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两次土地招标难尽人意“北京特色”吓跑开发商
两次土地招标难尽人意
今年以来,北京市土地整理储备中心在京城房地产界人士面前上演了两次惊心动魄的土地拍卖、招投标活动。
一为2月28日对所谓的“旺地”之一广渠门外东五厂总计48公顷的国有土地进行的拍卖;一为6月25日对大兴区西红门经济适用住房项目土地进行的招标。由于两次有偿出让土地行动均在国土资源部下发的11号令之前,所以有媒体称北京的这两次土地有偿出让为土地改革前的预演。由此,不难看出,作为首都的北京在土地拍卖招投标上所持的谨慎态度和重视程度。毫无疑问,北京土地有偿出让的序幕一旦拉开,它对全国房地产界的影响将是其他城市无法能及的。
两次土地有偿出让如今都已槌落音定,国土资源部连同北京市国土资源局的有关领导都对这次招标的结果给予了积极的肯定。
然而事隔数日,当记者再次来到开发商中进行采访时才深深地感到,两次拍卖、招投标并非尽如人意。
两次拍卖招标,都是买标书者众多,投标者寥寥,而且是外地发展商中标多,本地发展商中标少。广渠门地块拍卖,仅有四家房地产商投标,北京本地企业两家,外省两家,最后广州富力地产股份有限公司以31.5889亿元的价格夺走;稍后一些的西红门地块招标,也只有四家竞标公司(北京宣武城开、浙江绿城、深圳商地置业、湖南电广传媒),最后湖南电广传媒,打出了一期经济适用房每平方米2228元的最低价中标。
捆绑式招标刺痛北京开发商
北京安地房地产开发公司是大兴西红门经济适用房项目招投标的积极参与者之一,他们共买了两份标书,但和北京的其他一些公司一样,很快就退出了招标活动。该公司董事长张宝全向记者讲述了他对这次大兴西红门经济适用房项目招投标的感触。他说,我对这次招标原本很感兴趣,我们共买了两份招投标资料进行研究,但我一看图,图上显示,最大地块是经济适用房区,第二大地块是农民回迁房区,商品房是由六小块组成的。从分块图上看,位置非常不好,而经济适用房的地块却非常好,这次招投标把商品房与经济适用房捆绑在一起,本身就是用商品房来支持经济适用房,但从地块划分和商品房小区周边环境来看,想要用商品房支持经济适用房很难做到,所以我们就做出退标的决定。
他说,北京在土地经营过程中还是由政府控制投资商,使投资商在投资过程中达不到预期效果,这一点是北京很多发展商退出的主要原因。如果政府规定地的容积率、规定建筑性质,甚至规定招标地块内必须要有多少农民回迁房,多少经济适用房,多少商品房,然后发展商根据这些情况来做的话,那开发商就无所适从。规定的条条框框太多了,就等于把开发商限制在土地招投标之外,开发商根本就没有办法达到预期目的。相反如果把土地让开发商来经营、来平衡就会好一点。要是我,我会把大的地块做商品房,经济适用房地块可以是小一点的,虽然小,但容积率高。他说,由于投资商在土地开发经营中一些环节不能介入,只能在划定的圈子里做,难度非常大。其实,就北京市政府的初衷来看,采取捆绑式招标无疑是想用商品房建设来带动经济适用房,那么如何使商品房开发和经济适用房开发能同时取得开发商的认同,这应该是这次捆绑式招标之后,有关部门需要考虑的首要之事。
根据有关法律的规定,土地在进行出让前,必须要由市政规划部门对其进行总体规划,这一点是由不得开发商自作主张的,但土地改革的最终目的是要促进房地产市场的良性发展,所以政府不能顾此失彼。
“北京特色”吓跑开发商
据说,有不少本地开发商之所以退出,并不仅仅是因为招标条文上的限制太多,而是由于他们不敢轻易相信,北京真能实行所谓的土地改革。“北京特色”的土改是记者在下边采访时听到的最多的一句话。
有开发商直言,土改我们不怕,我们怕的是不彻底的土改。水过地皮湿的改革在北京也不是没有过,虽然土地有偿出让最早是在深圳进行的,但北京提出土地有偿出让的建议也有一两年了,结果还是最近才开始试探性的行动。
记者了解到,在北京进行的两次有偿出让土地过程中,本地大开发商之所以持币观望,一是由于他们手中如今都有相当一部分土地储备,不急于进入;二是看看北京市这次行动到底是不是动真格的。有人认为西红门招标的“条框”主义,多多少少降低了开发商的投标兴趣。
从土地招标过程可以看出,北京的发展商从某种意义上讲并非实力不如外地发展商,而是他们苦于没有好的地块,而有了好的地块,是否凭实力能就能拿到地,这也是他们担心的一个问题。
北京土地有偿出让,从无到有已经取得了一定成绩,但其结果好坏取决于主管部门在执行过程中干得是否干净、彻底,而要做到干净、彻底,最主要的则取决于政府部门的决心。中国人民大学土地管理学院教授叶剑平认为,北京这么大一个城市,仅靠一个土地储备中心来解决问题,在实际操作中恐怕还有一定难度,至于最后结果怎样,还有待于时间的考验。所以,他认为土地有偿出让是一个渐进的过程,只有政府部门多下来了解情况,不断提高市场运作能力才有可能把这步棋下好、下长。