北京与上海的市民,但就房价和收入比而言差距不大,这种情况也基本体现了西安市民的要求。买卖二手房是人们需求的发展引起的。随着经济的发展,个人收入的增加和差距的拉大,高档的居住设施毫不例外的成为一部分人追求的对象和自我价值实现的标识。但按目前房价与绝大多数居民的收入比来看,拥有两套住房的情况还很不现实,卖旧换新是绝大多数人的选择。另一部分低收入者、刚起步创业者,又需要价格便宜易的房,买二手房成为他们的选择。
二手房和新建房既有竞争关系又有相互推动作用。启动二手房市场也是政府进一步激活房地产市场带动地区经济发展的良策。目前,房地产市场上有购买欲望的人很多,但有购买力的人相对较少,有效需求不足直接导致房地产市场的投资力度不大,严重影响政府GDP的增长和当地经济的发展。通腾公司的苗经理说:据初步判断西安的二手房数量大约近10万套,每套按80平方米计算,共计800万平方米,每平方米按1500元销售,西安的市场流动资金将达到120亿,这笔资金一旦流入房地产开发市场,按房地产对经济的带动系数2来计算,西安经济在房地产业的带动下其繁荣将不言而喻。1996年,上海楼市销售疲软,存量房高达600多万平方米,为了刺激房地产市场,上海市政府通过降低交易税费、购房返个人所得税5年的财政优惠政策激活了二手房市场。这一“推”一“引”使上海楼市从此进入了全面兴奋状态:1998年,上海二手房销售100多万平方米,新建商品房销售达到600多万平方米;到2000年,二手房销售700多万平方米,新建商品房销售猛增至1300万平方米。从中我们不难发现,活跃的二手房市场可以带动整个房地产的发展。同时,降低税费等措施并没有减少政府的财政收入,相反二手楼市带动房市交易对上海GDP的贡献日渐显著,2000年的贡献率为7%,2001达到11%,2002年有望更高。
制约二手房交易的门槛在哪里
西安一手房的交易门槛太高。西安市商业银行西木头市支行行长严军说:“制约西安二手房上市交易的原因在于房产产权不清、各种税费太高、审批手续复杂。”那么谁是启动二手房市场的主体?他认为:“目前,必须靠政府,然后是银行和二手房中介企业。”政府降低土地出让金或土地收益,可以刺激居民获得房改房和经济适用房全产权的积极性,解决二手房上市交易的资格问题;在税收上作调整,减少二手房交易契税,刺激二手房真正上市成交;在办理房产证、按揭等手续上简化流程,提高交易效率。银行要积极参与,放宽按揭期限,缩短审核放款时间。中介要合理收取交易佣金,评估费、律师费、交易手续费在交易成本中所占比例要大大缩小。上海市是二手房市启动最早发展最快的城市,这与它灵活的二手房政策是分不开的。上海的契税统一收取房屋成交价的0.75%,购公房的买房人缴纳成交额的1%的土地收益金。房地产中介公司的代理费收取房屋成交价的0.5%至2.5%不等,交易价格在30万元以上的每套收250元代理费,并由买卖双方分摊。这与北京、西安的二手房交易政策相比,的确令交易者羡慕。
二手房从不动产变为流动资金后,相当大的一部分又流回了房地产市场购买新房,这种资金的流入其实是需求的增加,刺激开发商扩大投资,这势必会加大对城市土地的需求,政府在土地一级市场居于垄断地位,其土地收益将大大增加。同时其优惠的政策和金融贸易中心的地区优势,必然会吸引外地的二手房投资者,既完成了引资又增加了交易契税税基,税收不减反升。这两项所带来的收益,绝不是高的契税所能弥补的。(马鹏林)