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业主质疑物业七宗罪律师认为双方都有不妥处
前几日,记者在网上偶然发现硅谷先锋一期业主王先生的“贴子”,反映业主与物业之间的诸多矛盾。关于房子的纠纷近段时间呈上升趋势,硅谷先锋一期业主与物业之间的矛盾虽然没出现“打人”事件,但也具有非常强的代表性。剖析这只“小麻雀”,必将有助于其他小区减少矛盾的产生。为此,记者专门走访了该小区和有关专家。
业主的声讨
几经周折,记者终于同业主王先生“接上了头儿”,交谈之后,发现业主与物业或开发商的矛盾主要集中在7个方面:一、小区1~7号楼为回迁和福利房,物业费每平方米0.5元,8号和9号楼为商品房,物业费1.0元,收费标准不一样,但服务却没有大差别;二、小区去年5月入住,到现在已满14个月,但业主至今未得到正式的房产证;三、从6月开始,物业开始代收公共维修基金,并威胁业主,不交者不与办理房产证,后果自负;四、在最初售楼时,销售员告诉业主,小区西侧有专用停车场,小区内楼前的空地停车不收钱,而现在承诺的停车场已被硅谷先锋二期占据,小区内停车要收取每天5元的费用;五、小区存在重复收费,物业目前正在收取总房款2%的公共维修基金,而在去年已经按每平方米5.42元和2.36元收取过中、小维修基金;六、业主交纳的按揭律师费、印花税、契税和物业费等均得到的是收据,到目前为止仍没有得到正式的发票;七、小区内保安不挂牌上岗,衣冠不整,态度粗暴。
记者行动
为了拿到第一手材料,记者当天就来到了硅谷先锋小区。
小区进门处,有4个保安歪坐在台阶上,衣着确实不太整洁,记者进入小区的时候也没有受到任何阻拦。在小区的显要位置贴有限期交纳公共维修基金的告示,当记者来到了小区物业处询问此事时,管理人员没有做耐心的解答,而是不耐烦地扔给记者一本小册子,说“自己看,这是国家规定收的,不交不能领房产证。”在社区内徘徊了近半个小时,没有见到有保安巡逻,而且楼道的墙壁上留有不少磕磕碰碰的痕迹,一位业主告诉记者,这些脱落的墙皮很多是搬家时留下的,有的已经好几个月了,一直没人修理。虽然物业公司的管理不存在大的违规现象,但整个社区给人一种缺乏管理、服务不到位的感觉。
随后记者采访了负责硅谷先锋小区的西三旗物业管理公司副总经理殷波,他告诉记者,对于硅谷先锋一期的服务,西三期物业管理公司确实存在管理不善的地方,比如说服务人员还需进一步培训,各方面的服务如卫生、安全保卫、维修和绿地保养等都需要再上一个台阶,服务不到位的问题将尽快解决。他还说,在收费的问题上,服务人员没有与业主做好沟通,态度比较生硬造成了一些矛盾,以后也将多加注意。关于物业费没有发票的问题,他显得比较吃惊,说并不了解其中的情况,表示核实情况后会马上为业主换发票。
律师解疑
那么,硅谷先锋一期到底存在不存在违规行为,遇到这些问题业主应该怎样处理呢?记者专门采访了我报法律顾问、北京劳赛德律师事务所的蔡耀忠律师。
记者:物业管理费收取标准不一样,业主是否有权要求不同的服务?
蔡律师:物业收费标准不同,业主理应享受与物业费价格相当的服务。每平方米1.0元与0.5元的物业服务,在绿化、卫生、公共设施维护和保安体系上都应该有较大的差别。硅谷先锋一期存在着不同的收费标准,如果物业公司不能按照价格上的差别提供相应的服务,就应统一按照最低标准也就是0.5元收取服务费。
记者:业主入住后多长时间就可以拿到房产证?
蔡律师:办理产权证是开发商的义务,具体的时间要看合同中的约定,应该在合同约定的时间范围内办理完,办理产权证业主同样有义务配合开发商的工作。入住一年左右还没有拿到房产证的现象很普遍。
记者:公共维修基金与办理房产证有没有直接的关系?
蔡律师:申领产权证之前,需交纳公共维修基金。也就是说,交过公共维修基金之后才能得到房产证。硅谷先锋一期的业主应该按规定交公共维修基金,而物业管理公司则应给业主做好解释工作,不该以强硬的态度对待。首先公共维修基金在交纳之后仍属于业主,只是提前把基金集中在一起便于以后的设施维修。
记者:停车费应该怎样收取?
蔡律师:首先在小区内停车应该交纳一定的停车费用,根据北京市的有关规定,地上部分每月150元;其次作为物业管理公司,应把停车费作为为业主服务所用,而不是公司的利润。
记者:交纳了公共维修基金,是否还应该交纳中、小维修费。?
蔡律师:公共维修基金与日常的小修费不一样,小修费还是应按时交纳,但中修费用一般来说在入住第一年当中不应该存在,因为还处在开发商对房屋的保修期内。
记者:物业公司的管理人员和保安是否应该挂牌上岗?
蔡律师:没有这方面的硬性规定,挂牌上岗只是有些企业内部的规定。但作为服务业,应该作到这点。
记者:印花税、契税、物业费等费用交纳后,如不给发票怎么办?
蔡律师:印花税和契税,有能是开发商集中了某一群体的业主统一开据的发票,因此业主没有单独的发票。但物业公司应给业主开据物业费发票,否则业主可以拒交物业管理费。贷款律师费的发票应该是律师事务所开据。