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嘉宾观点
1、前十年的时间里,北京的房地产市场基本上是乡长和厂长控制着土地供应量,新政策的出台使乡长和厂长手中的调控权交给了北京市政府
2、广渠门、西红门“两门”土地招标,再加上相关文件的出台,北京打开了经营性项目土地招标的大门
3、土地公开交易,外省市的包括外国的发展商就会来北京,把技术、资金带过来,老百姓最关心的房屋质量问题会有一个改善
4、土地储备有几类,一类是真正签了出让合同、取得使用权的储备,但现在说的“储备”大部分是不受法律保护的无效协议
5、规范土地交易,政府的最终目的不是为了调控房价,而是要稳定房价
-嘉宾
-主管部门:
国土资源部土地利用司资产处处长岳晓武
市国土房管局土地出让处处长陈倩
市土地整理储备中心主任史贤英
-开发商:
万科集团董事长王石
华远集团总裁任志强
SOHO中国有限公司联席董事长潘石屹
今典集团董事长张宝全
宣武城建综合开发总公司副总经理常鹏
长沙金海林置业有限公司董事长向军
-时间:2002年7月8日下午2点至4点30分
-地点:北京青年报大楼2001会议室
-土地交易政策的变革楼市反应如何
主持人:从广渠门外东五厂、西红门“两门”的招标到7月1日北京市政府下发33号文件——《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让有关规定的通知》,北京经营性项目终结了十年以来被人称为“靠关系”、“黑箱操作”的协议拿地方式,进入一个公开交易的新时代。这对北京房地产市场而言,无疑是一场“土地革命”。土地革命开始了,北京房地产市场各方主体反应怎么样?
任志强:因为以前我在谈到土地招标时,对可能出现的问题谈得比较多,所以大家总认为我是土地使用权公开招标的反对者。其实,在北京,我是第一个支持政府搞土地使用权招标的人——1994年,华远和住总等企业拿出了四块地和当时市房地局出让处搞土地招标。虽然后来没有人买,但我应是北京市第一个和当时土地出让处处长史贤英搞土地使用权招标的人。
王石:刚才主持人用“土地革命”来形容北京实行土地拍卖、招标、挂牌交易这一变革,我认为对北京楼市来讲不为过。
从全国房地产市场来看,深圳拍卖第一块土地是1987年,万科是在1988年通过拍卖进入深圳房地产业的。1991年10月,又通过招标进入上海。到了90年代中期之后,到上海投资,拿20万、2000万或两个亿没有什么区别,很容易进去;但到北京,别说20万,拿2000万也找不到东南西北。但1999年以后,对北京的这种判定开始改变了,北京开始慢慢开放。这期间,北京也尝试过土地的拍卖和招标,但效果不好,原因很简单,开发商还能协议拿到便宜的地。
现在,北京市政府禁止经营性项目协议出让土地。北京采取这种形式绝对是革命性的,它的透明度、规范操作必然使开发商尤其是外地开发商更容易进入市场。不言而喻,北京政府的土地出让也绝对大幅度增加。
岳晓武:33号文件对北京楼市来说确实是场革命。从全国的情况看,自1987年到现在,出让土地过程当中,招标拍卖进展很快。但北京在这个方面一直进展慢。如今,北京市政府出台33号文件,并通过广渠门和西红门的两次招标让大家看到了土地公开交易后呈现出的好现象。从我们了解到的情况,无论是开发商还是市民,对此反应都比较积极。
主持人:从市土地整理储备中心酝酿成立到33号文件的出台,本报一直关注并报道北京土地交易市场发生的变革,和该中心的史主任等领导接触比较多。我们总能碰到既得利益者责问史主任等领导的场面。史主任能不能把其中的感受和情况向大家介绍一下?
史贤英:感谢北京青年报主办这个会来宣传政府关于经营性土地协议出让的规定。从土地整理储备中心的筹备、成立到今天,感受很多。首先一点是国家在推行经营性土地公开交易上决心很大,从房地产法、国务院去年的15号文件到今年国土部的11号令,都从法律法规的角度明确规定,经营性土地必须招标拍卖。第二,从政府取消行政审批事项的角度看,计划经济时候的“路”已给取消了。第三,中纪委、国务院廉政会议从党纪政纪角度也规定土地必须走公开交易的路。
从北京的实际情况看也确实需要这么做。从1992年土地使用制度开始改革到2002年已整整十年。要深化土地制度改革,我理解就是,土地供应不仅要有偿,而且要有序,有序就是规范市场。
下一步的工作中,我们确实很有压力。土地使用制度改革和其他改革一样,每前进一步都会碰到困难。首先,我们的思想观念就要有个适应过程,从思维方式到工作方法,从投资者、管理者,包括政府相关部门、开发商、中介,各方都有一个适应的过程。其次,任何事物都具有两重性,有利也有弊,但要看利大还是弊大,土地公开交易虽然目前推进难度大,但是发展方向是没有错的。
张宝全:过去开发商拿地不是凭资金或实力。新政策的公布意味着北京楼市进入了一个新时代。过去像我们、潘总等这样的企业一般都会有一个专门“找地”的部门,人不少,但到处乱串,效率非常低。以后我们就可以简单化,只需要一个人天天上市土地储备中心的网站浏览,并把资料拿回来,公司要做的就剩下决策和举牌了。
主持人:国有的开发商应该是协议出让土地的受益者。这个文件的出台是不是意味着国有开发企业拿地优势的丧失?常鹏,作为国有开发公司的副总,你是这样看吗?
常鹏:我们是西红门土地招标唯一参加投标的北京公司,这就是对土地公开交易政策的积极参与。这次参与招标,一方面是要拿到地;另外也是为尽快适应新的游戏规则。
向军:我们外地企业有条件进入北京的,再也不用找这个厂长那个书记“谈地”了,而且是谈了半天还不知所云。
-哪些经营性项目还可以协议出让土地使用权
主持人:33号文件也为协议出让留了出口,还有哪几类项目可以协议出让土地?
陈倩:主要是两类,一类是绿化隔离带项目,按照相关规定要在三年内完成,因此必须有一定政策支持,仍可协议出让土地。另外一类是危旧房改造和小城镇建设项目以及其他重大建设项目中的用地,这些项目因为和其中一些非经营性项目不可分割,所以还是走原来的老路——协议出让。还有就是一些规划为高科技、工业用途的经营性项目也可以协议出让。
-开发商以往“圈”的地是否有效
主持人:从去年开始,北京楼市刮起了一股“圈地风”,开发企业比着“圈地”。33号文件第三条也似乎为这些土地留了出口。开发商过去“圈”的地还有效吗?
史贤英:圈地的出现是过去供地制度造成的弊端。开发企业一方面找划拨土地使用者就是国有企业签订土地转让协议;另一方面就是找新增土地,即找农村的集体经济组织签订“土地新征协议”。因此,开发企业和土地方往往在签完协议之后到相关部门办手续,政府处在被动的补办手续的位置。而按照土地法,征地是政府行为,只有政府才可以征地、征兵、征税。开发企业没有权利和农村经济组织谈,签订的合同也是无效的合同。大多数企业现在称的所谓的“土地储备”恐怕多数就是这类地。
另一方面,即便是开发企业“圈”的地已经取得土地出让权,但去年下发的关于闲置土地管理办法明确规定,新征、划拨、出让的土地闲置两年的,政府要依法收回。
岳晓武:真正的土地储备是签了出让合同,领了土地证的。但现在开发商说的“储备”大部分是两种情况:一种是跟村长签了协议,另一种是跟原来的土地使用者即工厂的厂长签一个协议,有的也付了定金,但这两种都不是土地储备,因为协议是没有任何法律意义的。国有企业要转让划拨土地也要国家批准,如果国家没有批准,没有拿到土地证,即便交了定金,这块地也不是你的。
-土地公开交易对未来北京地价、房价有何影响
主持人:北京的普通老百姓是通过西红门招标来认识北京土地交易制度的改革的。他们希望通过土地公开交易使“云里雾里”的地价透明点,使北京房价能降一点,外地开发商的进入也使北京住宅越来越多样化……请各位给老百姓一个信息,土地交易方式的改革对未来北京楼市的房价、地价以及其他方面会产生哪些影响?
任志强:前面讲到了新政策还是给协议出让开了口子,北京很多开发商还有地够他们开发几年。这样看来,这次土地交易的改革对北京的地价、房价就不会有什么大影响。
王石:有人担心,公开交易会不会使地价上涨?根据深圳的经验,这种担心是多余的。个别地块可能会出现价格过高——这种个案一定会出现,甚至还会出现退标、毁标的情况,但是总的形势应该是稳定的,因为公开交易本身遵循的是市场的游戏规则。
潘石屹:对房价的影响可能不会很大——当然,这主要还取决于配套政策和土地供应量。因为调控房价主要是看房屋和土地的供应量,如果供应量大的话,房价自然就降下来了;供应量小的话——不一定说当时的供应量,包括它的预期小了,房价就会飙升。在前十年时间里,北京的房地产市场基本上是乡长和厂长控制着土地供应量,新政策的出台把乡长和厂长的调控权交给了北京市政府。虽然还有几个协议出让土地的出口,但大方向是往北京市土地储备中心汇集的,市土地整理储备中心也因此成了一个调控北京房价的阀门。
另外,现在北京购房人实际还有一个比房价更重要的问题,就是房子的质量问题——目前发生的买房纠纷,多数实际上跟房子的质量有关。我想,主要原因是以前北京是一个封闭的市场,好的资金、技术进不来。而现在,北京楼市开始把土地公开招标拍卖了,一些有技术的外省市的,包括外国的发展商就会过来,把技术、资金带过来了,开放的市场是可以提高质量的。从这个意义上看,土地交易方式的变革对老百姓最关心的质量问题会有一个改善。这点无论从中国的汽车还是家电行业走过的路都可以找到佐证。
岳晓武:我们也听到一些人担心,开发商的利润会不会降?房价会不会涨?
实际上,通过广渠门和西红门两次招标,大家也看出来了,土地公开交易对房价和地价不会有什么大的影响,因为房价和地价都是由市场供求关系决定的。
土地公开交易对开发商的正常利润来说,反而更有保证了。确实对一部分开发商来说,利润肯定会下降,但这部分开发商是过去有“关系”,能靠“条子”拿到便宜地的开发商,过去挣的就不是正常利润,对他们而言,现在只是挣他应该挣的正常利润。而对大多数开发商而言,大家公平竞争了,靠实力说话了,干该干的事,前期的成本和投入也减少了,相应来说,开发的风险也少了。
土地公开交易也不会提高房价,但是土地交易的变革对稳定北京的房价实际上是有好处的。因为大家都按照市场来运作,剔除了开发过程中的不稳定因素,就有利于稳定房价。我不太赞同过去有人说的,怎么想办法把房价降下来。实际上把房价降下来了,对开发商,对市民,包括对政府都不是很有利的事。现在香港的房价跌了以后,过去很多的有产阶级变成了负资产阶级,政府很着急,市民也很着急。
史贤英:我同意岳处长的观点,政府出台这么多的文件,包括用这些手段,最终目的是要建立安全稳定、高效的房地产市场。规范土地交易,政府的最终目的不是为了调控房价,是要稳定房价。(余美英)
对话背景
7月1日,北京关于停止经营性土地协议出让的规定正式出台。而此前,广渠门和西红门“两门”土地使用权的成功招标意味着北京打开了土地公开交易的大门。土地交易变革势必给北京楼市带来巨变。本周一,我们特邀请各方领导和开发商代表畅所欲言。
由于对话内容精彩、丰富,我们特分成上下两部分刊发。下周四,广厦时代话题版将刊登下部分内容《土地公开交易重整楼市规则》。