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当闻名海内外的上海华亭路在2000年将因整顿马路集市而被迫迁至新建的襄阳路服饰市场时,沈先生和那些表现出过激情绪的摊主截然相反,他知道自己面对着一个赚钱的机会。在摊位报价6000元还乏人购买的时候,沈先生毅然以不同的名字买下了6处摊位。半年不到,价格飚升到了2万元。
用时髦的说法,沈先生在襄阳路服饰市场购买的摊位叫作商铺。由上海上房商铺服务网络有限公司总经理项敏提供的资料显示,过去的两年内,敢吃螃蟹的投资者购进的商铺涨势明显,全市商铺的平均售价出现了30%以上的涨幅。且不说襄阳路服饰市场、七浦路服饰市场、徐家汇地铁商铺的涨势叫人看不懂,就是一些一级地段社区商铺的每平方米单价也从几千元上升至一两万元。
7月28日结束的为期4天的首届上海商业房产展示会,在35度以上的高温天吸引了潮水般的看房人流。据称拥有600亿元商机潜力的上海商铺市场,通过这次大型活动再次集中展示在人们面前。
展示会成投资引爆点
按照上海全市已经形成的114个大型居住区和250万平方米的待开发社区商业面积计算,预计上海的商铺市场价值在600亿元左右。为期4天的首届上海商业房产展示会结束时传递出来的这一消息,显然为展览馆内人山人海的场面作了最好的注解。上海市商业管理网点办公室主任浦祖建说:众多手里有一定闲钱的上海市民,正在将商铺作为继股票和住宅之后新的投资目标。此次由上海市商业管理网点办公室主办的首届上海商业房产展示会,其实只是为上海人对商铺投资的热情提供了一条渲泄渠道。据调查,今年上海大多数商铺的租金已经比去年上升了15%,远远高于商务楼、高档住宅公寓、酒店式服务公寓等其他房产投资产品。一项针对上海人投资商用房类型的调查显示,82%的上海人选择了商铺,而只有18%的人选择办公楼。据上海信义房产对2001年住宅用房投资收益分析,住宅用房的投资回报率约为6--8%,而商铺的投资回报率则至少在8--12%以上。
在赚钱效应的示范下,由投资客、经营者、非正规就业者等组成的投资军团像越滚越大的雪球一样,规模变得越来越大。随着更多的普通投资者被投资获利的丰厚性所吸引,市场对商铺的需求正进一步放大。据上房商铺服务网络有限公司主管陈凯介绍,现在上海商铺的需求量很大,假设有100人需要商铺,最后可能只有5人能够如愿以偿。
记者在首届上海商业房产展示会会场内看到,就是因为受到这种商铺紧缺效应的作用,上海人商铺投资的版图迅速扩大。展览一结束,远在安徽合肥的华源生活广场就组织了一个上海购房团去合肥看房去了。邻近上海的浙江省和江苏省的商铺就更加受到上海人的垂青了。据介绍,江苏的常州之江置业本来打算4天用的意向书在展会开幕头一天就宣布签完,周庄的江南人家将原定每天2班的看房车增加到了4班……据分析,相对上海动辄上万元的铺位价,邻近上海地区商铺的4800--8700元/平方米价位,使不少上海人在下单时对未来充满信心。
记者随机询问了几位来展示会的上海人,发现他们绝大部分是为投资买商铺的,而用于自己经营的只是少数。调查显示,55%的上海人是为了出租而购买商铺的,而出于自营目的购买商铺的人为35%,另外有10%的人纯粹是为了在买进卖出中赚取差价。
为了投资而购买商铺的上海人对其昂贵的价格表现出较强的承受能力。有40%的人选择5000--10000元/平方米的商铺;有30%的人选择10000--15000元/平方米的商铺;有14%的人选择3000--5000元/平方米的商铺;有2%的人选择3000元/平方米以下的商铺。今年3月份调查得出的最新商铺租金数据,表明以上述价位接盘仍有钱可赚。
调查显示,上海的淮海路、南京路、徐家汇等中心商业区的临街店基本满租,由于没有大型新铺面的集中投入市场,一些次级商业区新上市商铺的租金在繁华地段达到每天30元/平方米。如淮海路旺铺租金达每天40--52元/平方米;徐家汇旺铺租金为每天25--30元/平方米;南京西路旺铺每天20--28元/平方米左右。
作为上海市商委在十五期间大力发展社区商业规划的承办部门,上海市商业管理网点办公室做大上海商铺产业的意图非常明确。目前,欧洲的商铺交易量占整个房地产交易量的一半左右,而上海的这一比例还不到20%。上海市商业管理网点办公室主任浦祖建说:这与上海正在打造的国际购物天堂形象不相适应,上海的商铺产业大有可为。
商铺结构性矛盾突出
此次由上海市商业管理网点办公室主办的首届上海商业房产展示会,得到了很多人的高度赞扬。不过,40多岁的陈女士则对这次展示会感到失望:本来以为在这么大的商铺展览会上,很容易就能找到一个铺面开花店。没想到的是,要么大多数的铺面在郊区,要么市区的铺面都是几千一平方米的。
据记者多方面了解,和陈女士一样感到遗憾的小本经营者不在少数。小本生意的经营者在由上百家房产企业参展的首届上海商业房产展示会上找不到适合自己需要的商铺,正好是上海商铺目前结构性矛盾的典型反映。上海多位研究商铺的人士向记者表达了基本相同的观点:商铺投资成为热点,同时也是投资者的难点。
上海市商委发布的信息表明,上海市在20世纪90年代初期的商业用房面积仅有385万平方米,而到2001年已超过了1200万平方米。尽管上海去年开发的商业房产数量并不少,但真正适合投资者投资并在市场上销售的商铺数量却很少。不仅商铺供需不平衡的结构性矛盾十分突出,而且不少区域的商铺交易基本处于有价无市的状态。
上海市场上对商铺的新需求,主要来自便利店、大型超市、连锁餐饮、国内外品牌专卖店。其中,专卖店的需求主要集中于繁华成熟地段,而服饰、休闲等品牌旗舰店的需求则主要集中于顶级商业街。据记者在首届上海商业房产展示会现场了解,问津上海本地商铺的市民特别垂青餐饮、咖啡吧、服装等方面的铺位。调查显示,面积在50--150平方米适合餐饮、咖啡吧、服装的商铺最受投资者欢迎。对150平方米以上商铺的选择率为20%;对80--100平方米商铺的选择率为31%;对50--80平方米商铺的选择率为21%。业内人士认为,随着人们日常生活水平的提高和对生活质量的日益关注,保健、娱乐行业将获得进一步的发展,从而对商铺产生新的需求。
据分析,目前上海的商铺市场呈现三大结构性供需矛盾:一是开发商指定的楼盘开发规划与上海商业发展的趋势需求相矛盾。主要体现在发展商开发理念与上海商业发展的形势脱节,开发出来的店铺大多只适应杂货店、五金店、小型百货店等已逐渐被替代的传统商业业态的需要,而现代商业业态需要的便利店、专卖店等新兴的需要被不同程度的忽视;二是开发商缺乏相应的商业知识,不了解不同商业业态对于商铺使用的不同需要;三是缺乏统筹规划,导致商铺布局不合理,部分区域商铺过于密集,部分区域商铺又难以满足居民的生活需求。
对于上海商铺市场出现的上述结构性需求矛盾,上海市商业管理网点办公室正在想方设法解决。据介绍,上海市商业管理网点办公室将通过组建商业网点咨询服务有限公司、开设商业房产的相关网站和舆论引导的办法,引导开发商依据《上海商业发展第十个五年计划纲要》的有关内容,开发适应市级商业中心、区域商业中心、居住区商业、郊区连锁商业和商业专业特色街不同要求的相应的商铺,以满足各种业态的不同需求。
在政府部门努力解决上海商铺市场结构性矛盾的同时,一些先知先觉的企业已未雨绸缪。金丰易居率先成立了上海上房商铺服务网络有限公司,希冀先人一步,赚到最大利润。
在行置业投资咨询公司的商铺专家姜新国认为,无论是开发商还是投资者,投资商铺时都要仔细研判商铺所在区域的居住、交通和商业规划。据了解,当年,日本第一八佰伴在前不着村,后不着店的上海沪闵路投资南方商城,之所以说它当初的投资是独具慧眼,就是因为其看准了上海对该区域的规划。在南方商城附近投资商铺的开发商和投资者,仅用5年就收回了成本,靠的就是南方商城这种大卖场领头羊的辐射。依据目前的形势,国内商业业态的升级换代频率为七八年一次。如果不对商铺的社区环境有个清醒的研判,商铺本身的投资能否收回就已经是个问题了,一铺富三代就更是奢谈了。
打造商铺社区
造成上海商铺市场三大结构性矛盾的根源,很大程度上就是因为开发商开发商铺的目的仅仅在于增加住宅的卖点,而对特定区域需要多少面积的商业设施,如何开发和规划设计这些商业设施、后期如何管理等等问题,开发商并不清楚。专家预测说,如果商家和开发商对商铺没有正确的开发理念和经营方法,在大量楼盘推出后的一年内将会比较集中地出现商户投资失败的案例。
作为北京市商业十五规划负责人之一的北京财贸学院王希来教授,以北京女人街为例,说明商铺销售繁荣并不等于商业繁荣。女人街刚开街时,日客流量达到15万人,现在降到几千人。最初招商时商铺极其紧俏,许多人托关系都没有成功,而现在许多人又开始托关系要求退出。上海上房商铺服务网络有限公司总经理项敏认为,商铺所代表的不只是一个铺面,而是铺面背后的升值空间。
商铺背后的升值空间并不是与生俱来的,而是需要经营性管理。据了解,香港和东南亚的商铺卖出后,赚了钱的开发商不会就此蒸发,而会去建立一个经营性的管理基金。通过管理基金打广告和搞促销活动,定期邀请演艺明星,做小业主想做而做不了的商铺整体的促销。恒基在香港沙田的新港城,每到周六、周日举办跳健美操等活动,请刘德华、张曼玉等大牌明星来表演,从而把人流吸引过来,促进了商铺的销售。
因此,上海的开发商显然不能再沉湎于销售商铺的热情中了,而应该引进经营性管理来营造商铺的商业气氛。然而,现在城市居民对社区商业认识的相对滞后,可能还会给开发商打造商铺社区带来挑战。北京三里屯酒吧一条街被迫进行的拆迁改造,可能是这种挑战的一个极端例子。三里屯之所以被迫进行拆迁改造,就是因为许多居民认为它扰民而不停地投诉。居民之所以投诉,原因在于他们没有认识到一个知名社区商业给他们的房屋带来的升值潜力和附加价值。专家们不无遗憾地认为,当三里屯复归宁静的时候,地段的价值将急剧锐减。威格斯中国顾问公司李忠说,美国民众对商铺和二手房价格的关系非常清楚,哪怕商铺整天炒得他们睡不着觉,他们也愿意,就是因为商铺繁荣对他们的住宅升值非常有利。