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京城小户型 快乐却不幸福 城外趋大城内趋小
有业内人士预测:在未来北京的新增住宅市场上,小户型仍将是城市中心的主流,中大户型会在交通便利的郊区走俏。但销售业绩让人跌破眼镜的小户型开发商们,在经历着火爆销势、快乐售房的同时,却忽然冷静下来,并表现出他们的担忧:成本高、利润低、后期的物业管理,包括车位、治安、环境维护……进而对北京市场上还会有多大的小户型需求空间产生疑虑。在近期的一个业内小户型研讨会上,荣丰董事长王征酸酸地说:“我快乐但并不幸福”。那么,北京的小户型到底因何火爆,开发商们为啥心里开始打鼓,小户型在京城的 发展态势将会怎样?
小户型火爆因同类产品匮乏
业内人士认为,小户型热销一方面是市场自我调节、不断趋于平衡的结果。从去年下半年起,房地产市场的冷淡正是市场在自行调节供给与需求。从前包括集团购买和先富起来的那部分传统买房人群的能量已消失殆尽,但一个潜在的、最为广泛的购房群体却被人忽略了。这一群体年轻人多,并不需要那么齐全的室内功能。小区内配套设备、公共设施等成为他们生活的第二空间,足不出户就能上网、订餐、买东西。难怪某小户型买家反倒喜欢它的简单干净,比如不设厨房、不接天然气、卫生间只做淋浴、客厅起居室书房“多合一”;另一方面主要是我们的住宅市场正处于起步阶段,住宅产品的类型还不够齐备,而随着人们物质文化生活水平的不断提高,需求也变得多样化了,有爱大户型的,有爱小户型的。北京城市规划学会住宅与居住区规划委员会副主任谢远骥认为:“小户型的出现是住宅市场的丰富、完善和补充”;此外,小户型热销还与人们独立生活空间的思维倾向和本区域的消费群体有关。
小户型开发商 心里打鼓想对策
虽说小户型火势很旺,但一些理智的开发商并未陶醉于“一招先”的成功运作所带来的巨大快乐之中,而是对小户型未来的发展趋势冷静地反思起来。他们的担忧主要表现在:1、成本高。城市土地资源的紧缺造成土地价格偏高,使小户型的成本高,据说小户型的成本比大户型要高出四分之一。2、二手房的冲击。但是北京安地房地产有限公司董事长张宝全认为:小户型与二手房根本不是一回事,二者在使用功能、使用性质、住宅品质等方面不同,二手房在房子的改造和发展功能上几乎没有可能性,二者间的差异是无法弥补的。所以小户型没必要担心二手房会抢饭碗。超小户型也依然会有一定的消费量。3、后期的物业管理及服务问题,包括停车位、治安、环境维护等。4、由于设计方面的难度较大,造成产品本身存在许多局限性。有这么多让开发商心里打鼓的隐患,开发商们也想了不少招数,为自己的将来留出退路。如在小户型建设的过程中,考虑到小户型的发展,空间蒙太奇整个定位为小户型,主要是开发商采用了一种建筑技术,即小户型的面积设计可以无限地变为大户型,把三套并在一起就可以变成500平方米的大户型。金丰易居上海房屋销售有限公司销售总监丁祖昱将他们独特的营销手段称做是“决战于开盘之前,挑战于交房之后”,就是指小户型在开盘前的策划准备工作要做细,交房后服务一定要跟上。
城外趋大城内趋小 户型魔方转起来
小户型从狭义上说,可称为“单身公寓”,广义上说,可叫做“小户型住宅”。有关专家和开发商一致认为:目前,北京市场上的这两种户型都十分欠缺,所以不仅在未来新增住宅里,小户型仍是主流,而且单身公寓超小户型在一定阶段内仍会有相当的消费人群,因为它们都是以前市场上所没有的。日本、欧洲等国家和地区的户型面积发展都是趋小的。太合龙脉房地产开发公司总经理邢巨臣认为,小户型在北京的比例应该占到四分之一较为合理。但小户型要小而得当,不能太小,以保证足够的舒适度。专家分析,小户型项目应靠近就业区。在流行郊区化住宅的今天,有些开发商反其道而行,别人越是往四五环路以外的地方建房子,他们却越在市中心大打小户型卖点。城内户型趋小,交通便利的郊区将成为中大户型的主要聚集地。万科公司销售总监周昆说,小户型开发商要积极有效地不断让自己的产品升值,同时,小户型的面积大小也将越来越经济实用,当然最主要的是要适销对路,才能得到市场的认可,受到更多买房人的欢迎。