|
||||
谁解物业纠纷死结专家呼吁严格合同加强立法
物业纠纷的问题已到了不能不令人冷静思考的时候了
近年来,各地因物业管理引起的纠纷越来越多,而且在北京等一些大城市的住宅区里,因物业管理问题已出现多起流血、致残事件。据中国社会调查所从去年12月至今年2月的一份调查表明,我国的部分大城市的物业管理问题在相关部门的投诉超过30%,已影响了房地产业的健康发展,使业主的财产、安全及参与权利不同程度地受到侵害,造成市场及社会的不稳定。
在大多城市中,新建商品房小区业主更换物业管理公司的情况已经开始,然而,这条解决纠纷的渠道似乎并不畅通。近来,北京富城花园及中海雅园在招投标、换“管家”的过程中,均遇到了老“管家”不走,新“管家”进不去的局面,相关法规的滞后使物管市场面临尴尬。消协及法律界人士近日就物业管理中的诸多问题呼吁,应严格物业管理合同,确立管委会的法律地位,对物管中的诸多问题应明确立法,并且应该在消协设立相应的仲裁机构,以保证物业管理市场的健康发展,维护公民的各项权利。
诸多纠纷是“人祸”而非“天灾”
目前,许多物业管理问题陷入“死结”,解决起来相当难,原因何在?
北京市朝阳区法院院长助理胡平博士认为,纠纷的原因不是“天灾”,实为“人祸”。在目前法律法规不是很规范的情况下,许多经营者在商品房预售过程中在利益趋使下,不是按照诚信的原则和市场的规则参与竞争,在与购房人签署《商品房买卖合同》和《物业管理合同》时,并非站在消费者的利益上,一些开发商出于后续利益的需求,将物业管理这一服务机构定位成赢利机构,这为日后发生各类纠纷埋下了隐患。
不合法的行政干预的影响,如某些小区办在掌握审批的标准和依据上的原因等等,也将导致纠纷产生。另外,业主作为最终的房地产产权拥有者,本应对自己的物业及管理者拥有自由的选择权,但是有规定,小区入住率需达到50%才能成立业主管理委员会,而业主往往难以了解到真实的入住率,那么遇
到问题谁有权起诉就成为解决纠纷的难点。
中国消费者协会法律与投诉事务部主任王前虎总结出目前物业管理纠纷中的一个普遍问题,即由于物业公司大多与开发商是“兄弟”或“父子”关系,因此,物业公司主张的是其与发展商共同拥有的利益。这种情况下,出现三个角色的错位,即社会与法律角色的错位,二者之间不能做到义务的区别承担;雇主和仆人角色的错位以及管理与服务的错位。这三个错位,是造成消费者和物业公司之间矛盾不能从根本上解决的根源。
减少纠纷需严格合同
全国人大法工委巡视员、民法专家何山认为,解决物业纠纷需要强调合同。目前的情况是,业主入住时,先有了物业公司,物业公司与小业主之间签订单个合同,在合同中消费者往往是弱者。而目前,我国在物业管理的法律法规上还非常少、非常不完善,有关部门应该搞一个较为细致的示范文本,对规范合同有益。此外,业主委员会成立后,业主委员会与业主之间、与物业管理公司之间也应该有合同约束,使区分所有权(小区内的配套使用权),业主拒不交费、殴打业主等等问题能有解决的依据。同时,还应该对居委会、业主管理委员会及物业公司之间的法律关系明确并规范。
中国人民大学房地产法学专家周珂提出,物业管理问题已成为使百姓头疼、令政府关注的社会问题,是当前管理的薄弱领域,物权的保护在物业管理中很重要。物业管理双方应该有一个规范性很强的合同,应该比商品房买卖合同还要严格,在这个合同中,应将消费者的权利义务加以明确,对涉及面积、质量、业主间的纠纷、环境、设备、隐私权、知情权参与权等综合因素都考虑到。
应确定业委会的法律地位
业主管理委员会是不是法人?目前各方人士看法不一。有人认为,业委会具备独立法人地位,可以独立提起诉讼并被诉,可以有公章、有账户及独立的财产,也有人认为业委会仅仅是业主的代表机构,不具有独立的法人地位。
由于业委会的“模糊”身份,致使目前许多小区的物业纠纷在法院遭遇“门槛”。
著名法学家江平认为,应该对业主
管理委员会这样的组织在法律上有所确定。
法律界的专家们认为,业主委员会具有合法地位,法律上应对业主管理委员会有监督,同时要给予支持,法院方面不应认为物业纠纷是小区内的事情而不予介入。法院在处理物业纠纷时,可依据现有的“行为法规”及合同、公约等文件,也可以依据商业习惯或国际惯例判决。
建议设立专门的仲裁机构
目前国内解决物业纠纷的渠道共有五条:和解、向消协投诉、向行政部门申诉、向法院申诉和仲裁。
据中消协和北京市消协方面的反映,由于法律法规尚不健全、消费者相对弱势等因素的制约,采取和解、向消协及行政部门投诉的方式解决物管纠纷的实际效果不佳,企业信用尚未建立、行政干预、消协、行政管理部门不具备强有力的行政处罚权,使开发商对投诉置之不理;向法院申诉,需要较长的时间及经济成本,令消费者望而却步;对仲裁渠道很多消费者还不够了解。
消协的有关人士及法律专家们认为,房地产纠纷涉及的专业问题及法律之外的问题较多,应该主张消费者采用仲裁渠道解决纠纷。专家们建议,应在消协设立仲裁机构并建立仲裁基金,由房地产商和物业公司出资解决诉讼成本,同时建立企业信用体系,对一定时期内没有争议的企业返还所缴基金。
周珂教授提出,应该有“双赔”与惩罚性的仲裁,以解决由于赔偿过低存在的利益失衡。
对物管问题应明确立法
法律界的专家们认为对物业管理应明确立法。物业管理法规定考虑多方面因素,尽量详细。其中,应该在小区入住率不足50%时,对发展商所选的物业公司有所规定,对发展商所聘物管公司要有期限限制,并应规定对业主委员会招聘的新物管公司接任前,原物管公司不得擅自离开,对赖着不走的老物管公司应给予法院实行强制执行的权力。对如何召集业主大会应有详细规定,同时应明确业主大会表决的有效规则,规定出席业主代表大会数据统计原则及明确大会场所。同时,对小业主因管理欠佳有意破坏小区秩序的做法,也应有相应的规定。