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北京华远新时代房地产公司董事长 任志强
开篇
当家用电器产量以几千万台计算时,房地产则以几亿平方米计算,竣工量超过了16,000万平方米,生产量超过6亿平方米;当行业销售额以百亿元计算时,房地产销售额在却以几千亿元计算,并且只有房地产能从银行信贷中获得6300多亿的个人消费信贷额,只有房地产投资能在国家固定资产投资统计中成为单项统计项目,并且直接决定着投资增长的幅度,影响着GDP增长的比例。
中国任何一个消费领域都没有房地产业对中国经济高速发展、市场内需扩大、投资增长、城镇建设的面貌改变以及人民生活质量的提高作用更大,但一个时期以来,社会、媒体、政策舆论中讨论更多、吵得最热闹的还要数商品房的房价问题了,有几个价格误区不得不说。
房价比与供给对象
一些媒体甚至一些专家,常用家庭平均年收入的房价比去计算国际通行的倍数,于是得出市场房价过高的结论,导致每个人都在计算自己的工薪收入与房价的倍数,并一致认为房价过高,进而引起公众对这一行业开发商们“暴利”的不满。
其实,按照国家有关规定,当房价超过了家庭收入的4倍时,工薪中就没有购买住房的能力,要另发放住房补贴才有可能购房。政府的政策中并没有将这部分人列入应购买市场商品房的行列,因此,这部分家庭根本就不应去计算商品房的房价与收入的关系。
北京市年收入6万元以下家庭可享受购买经济适用住房的待遇,这是政府住房补贴的一种方式。因此,在北京,6万元是中低收入家庭的标准线。也可同样推理:只有家庭年收入在6万元以上的家庭才应进入商品房市场,成为市场商品房供给的对象。
商品房的房价应只按中高收入家庭的情况做为计算的依据,国家也有文件明确规定只有这些家庭才是市场商品房的供给对象。
政府的价格责任
作为价格误区的另一种表现,则是以高收入家庭在城市中所占的比例,来推论应让更多的家庭加入商品房市场,要关注普通人和老百姓,从而得出商品房房价过高的结论。
首先是谁是普通人,谁是老百姓的定义本身就是错误的,中国传统文化中的普通人和老百姓是相对皇权和官员而言的,中低收入者是老百姓,而中高收入者就不是普通人和老百姓了吗?按照现行的三种住宅供给体系:中高收入者的家庭进入市场商品房供给体系,用购买或租用商品房的方式解决住房问题,这是市场的事;中低收入家庭进入经济适用房供给体系,这是政府政策下的供给体系,是政府的事。即使政府可以用市场化的方式来操作,但由于土地供给政策在政府手中决策,因此,这仍是政府的事;而低收入家庭租用廉租房则是政府建立的社会保障的最低生活条件,是第三种供给体系。
三种供给体系的建立,从某种意义上讲是与国际接轨的一种方式。从我国连续10年的商品房市场供给与购买的情况看,每个城市中当年竣工的商品房供给量不足一个城市家庭总户数的10%。一般城市中每年商品房的开发与购买量仅为一个城市家庭总户数的2%~5%。如果降低房价,扩大需求,必然使供需矛盾加大,重新使房价上升,况且房价降低、利润空间减少,并不能有效地吸引更多的民间投资,反而会使投资与消费进入恶性循环的怪圈。
鉴于此,从商品房供给只面对中高收入者而言,降低房价只能是为中高收入者提供优惠和发放补贴,并不能拉动中低收入者的消费,也并不能达到解决和关注中低收入者住房矛盾的目的。
土地流转与价格诱因
土地倒买倒卖使土地成本过高而导致了房价过高,这也是目前对商品房价格过高的一种推论。必须指出的是,这种推论也是违背市场经济规律的,连没有文化的农民都懂得这样的道理:土地的价值是根据土地能产出的价值来决定的,而并不完全是由土地的价值来决定土地的产出。
不管建设用地经过多少次转让或土地本身的成本高低,房价都会根据市场的需求来决定。土地成本低只能使利润空间加大,土地成本高到不能产生利润时,土地就不会开发建设,即使建设,也是悖离市场的蛮动。因此,只有房价(土地的产出)能保证投资者的利润和利益时,土地的转让才成为可能。
曾经出现的一些土地拍卖失败恰恰说明这个道理。同时,政府大量压低地价必然减少政府的收入。一是造成利润的转移;二是可能减少政府对城市基础设施的投入,反过来又将成本和责任转移给开发者,重新变为房价的成本。
既然商品房市场是面向中高收入家庭的,那么房价的高低就不应成为政府关注的热点。政府应更多关心的是中低收入家庭的住房问题和市场中的合法交易及交易规则的法律保护,让市场去决定自己的价格,不要让中高收入家庭进入到非商品房市场的行列去享受政府给中低收入家庭的福利和优惠。应让中高收入家庭支付的土地成本为中低收入家庭解决住房问题做贡献。
价格的政策举措
房价过低,必然使土地交易减少,土地出让效益降低,投资下降,消费信贷下降,就业下降,带动相关消费下降,对目前急需扩大内需的中国经济可以说是没有任何好处。那么在房价保持稳定,投资平稳增长的前提下如何能进一步扩大和刺激需求与消费呢?
政府已提出发放住房补贴的标准,这是增加居民收入,但这些住房补贴至今尚未完全落实到位,住房制度的改革滞后于市场发展的要求。
降低房地产的交易税费是刺激交易的最直接因素。中国现行制度规定房改购房的可减免契税等税费,商品房并未免交契税,实际上没有依赖国家住房实物分配的公民更应免契税。上海市近几年商品房的交易总量名列各城市之首,并保持连续的增长,其中一个重要原因就在于交易税费的降低。
几乎所有的发达国家都在解决个人住房问题上,给予购房者个人收入所得税的减免,利用购房实施税收减免是鼓励个人拥有固定资产,保持社会安定的重要措施,这值得我们借鉴。
迄今为止,我国住房消费信贷累计总额已达6300多亿,仅2001年新增个人消费信贷就达2000多亿元,比上一年增长了50%以上,这说明我国住房消费信贷已进入高速增长的阶段。但与个人消费需求仍有较大差距。因此,放宽个人消费信贷的基本条件还可再作斟酌。结束语
房地产业是中国今后10年中消费领域的黄金产业,许多人担心房地产在高速发展的过程中会有大量的泡沫,并担心这种泡沫会淹没了中国的经济发展。但纵观中国现有的可能出现通缩的价格走势和中国急需高速发展,急需用扩大内需来拉动经济增长的形势来看,重要的不在于预防和打击市场中可能出现泡沫的问题,而是要用各种积极有力的政策举措来刺激居民的住房消费,用消费的增长来消除可能出现的泡沫担忧。