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北京的二手房“俏”这是人所共知的,其实北京二手房的房价相对而言并不低:一套三环边上的二手房,单价至少也在5000元以上,只不过,老房子的套型普遍都比较小,二居一般也不超过60平方米,因此其总价普通都在30万以下限。
如今东四环外朝阳路、京通路沿线,有几个楼盘相继推出了一些面积在50平方米左右总价在20万~30万之间的小户型,在市场上引起强烈反响,月销量均在200套以上,使东部二手房市场面临考验。
近日,东四环外几个项目爆出惊人成交量:5月19日,蓝T公寓一号楼发售,当日成交47套,而其一个月的总成交量达285套;5月25日,美然·动力街区举行了一次客户联谊会,虽然是30多度的高温,参会的业主和准业主却达1500人之多,当天成交30多套,总销售量已经超过了目前开发总量的75%。这样的销售数字即使放在两年前最热的住宅市场上,与当时的热销项目比起来也毫不逊色了。
这些热销的项目有一些共同的特点:
一、 都以面积在50~80平方米的中小户型为主,由于其平均售价在每平方米5000元以下,因此成交总价普遍都不超过50万元;
二、 购买者主要是年龄在25岁至35岁之间的年轻白领。他们普遍离开校门不久,存款不多,但预期收入丰厚;
三、 购房者普遍都是首次置业,短期以自住为目的,长期则看好投资前景,纯以投资为目的的买家不超过30%。
交通条件“放大”城区概念
四环外新盘敢争三环内客户
想在三环边上买二手房的人,除了考虑价格因素之外,多半还是为了离市区近一点,工作、生活都方便一些。而当地铁通到四惠东之后,不难发现:从国贸站到四惠东站,所用的时间不过5分钟!
在轻轨规划之初,人们可能没有意识到城市会有什么变化,但是复八线地铁却让东部的居民实实在在地感受了交通的便捷。蓝T公寓的大部分客户都是因为看中了它离地铁近的位置。据美然·动力街区客户服务部的刘经理介绍,来这里买房的人不只是东部的客户,还有不少来自其它区域,甚至原来住在上地、六里桥的都有。究其原因,主要还是交通条件的改善使路程缩短,让人感觉这里并不远了。
产品定位调整
低总价挖掘“塔基”购买潜力
多项调查数据显示,北京70%的消费者所能承受的房屋单价最高不超过5000元,总价不超过50万元。但以往新增商品房普遍定位较高,即使单价较低的项目,最小面积也通常在100平方米以上,使交易总价上升,从而将大部分消费者拒之门外。所谓城市“郊区化”进程加快主要还是因为城里房价过高导致的。然而,大部分到郊区买房的人还得买辆车,这样,家庭总支出并没有减少,所以大部分人还是买不起房。
蓝T公寓、美然·动力街区都是今年面市的项目,在吸取了以往的经验,仔细考察市场之后,他们都对户型定位作了调整,将户型面积控制在110平方米以下。蓝T公寓的主力户型面积在80平方米以下,而80~110平方米的二居、三居因单价相对较低,总价也控制在50万之内。美然·动力街区是舒适的低密度多层板楼,原来这样的楼户型一般都要在120平方米以上,面对的是中高层消费者,而该项目却将50%以上的房子作成了45~60平方米的一居室,从而吸引了大量的年轻人来这里安家落户。
先自住后投资
卖得快的楼盘好升值
京通高速路通车后,其沿线项目即受到人们关注,价格也在一路上涨,像兴隆家园、武夷花园这样的大规模小区,从最早的开盘价至今,价格上涨幅度都已经达到1000元左右。目前的几个热销楼盘也都有不同幅度的调价,上涨浮度普遍在1%左右。
这些楼盘的购买者大部分是首次置业,显然除了短期内解决自己的实际需求之外,他们还是希望日后有钱了能换个更好的,而将现在买的房子租出去或卖掉,收回投资。这样项目能否升值也是这些消费者最关心的问题。项目热销,涨价已经是顺理成章的事了,一方面开发商要收回最初让渡的部分利润,另一方面也是让消费者吃上定心丸。除此之外,各个楼盘在后期配套和物业管理上也都下了功夫,有的设计了大面积会所和游泳池,有的开通了社区班车扩大楼盘影响力。在楼盘售出之后,物业管理和后期配套就成了影响物业品质提升的重要因素了,开发商能在这方面下功夫,对消费者来说一定是好事。