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2002年6-7月北京二手房市场租价走低供需矛盾尖锐
北京几家房地产经纪公司的最新资料表明,6-7月二三级市场的租售情况平稳,租赁价格继续保持下降势头,近郊区的房屋成交量有所上升,朝阳、海淀的已购公房房价有上扬的迹象,二手经济适用房上市的有效房源不多,二手房供需矛盾依然突出。
租客承租能力降低租价走势下挫
6-7月鑫尊地产、我爱我家和精品家园租赁成交量均比上月稳中有升,幅度不大,其中鑫尊成交量与上月相比有3%的升浮,受目前房地产市场投资热的影响,房源供应一直稳步增长;我爱我家的客户供需比例为1:1.2,但这并没有直接导致成交量上涨,反而是部分房屋的成交价格增加。
据这几家中介公司租赁部负责人分析,造成这种状况的主要原因在于,城区内大规模的改造,便宜的房子少了,需求量增加,但租户的租房承受能力减弱,本季一些交通相对便利、价位相对低廉地区如东四环、劲松、方庄、定慧寺、亚北和清河等,成交量上涨,就说明了这一点。同时,一部分原本装修档次较高、房价偏高的房屋,价格回落,幅度约10%-20%,如东北三环月租金2000元的房子,眼下已降至1800元,两居三居价位下降的稍多,占85%,一居由于存量相对较小并没有太大的变化。
另外,本季选择天通苑地区经济适用房以租养房的投资者交易情况逐渐明朗,据一位房主介绍,此地区一居月租金在900元左右,两居1200元-1500元,三居在1700-1900元之间。这里新开通的交通线路较多,随着立汤路等主干道7月份修缮完工、交付使用,前来租房的客户将有所增加。
二手市场供需失衡价高买家却步
二手房市场的供应量始终没有较大的突破,供需矛盾紧张,6~7月的二级市场也没能摆脱这种阴影。
据精品家园、我爱我家、置业家园的统计数据显示,几次大规模展会的余热,以及各中介公司采取的相应措施,使本季的交易量有不同程度的上升,精品家园成交量比上月增长25%,置业家园同比增加30%,但房源紧俏,导致买家持币待购现象依然严重。由于朝阳、海淀所剩的有效已购公房房源与日见少,需求的客户有增无减,使得这两个二手房成交最大地区内房价有上升趋势,小南庄的一套70多平方米的房屋,成交价已达到50万。本季部分南城和远郊区交通方便、配套完善的房屋,买家光顾频繁,广外地区、洋桥、方庄等地交易量继续攀升。
从市场状况来看,短期内改善已购公房上市量的可能性看来不大,担负众望的二手商品房、二手经济适用房由于种种原因,也没能缓解二级市场的压力。本季经济适用房流入二级市场的量不少,特别是回龙观和天通苑两个大社区,但一些房屋由于房产证还没下发或办理银行贷款的房产证抵押在银行,真正能交易的数量较少,对于早已供需严重失衡的二级市场,无疑是杯水车薪。
二手房公积金贷款指日可待 夏季毕业的大学生租客增多
本季对二手房买家最好的消息是公积金贷款有望在短期内实现。据统计,目前购买二手房的主力军是一些无房户或有意改善居住环境的中低收入者,这些客户中希望申请公积金贷款者居多,6~7月已有两家中介公司——置业家园和金丰易居,与市住房担保中心签定办理公积金贷款协议,虽然有关办贷的相关规定和具体细节还未出台,但据市住房担保中心负责人介绍,有关规定将在不久推出,第一例审批试点正在进行中,二手房买家们也将能惠顾公积金贷款了。
此外,几家中介公司6-7月租赁市场成交的客户中,总租和大学生租房的比例有所上升,鑫尊地产的崔经理认为,这主要是一批毕业留京的大学生客户,据调查有40%的企业会选择为员工提供宿舍,有的是为了便于统一管理,有的是希望通过给予员工这一福利制度留住人才,也有的是为了避免支付庞大的住房补贴,预计7-8月这类客户的比例还将增多。