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打开物业管理的命门—“包干制”下的灰色地带
近期以来,“物业管理”与“物业管理公司”成为业界热点,59家物业管理公司被“红牌”罚下,而“物业管理师”的培训活动行将展开。显然,管理部门在伸开左右手堵补漏洞,但“按下葫芦起了瓢”是当今住宅小区物业管理的现状。
目前,北京市共有物业管理公司1400余家,管理着3500余个小区的1.5亿平方米的住宅面积。那么“红牌”罚下59家物业管理公司,是否说明“犯规”的就少了呢?物管“疲软”的源头:包干制
从物业管理公司的现状看,无论是南京、天津,还是北京的物管公司,整体上呈全行业亏损状态。然而,在整体利微的情形下,却仍有不少物业管理公司可以挣个“脑满肠肥”—北四环的某物业,2001年年收物业管理费总计150万元,却有70余万元的利润;另一处高档物业,所有消防、水循环全部诱死瘫痪,但物业管理公司却仍正常营业,获取利润。
为何全行业会呈亏损状况?为何有的公司却可以挣到“半儿劈”的利润呢?
北京物业管理商务会长于庆新一语道破:“目前物业管理的漏洞百出,原因在于目前施行的物业管理为‘包干制’。”于会长解释到,所谓“包干制”,就是按第196号文件规定的收费办法:即约定了物业管理的各项收费标准,但该规定并没有指出物业管理企业的获利形式。这样就形成了一种必然结果:收取的物业管理费是定额定量,省的越多,我就挣的越多,花的越多,我就挣的越少。
这样以前不明白的问题,也就明白了:目前绝大多数物业管理公司的帐目是不愿公开的—怎么公开呢?利润全指着偷工减料呢,一下子全抖落开,还有何利可图?因此一种现象也就成了不公开的秘密—凡规规矩矩的企业,必然亏损,凡是不规矩的企业,全都挣钱。包干制实际上仍是计划经济的做法,即划拨一笔经费,由企业完成产品定额。这样的运行体制,已根本不适应商品房迅速发展的需要。“酬金制”:剔除包干“灰金”的利器
那么,应当采取什么样的管理方式,就可以让物业管理公司既提供到位的服务,也能挣到阳光收入呢?于庆新指出,“酬金制”是取代“包干制”的理想管理方式。“酬金制”即在物业管理公司进驻一处物业时,要约定获利,一般而言,两种方式,一是固定额度,二是物业管理费总额的10-15%不等。无独有偶,日前,新华远总裁任志强在研讨“房地产物权计算办法”时指出,如让物业管理费可以公示于业主,惟有“酬金制”才能解决。那为什么迟迟无人提出“酬金制”呢?一是此项管理条例的变动,牵扯太多,管理部门变动成本较高,二是相当多的物业管理公司,“包干”后,把钱“包”了,活儿却没“干”,挺舒坦。因此,“酬金制”一直得不到呼吁。包干制与酬金制的优劣比较:
-酬金制为委托关系,而包干制则是交易关系。
委托关系,即委托你买10元钱的瓶水,给你2元钱跑腿费;而交易关系则是,给你12块钱,买瓶水来,规矩的就买了瓶10元钱的水,而“聪明的”就买瓶2块钱的水,自己挣10元钱。
-酬金制的监控作用。
酬金制可让物业管理费的花销账目明示业主,但包干制下的物业管理费则无法透明。包干制下的物业管理费的支出靠自律,而酬金制下的物业管理费不是靠自律,是固定支出,如果年度内透支,经业主委员会同意后,可以追加。
-酬金制利于培育健康的物管企业。
包干制,“锻炼”了一批短视企业,不管水、电、气件诱死瘫痪,只要我能收到今年的物业管理费就算是赚了。而酬金制,则要靠把物业管理费认真花出去,服务到位,才能收到完整酬金。
-酬金制将促使业主缴费自律,而包干制对不缴费业主则无法控制。
目前,物理管理公司的收费率一般在70%至80%之间,20%~30%的业主不交费是正常现象。包干制的管理办法,引发了业主与物管公司的矛盾,30%业主不交费欠的是物业管理公司的钱;而酬金制下,物业管理公司拿的酬金是固定的,这样如果有业主不交物管费,等于是:大家去吃饭,事先说好AA制,吃完后,突然有人说,哟我没带钱!—他好意思吗?在酬金制的管理方式下,一个客户不交物业管理费,等于是侵犯了公众利益。
-酬金制利于物管企业专业化,而包干制则让物管公司不得不搞多元经营。
对于正规物管公司,仅靠包干的物管费是吃不饱的,因此去开美容店、送水;而在香港的物管公司是禁止搞多元经营的,因为物业管理本来是社会分工行业,如果还要靠其它业务维持营生,那就有问题了。