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2002年一季度北京写字楼市场在售物业综合评述
东西南北齐亮相
2002年第一季度在售的甲级写字楼基本上是去年项目的延续,其中富凯大厦、中证大厦、帝恒写字楼虽然是在今年开盘的,但富凯大厦和帝恒写字楼在2001年就开始了认购工作,因此这两个项目并不算市场上的新面孔,而中证大厦因工程进度还属于基础部位的建设,估计现阶段也只是以“亮相”为目的,真正的成交期可能会延后一段时间。在区域分布上以中关村最多,金融街次之,其它区域只是一些零散项目而没有形成规模。
中关村商圈内共计有十个项目,写字楼总面积达62万平方米,除大行基业大厦、国兴大厦、国际科技会展中心销售已接近尾声外,其它均属于正常的销售阶段。此外,在该区域还有新起点家园、长远天地、当代青云等部分商住两用房项目,因篇幅原因此处暂且不提。众多项目汇集于此,加之市政基础建设及交通改造工程全面铺开,使得一些媒体争相报道,引起市场的广泛关注,给人一种轰轰烈烈、朝气蓬勃的感觉,这与北京市的总体发展战略及中关村的区域规划、区域定位是密不可分的。另外,随着近期上述项目推入市场,使中关村原有物业档次不高的整体形象有一定改观。
在金融街地区,随着一期建设的告一段落,市场出现了空白点。虽然说规划出台了,媒体也宣传了,但在很长的时期里,仅仅是“只听楼梯响,不见人下来”的状况。富凯大厦、中证大厦的开盘,使市场逐步脱离断档期,宣告金融街二期建设正式开始。
反观写字楼市场最热的CBD及其周边区域,今年出现了既无在售项目,又无新增出租面积的状况,一是由于该区域物业基本上采取出租方式经营,考虑长期经济效益和物业的保值,如赢嘉中心、艾米克大厦等,这与该区域的客户类型有很大的关系。另外,CBD规划方案出台较晚,在规划明确之前漫长的冻结也使该区域现阶段供应处于一个断档期。
楼盘销售渐趋稳定
根据目前得到的资料,各楼盘消化状况不一,较为突出的是数码科技大厦、韦伯时代中心、银网中心等。数码科技大厦A座的销售率已达90%以上,B座正在热销中,韦伯时代中心A座销售也达到80%;而银网中心从开盘至今,短短5个月时间,消化面积也达到了15000平方米;清华同方将“孵化器”的优势与整售策略相结合,也取得了良好的销售业绩;鹏润大厦一期(10万平方米)及远大中心都采用了租售并举的销售方式,消化面积均达到70%;华普联邦大厦虽未开盘,但据传一栋11层的写字楼已整售给某中资机构。除个别新开盘物业销售速度较慢以外,其他项目均处于平稳状态。
从价格来看,东部地区价位最高、金融街商圈次之、中关村商圈平均价位最低,这种排序由来已久。从宏观来讲,这是由各区域的发展状况、整体水平及客户群的承受能力不同而造成的。东部地区起步早,发展快,至今已是商务氛围浓厚的成熟区域,其客户以外资机构为主,价格承受力相当高。金融街总体供应刚脱离断档期,客户多为金融、证券、保险等行业的重量级客户及中资机构,价格定高一些想必也能承受得起。中关村地区的发展是近几年来才开始的,虽然势头很猛,但大环境不成熟,客户多为成长型中小公司,承受力较低,故该区域内写字楼与商住两用房并驾齐驱,价格也分的比较细。从微观环境即具体到每个项目而言,其价格是根据物业的位置、交通、档次、形象、规模、综合性、配套设施等制定的,条件不同,价格自然有差异。
未来市场供应可观
与早期写字楼相比,在售项目在市场上更具有代表性,他们的受关注程度及销售状况为今后的发展指明了方向。通过调查,我们认为,在售写字楼有“同质”化的趋势,主要表现为以下几点:
-物业形象趋同
在售物业除设计的外形、风格不同外,在装修材质、硬件设施等方面都大同小异。外立面普遍采用全玻璃幕和高级铝板幕墙,大堂采用局部挑空设计,铺砌进口大理石或优质花岗岩,电梯间和楼道的装修也得到普遍重视,使物业在总体形象上给人以现代感、节奏感以及庄重理性的办公环境,与前段时期产品相比,档次明显得到提升。在硬件上纷纷向国际知名品牌靠拢,对信息平台更是不遗余力的竞相争比,大玩“超5A智能化”概念。
-综合业态、配套设施完善
这几年国家正在逐步加快城市改造的建设步伐,在外在环境逐步改善的同时,近期开发的写字楼也自修内功,注重商务配套设施和服务性配套设施,在有限的规模内,通过综合业态(如公寓与写字楼的搭配等)进行资源整合,形成发展商与客户最终“双赢”的局面。海淀文化艺术中心设有大中型演出场馆、艺术活动区、文物博物馆和一万平方米的大型文化艺术广场;清华同方科技广场则设有国际会展中心、同声传译的国际会议厅、下沉式广场、娱乐休闲中心等银网中心设有高级餐厅、SPA健身中心、银行、国际知名品牌汽车展示中心等。
-物业管理到位
由于中关村的发展有其自身特点,区域内项目推广一般采用以售为主,是典型的销售市场。这样必然对大厦的后期物业管理带来一定的影响。目前一季度在售写字楼中的清华同方、银网中心和已入伙的融科资讯中心A座均聘请国际级物业管理公司第一太平戴维斯提供管理服务,使其在中关村众多楼宇中具有较强的保值增值的作用。
虽然到目前为止在售的只有上述物业,但整体市场已经风起云涌,其中包括CBD及其周边区域的国际财富中心写字楼、蓝堡的写字楼、瑞城中心,中关村西区50万平方米的写字楼供应量以及金融街区域目前正在进行拆迁或开槽的项目等,未来的市场供应相当可观,实际上现在的销售状况不过是刚刚拉开京城写字楼大战的序幕而已。