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这几天对西安几个大的房地,产中介机构的领导层进行采访,得到的答复几乎都是:你没听说西安的二手房市场就要放开了吗,我这正忙着筹划呢!“前几次采访你们不都说万事俱备,只欠政策东风厂嘛,”记者调侃道。说归说,这机会真到了眼前,还是让人有点不自信。何况有那么多中介对这块蛋糕虎视眈眈很久了。等政策一出台,这第一仗可不能输——许多中介这样认为。最近,西安的街头巷尾也净是二手房的话题,虽然政策出台到现在也就短短几天,但老百姓的耳朵这一次好像格外灵。
政府紧锣密鼓敲定政策
副省长潘连生最近针对我省住宅建设中,低价房供应量不足、房价太高、建筑面积过大等情况,明确表示:陕西省各地的房改房、经济适用房的二级市场还没有完全启动,省政府决定开放二级市场。各市、县政府要结合实际情况,解决好房改房和经济适用房的上市问题,特别是上市手续繁琐的问题.取消不必要的审批权和原产权单位盖章等程序,进一步降低入市的“门槛”。这是陕西省最高领导层第一次关于放开房改房和经济实用房等二手房市场的明确意思表示,意味着陕西省的二手房相关政策已基本成型。西安房地产管理局房改运行管理处副处长濮斌锋在接受记者采访时说,《已购公有住房上市出售暂行办法》《公有住房出售管理办法》的政策已经出台,公房已经可以到房屋交易中心交易,只是在登记备案等交易流程设计方面还需完善,但无论怎样,西安二手房的春天来临已是不争的事实。
西安二手房市场蛋糕有多大
有关资料显示。西安二手方存量将近30万套,每套按60平方米汁算,每平方米1200元的价格,可能达到的交易金额达216亿,这样大的潜在市场份额对于西安市政府、房地产开发公司、房地产中介能否变成现实呢?
城市化进程的快速发展使西安市外来的就业人员与日俱增,同时加上现在就业的不稳定性,使得这部分人95%以上都以租房居住为首选;一部分本地的青年人成家后,有70%的人不会跟父母住在—起,这部分人中有不少于65%的入要租房住。同时,西安的商品房价格稳定增长但有所趋缓已是事实,不少人虽然有改善住房条件的愿望,但购买商品房的经济实力不足。而大部分二手房因建造年代较早,建筑面积较小,加上价格低,因此有些讲求实际的中低收入者,将改变住房的希望,寄托在二手房上;由于西安市正处于西部大开发的实施阶段,城市的规划、道路的扩宽等基础项目的建设,就会产生很多家庭面临拆迁安置。其中有一部分居民不愿意买郊区的房子,而市区商品房因价格过高又承受不了,因此转而购买二手房;流动人口的增加,西安市租房消费者已占很大数量。如果二手房市场开放之后,就会有相当一部分租房而居者准备变租为买。为投资获利。绝大部分二手房处于市区的黄金地段,具备了得天独厚的投资前景,因而一些头脑灵活、具有一定经济实力的人将投资转移到了二手房上。由于这些投资购买二手房的人,其目的就是获利,所以他们对二手房的挑剔程度远远高于购房居住者。从以上信息来看,二手房的需求是相当大的,潜在交易转化为现实购买的比例较高。但考虑到居民对政策的理解,中介银行等相关部门对业务流程的熟悉,大量的二手房交易估计在一年后才能出现。
银行中介厉兵秣马抢占商机
银行和房地产中介原来没多大关系,但已纷纷绑定合作伙伴,共同开拓这一巨大市场。西安市商业银行与陕西通腾置业、西安市房产超市联合出击,工商银行朱雀路支行和陕房置换、房屋银行等结成了对子。虽然几家银行都表示现在政策刚出台,上级主管部门的政策文件刚到手,具体的操作流程还需—段时间拟定,但各种迹象表明:厉兵秣马抢占先机即将到来。西安几家大的房地产中介更是显示出了苦尽甘来的喜悦,正使出浑身解数纷纷出击。房屋银行的师生告诉记者:所有西安中介对二手房这块蛋糕垂涎已久,还有不少外地中介也在打主意。他同时表示,房屋银行会充分考虑消费者的要求,会与更多的银行合作,以方便交易者享受到更少的首付和更长的贷款期限,以灵活性应对市场的竞争。据工行朱雀路支行从事房屋信贷的油卫国透露,基于共同将市场做大的考虑,银行与银行之间有可能就二手房业务进行合作。
居民跃跃欲试跂足而望
最近,读者纷纷打进来电话询问有关公房交易的具体操作问题。一位姓丁的先生说:“我家人口增加,需要换更大的房,但就收入而言,也只能以旧换新,看着新建的商品房,过去只能望房兴叹,现在终于可以去选自己所需要的房子了。”另一位廖女士表示,过去公房都不能出租,自己虽然有两套房,但公房一直空置。自己的亲戚没房子想租住,“可我就是不能答应”。对此,新兴地产肖根祥副总经理认为,西安低价位的房源供给一直不旺,虽然提出开发经济适用房,但仍然改变不了低价房需大于供的局面,现在公房的上市,增加了低价房的供给量,满足了一部分居民的家居,也为房地产市场中高端产品助了一把力。西安房地产市场将因公房的上市交易再一次升温。
让二手房渠道畅通起来
有关业内人士指出,二手房没有政策不行,仅有政策也是不行的。二手房原来在房源方面存在的问题得到了解决,但其他相关问题依然存在,中介行业诚信问题,如何履行自己的承诺和增加自己的公信度,是首当其冲的问题。另外二手房信息发布和采集渠道畅通便是解决的问题,在广州,二手房出售已经像商品房开发一样打起了条目广告,在广州日报上,几个大的中介仅二手房信息就占了一个整版.使得消费者获知二手房信息更方便更全面,当然成交率也更高。二手房热并不代表着二手房应该有较高的价格,而热的背后恰恰是它较低的价格。借二手房获取暴利,不利于二手房市场的真正启动和整个西安房地产业的健康发展。只有让二手房渠道畅通起来,政策才能最大限度的发挥作用。