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多年来,房地产交易中有关建筑面的纠纷十分突出,时至今日,全国各地各有各的规定。不久前,建设部为解决由于规定不明确及多种解释造成的矛盾下发了建住房【2002】74号文,但在执行中,一些开发企业仍感到其操作性不够,现实中,开发商与业主间的矛盾以及开发商与管理机构之间的纠纷仍难以减少。
最近,新华远的老总任志强站在企业开发和行业发展的角度,对建筑面积的规定、计 算分摊等问题提出了独特见解。
任志强认为,房屋建筑面积的计算绝不仅仅是为了进行房屋权属登记,它还是城市规划与管理的基础,并关系着开发的计划与统计。如规划中的建筑面积数、建筑面积和容积率、城市高度、城市空间以及建筑物之间的间隔等关系都依据建筑面积计算和控制。如果结构面积、外墙面积、挑檐面积、坡顶面积都发生了计算的变化,将加大规划与管理的难度,有些实际操作甚至无法进行。不只增加了开发商与业主之间的矛盾,也增加了开发商与管理机构之间的纠纷。
任志强认为,使多方面能使用同一个建筑面积的定义,而单独对销售中的问题做特殊处理可能更切合实际便于实施,具体包括三方面:
1.首先将建筑面积的定义统一,即建筑面积包括:使用面积、辅助面积和结构面积的三个部分,亦称“建筑展开面积”。这个建筑面积是用于计划、统计、规划、计算单方造价、施工、单位招标、竣工结算等与宏观管理相关的建筑面积。
2.在土地出让时则将不可用于销售的结构面积,维护外墙等不具有使用功能和不具备一定高度条件的面积扣除。
3.销售时将面积分为三个层次。销售前应预先按政府管理部门的规定做预测,并力争做到销售时同时公布计入销售合同。
第一个层次是套内建筑面积,即入户门之内、建筑分户墙内的展开面积。这是供消费者合理使用的面积,这个面积不涉及分摊问题。
第二个层次是按建设部或地方政府的规定可以列入销售时作为计价单位含合理分摊的建筑面积(也可称为是销售的建筑面积)。
第三个层次是按套内面积或销售的建筑面积在整个小区中拥有的其它共有建筑面积(包括公共配套设施)或在小区之中所占的权益百分比。
这三个层次的面积数都应在权属登记中列明。
套内面积是业主可以独立使用(包括装修、出租)的面积,也可以作为供暖费收费的计价面积。
销售的建筑面积是计价的标准面积,是产权证中应注明的每套住房的建筑面积,可以用于再销售转让的面积。